半年樓市觀察丨政策密集出臺，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
2024-07-03 16:51:58
來源：央廣網(wǎng)
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2024年上半年，樓市迎來了一系列政策“組合拳”。年初，《政府工作報告》明確了今年樓市穩(wěn)市場、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型的政策方向；4月30日召開的中央政治局會議為樓市進一步定調(diào)，“去庫存”也成為政策的又一發(fā)力點；5月17日，居民信貸政策迎來重大利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。央行推出再貸款工具支持地方國資收儲存量商品房，各地推進住房“以舊換新”……
據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，今年上半年，全國各地共推出樓市優(yōu)化政策341次，購房限制性政策持續(xù)松綁，財稅端購房激勵政策批量發(fā)布。供需兩側(cè)同時發(fā)力，一系列的政策推動下，市場情緒明顯提振，購房需求得以釋放，房地產(chǎn)市場加快邁入企穩(wěn)恢復(fù)期。
（圖源：58安居客研究院）
首付比例低至15%、取消全國層面房貸利率下限
今年上半年，央行、金融監(jiān)管總局等部門持續(xù)推出多項金融舉措，涉及下調(diào)最低首付比、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、LPR降息等。
2月20日，央行公布1年期LPR為3.45%，上次為3.45%；5年期以上LPR為3.95%，上次為4.2%。
克而瑞內(nèi)部人士彼時表示，此次降息的節(jié)點基本符合市場預(yù)期，但降息幅度遠超預(yù)期，25個基點的降幅創(chuàng)LPR機制設(shè)立以來之最。作為利率錨的5年期LPR下調(diào)，直接帶動房貸利率下行，對于新增按揭貸款者而言可以有效減少月供和利息支出，對于存量房貸而言，利率也將在重新定價日調(diào)整，有利于減負擔、促消費。
5月17日，央行將首套、二套房首付比例下限再下調(diào)5個百分點，調(diào)整后分別為15%、25%。此后據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，山東、福建、河南等超22個省份已經(jīng)落地執(zhí)行，全國超過200個城市15%首套房最低首付比例。
同時，房貸利率下限正式取消。此前全國首套房貸款利率下限為LPR-20BP，二套房為LPR+20BP，5月17日以后，不再設(shè)置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。截至目前，全國超250城已取消房貸利率下限。國家金融監(jiān)管總局數(shù)據(jù)顯示，今年5月份首套房貸平均利率3.45%，二套房貸平均利率3.9%，分別比上年同期下降0.55和1個百分點。
（圖源：58安居客研究院）
此外，公積金貸款利率下調(diào)25BP。調(diào)整后，首套房公積金貸款利率為5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公積金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。
（圖源：克而瑞研究中心，統(tǒng)計截止時間：2024年6月24日）
值得一提的是，隨著居民住房信貸政策的全方位松綁，一些地方出現(xiàn)了首付折上折、5年零月供、先息后本、高評高貸等非常規(guī)操作。例如，山東膠州家庭首套房首付可以先交50%，剩下的50%緩交1—2年，首付比例低至7.5%，而成都和昆明部分項目和商業(yè)銀行則推出了“先息后本”政策，前期僅需償還當月利息，后期剩余本金按常規(guī)等額本金或等額本息方式還款。
超過80個城市及區(qū)縣推出“以舊換新”
住房限貸政策的調(diào)整，降低了置業(yè)的門檻及月供負擔，而另一政策“以舊換新”，成為今年以來各地打通一二手房交易的障礙，促進改善型購房加速入市的主流政策工具。
58安居客研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有河北、江蘇、山東、浙江、河南、四川、遼寧、安徽、湖北、福建、湖南、江西、廣東、陜西、廣西、甘肅、貴州、云南省內(nèi)的80多個城市或者區(qū)域提出以舊換新政策，并且具體模式已經(jīng)過至少三個版本的迭代。
除了在銷售端推動“以舊換新”外，“以舊換新”也成為樓市“去庫存”工具箱中的一部分。
5月17日，央行宣布將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收儲存量房。6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，提出要加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立工作專班，地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當?shù)恼咧С?，降低實施主體經(jīng)營成本。6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。
（圖源：克而瑞研究中心，統(tǒng)計截止時間：2024年6月24日）
在中央政策的支持下，已有越來越多的城市鼓勵國有企業(yè)進場，收購二手舊房用于保障房或者市場化租賃用途，部分城市已有落地的方案，如安徽宣城城市建設(shè)集團發(fā)布商品房以舊換新公告；武漢硚口城市更新公司深度參與，購房者舊房由區(qū)國企進行收購，試點“以房換房”；南京市安居建設(shè)集團啟動主城六區(qū)存量住房“以舊換新”試點……
同時，還有部分城市，鼓勵非國企收購換房人的舊房，拓寬新業(yè)態(tài)、發(fā)展新業(yè)務(wù)。一系列相關(guān)配套政策正在加速落地，這不僅有利于緩解企業(yè)資金壓力，同時也有助于加快商品房市場去庫存及增加保障房供給。
展望：下半年政策將繼續(xù)以穩(wěn)定市場和去庫存為主要目標
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，2024年上半年多項樓市政策已陸續(xù)出臺，體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性的高度重視。通過一系列政策組合拳，平衡了市場供需，短期內(nèi)核心城市居民購房信心有所修復(fù)。對于下半年，受訪機構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士都表達了相對樂觀的看法。
58安居客研究院認為，下半年政策將繼續(xù)以穩(wěn)定市場和去庫存為主要目標，預(yù)計政府將繼續(xù)出臺力度更大的支持政策，并形成“多子聯(lián)動”：一是增加改善型購房者入場。在“以舊換新”上加大覆蓋面和政府資金的投入，同時更多城市將取消限售，以加速二手房到新房之間的流轉(zhuǎn)；在支持改善型購房方面，還將在放寬第三套貸款上下足功夫。
二是去化已建未售項目。國企“收儲”已建未售新房用作保障性住房，且將逐步擴大實施范圍，促進房企將回籠資金迅速投入在建工程，以順利“保交付”。
三是土地增量少而精，推高質(zhì)量土地。供地節(jié)奏將進一步趨緩，同時高質(zhì)量或者核心區(qū)地塊的比重將大幅增加。
對于市場方面的預(yù)測，中指研究院分析師孟新增表示，下半年，一線城市在政策優(yōu)化帶動下，新房成交規(guī)模有望溫和修復(fù)；二線、三四線城市低基數(shù)效應(yīng)明顯減弱，新房成交面積同比降幅或?qū)⒚黠@收窄。
在孟新增看來，一線城市政策仍具備較大優(yōu)化空間，隨著下半年政策端持續(xù)發(fā)力，一線城市市場情緒有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，從而帶動新房成交規(guī)模溫和修復(fù)；二線及三四線城市政策優(yōu)化空間不足，市場情緒整體或難有明顯改觀，市場活躍度預(yù)計將保持在低位，但隨著下半年高基數(shù)效應(yīng)的明顯減弱，新房成交面積同比降幅或出現(xiàn)大幅收窄，其中部分核心城市下半年市場有望逐漸筑底企穩(wěn)。
孟新增指出，目前，政府收儲未售新房、國企收舊換新等模式才剛剛開始，未來隨著各城市大面積推廣以及配套資金的落地落實，預(yù)計將對去化庫存、穩(wěn)定市場起到積極作用，這都將有利于加快房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)恢復(fù)。（記者門庭婷）
責任編輯：薛景爍
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