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樓市政策“組合拳”正在快速落地。

11月15日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知部署各地加快落實(shí)增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目盡快啟動(dòng)實(shí)施。

10月中旬，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹提出了“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的政策“組合拳”，其中一個(gè)“增加”即通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。如今該項(xiàng)增量政策將加速落地。

此次通知中最引外界關(guān)注的一點(diǎn)在于城中村改造支持范圍大幅擴(kuò)大，覆蓋范圍從最初的35個(gè)超大特大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到了近300個(gè)地級(jí)及以上城市，并明確，地級(jí)城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的項(xiàng)目，均可納入政策支持范圍。

對(duì)于此次城中村改造支持范圍的擴(kuò)大，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，推動(dòng)新一輪城中村改造，既是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，也是徹底解決城鎮(zhèn)化遺留問題和未盡事宜，實(shí)現(xiàn)城市公共服務(wù)全覆蓋，解決新市民融入城市的問題。過去十幾年，各個(gè)城市的開發(fā)范圍都在快速擴(kuò)張，產(chǎn)生了很多新的城中村，并遺留了土地利用低效、消費(fèi)安全隱患、居住質(zhì)量較差等問題。因此，打造高質(zhì)量發(fā)展的新模式，將城中村改造擴(kuò)展到各地級(jí)市也是必要的。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，10月中旬住建部提到僅在35個(gè)大城市城中村改造規(guī)模170萬(wàn)套，全國(guó)需要改造的危舊房50萬(wàn)套，本次城市擴(kuò)圍后，滿足改造條件的城中村項(xiàng)目將更多，有望加快推動(dòng)新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造落地，對(duì)市場(chǎng)需求的帶動(dòng)也有望更快體現(xiàn)出來。

通知指出，被納入支持范圍的項(xiàng)目，可以獲得政策支持包括：納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供城中村改造專項(xiàng)借款，適用有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則提供城中村改造貸款等。

近期，相關(guān)資金支持也在快速同步落地中。據(jù)了解，近期廣東省首筆城中村改造專項(xiàng)借款用于購(gòu)買安置房已經(jīng)落地廣州，國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行將陸續(xù)向項(xiàng)目發(fā)放首期2.5億元專項(xiàng)借款；佛山南海區(qū)一城中村改造項(xiàng)目也于近日簽訂安置房回購(gòu)協(xié)議，兩家政策性銀行將于近期發(fā)放購(gòu)買安置房專項(xiàng)借款11.9億元。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，城中村改造專項(xiàng)借款與購(gòu)買存量商品房作為安置房結(jié)合，將進(jìn)一步加速城中村改造推進(jìn)節(jié)奏。

在安置方式方面，通知強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照?qǐng)?zhí)行。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，貨幣化安置的方式應(yīng)該包括貨幣支付、房票支付等。目前各地都在紛紛推進(jìn)房票的政策，而且此類房票將在全市范圍內(nèi)可以使用。采用該方式的目的在于讓老百姓早日拿到房票，可以更自由選擇房源和房屋，有助于提高房屋安置的效率，也有助于在房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的過程中，安置戶更好選房和入住新房。這對(duì)于各地消化庫(kù)存房源和促進(jìn)供求關(guān)系平衡，以及更好推進(jìn)城中村安全隱患治理工作等都具有積極的作用。

陳文靜也表示，推動(dòng)貨幣化安置有利于待安置居民靈活選擇滿足自身需求的住房，縮短過渡時(shí)間，同時(shí)也有助于促進(jìn)市場(chǎng)加速消化現(xiàn)有庫(kù)存。如果貨幣化安置與房票政策結(jié)合，或?qū)⑦M(jìn)一步提升相關(guān)政策在消化存量商品房上的效果。

此輪的貨幣化安置又能給市場(chǎng)提供多少的新增需求呢？根據(jù)中指研究院測(cè)算，若按套均100平米計(jì)算，貨幣化安置100萬(wàn)套城中村和危舊房可帶動(dòng)約1億平米住宅銷售，對(duì)市場(chǎng)總量的貢獻(xiàn)約為10%左右，這部分需求進(jìn)入市場(chǎng)，有利于推動(dòng)市場(chǎng)交易活躍度提升。

該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，100萬(wàn)套改造體量中的部分需求有望在今年年底和2025年轉(zhuǎn)化為實(shí)際銷售，對(duì)新房銷售將形成實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)。從改造體量上看，未來也存在進(jìn)一步增加的空間。

陳文靜表示，這是繼自然資源發(fā)文鼓勵(lì)地方利用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地、三部門發(fā)布多項(xiàng)減稅政策之后，本周內(nèi)出臺(tái)的第三項(xiàng)樓市政策，可見，監(jiān)管部門正在加速落地穩(wěn)地產(chǎn)政策，多項(xiàng)政策疊加有利于形成合力，給市場(chǎng)提供可持續(xù)修復(fù)的動(dòng)力。

值得一提的是，《通知》還明確要求，各地要落實(shí)好城中村改造財(cái)稅、土地、金融等支持政策，嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目?jī)煞桨浮?，即每個(gè)項(xiàng)目都要制定完備的征收補(bǔ)償方案、資金平衡方案等。

李宇嘉提及，通知強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目?jī)煞桨浮?，?yán)格篩選符合條件的改造項(xiàng)目，做到收支平衡、收益和融資平衡，方案不成熟，資金不能平衡的項(xiàng)目不能推進(jìn)改造，也不能獲得政策扶持，這將有助于切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，避免新增地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也能高效推動(dòng)城中村改造進(jìn)程。