契稅最高優(yōu)惠2%！房地產(chǎn)稅費新政落地：成本大降，利好改善人群
2024-11-18 10:26:30
來源：新京報
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房地產(chǎn)稅費政策調(diào)整終于落地。
11月13日晚，財政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（簡稱《公告》），涉及個人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策方面的調(diào)整。
其中，契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，針對已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。
相比之前，部分購房者契稅最高優(yōu)惠幅度達到2%，增值稅方面，最高優(yōu)惠達到5%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例稱，如果購買一套100平方米的第二套住房，總價500萬元，過去契稅要3%，也就是15萬元；新政策后將按照1%收取，也就是5萬元，可以比之前減少10萬元。
張大偉表示，本次房地產(chǎn)稅費政策主要影響一線城市，利好二套房、大戶型改善人群。之前大部分城市已經(jīng)減免契稅、增值稅，部分城市甚至已經(jīng)補貼所有契稅。
140平方米及以下首套、二套契稅1%，最高優(yōu)惠幅度達到2%
在契稅方面，根據(jù)《公告》，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
同時，對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
這樣看來，契稅方面，現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由此前的90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進看來，契稅政策變化之一是，過去只有購買90平方米及以下的房子，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購買90-140平方米的房子，都可以按1%征收。這對于一線城市來說，其稅率可從3%下調(diào)到1%，其他城市稅率從1.5%下調(diào)到1%。
嚴(yán)躍進進一步表示，契稅政策變化之二是，對于140平方米以上的購房類型，其契稅稅率調(diào)整為1.5%。對于一線城市來說，過去契稅為3%，而現(xiàn)在降低為1.5%，減少了一半。
由此看來，契稅調(diào)整影響重大。嚴(yán)躍進認(rèn)為，直接激活中大戶型房子的認(rèn)購，即對于90-140平方米、140平方米以上的住房，都帶來稅費成本的減少，是對改善型住房需求的實實在在提振。同時，利好一線城市住房交易，過去一線城市認(rèn)購中大戶型房子，契稅要求高于全國水平，目前總體看齊，也進一步降低一線城市的購房成本和助力市場進一步向好。
據(jù)中指研究院測算，以單價5萬元計算，面積分別為80、100、150平方米為例，此次新政后，首套契稅分別優(yōu)惠0萬元、2.5萬元、11.25萬元，二套分別優(yōu)惠0萬元，5萬元、7.5萬元，北上廣深二套分別優(yōu)惠8萬元、10萬元、7.5萬元。
非普住宅2年以上增值稅免征，1000萬元住宅能減稅10萬-25萬元
此次政策調(diào)整的另一大看點是個人住房交易中的增值稅調(diào)整。
其中，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。
在增值稅調(diào)整方面，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
此外，已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。
58安居客研究院院長張波分析稱，新政前，普宅滿2年免征，非普宅滿2年按差額5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，更有利于改善人群入市。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，以北京為例，政策優(yōu)化前，滿兩年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價500萬元，購買時原值200萬元，則應(yīng)繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬元。政策優(yōu)化后滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅可全部節(jié)省。
嚴(yán)躍進表示，若是某個一線城市房東出售一套大戶型的房子（非普通住宅），按過去政策需要繳納房價價差（出售價-原始價）的5%，對于1000萬元的住房，其增值稅或達到10萬-25萬元的金額。而若按現(xiàn)在的政策，10萬-25萬元的金額可以不用交了，其減稅效果非常明顯。
土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一減0.5個百分點，將減少房企現(xiàn)金流壓力
值得關(guān)注的是，在開發(fā)環(huán)節(jié)的土地增值稅方面，此次也有調(diào)整。根據(jù)稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》顯示，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。各地可以結(jié)合本地區(qū)情況對實際執(zhí)行的預(yù)征率進行調(diào)整。
三部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人在回答記者提問時表示，與我國房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng)，土地增值稅實行預(yù)征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。
此次調(diào)整后，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。
在張波看來，預(yù)征層面的減少，對于減少房企現(xiàn)金流壓力層面將起到一定作用。而上文中增值額未超扣除項目金額20%的免征，這一條也適用非普宅，可降低房企的開發(fā)成本，對于各類房企皆有利，尤其是大量在一二線城市布局的房企，由于原來非普宅占比高，將更能得到體現(xiàn)。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個百分點，各地還可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況對執(zhí)行的預(yù)征率進行調(diào)整，意味著在開發(fā)商拿地和開工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會取消預(yù)征。一方面，預(yù)征額本來就比較低，在最終清算周期較長的情況下，地方取消預(yù)征刺激房企拿地的積極性很高；另一方面，增值稅稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入，地方取消預(yù)征的積極性也很高；最后，取消預(yù)征，并不是不征，而是推后。目前來看，盡管銷售端有所好轉(zhuǎn)，但政策效應(yīng)從刺激銷售端傳導(dǎo)至開發(fā)拿地端的效果還未顯現(xiàn)，也是此次政策的一個出發(fā)點。
交易環(huán)節(jié)稅費降至新低，促進住房交易良性循環(huán)
事實上，關(guān)于房地產(chǎn)稅費政策的調(diào)整，此前各大部門會議頻頻提及，如今落地屬意料之中。
在房地產(chǎn)交易鏈條中，主要征收契稅、增值稅以及個稅，對于首套房、二套房以及普通住宅和非普通住宅，都有不同的繳稅標(biāo)準(zhǔn)，也有一定免稅政策。
諸如在增值稅方面，此前的政策是，除了北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市以外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免征增值稅，對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要征收增值稅。
在9·29、9·30這一輪政策松綁中，上海、北京、武漢等城市均宣布將取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。但是相關(guān)的稅費政策，一直未有落地。
為此，多部門多次強調(diào)將出臺銜接政策。
10月12日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，財政部副部長廖岷表示，及時優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。按照黨中央決策部署，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。
11月8日，財政部部長藍佛安在十四屆全國人大常委會第十二次會議新聞發(fā)布會上介紹，目前，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。
對于政策落地，李宇嘉認(rèn)為，目前，住房進入從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的新時期，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，而且房地產(chǎn)下行壓力比較大，交易循環(huán)不暢。因此，差異稅費對待不僅失去了存在的意義，而且阻礙了交易循環(huán)和市場企穩(wěn)。隨著這一標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，對商品房項目預(yù)征差異化的土地增值稅也跟著調(diào)整，也是減稅讓利、涵養(yǎng)稅源。
李宇嘉進一步說，無論是降低契稅，還是取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅等，都是降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，而且稅負(fù)成本降至歷史最低了，這是重要信號。隨著增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，抑制過快流轉(zhuǎn)、房價過快上漲轉(zhuǎn)到促進交易循環(huán)，以及更加重視存量房屋和社區(qū)養(yǎng)老、公共配套補短板的資金需求，房地產(chǎn)稅收改革的方向?qū)⑹墙档土鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，從而產(chǎn)生“降成本”的效應(yīng)，這樣才能促進交易良性循環(huán)。（記者段文平）
責(zé)任編輯：薛景爍
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