五大看點！北京樓市新政做了哪些調(diào)整，惠及哪些購房者？
2024-06-28 16:51:42
來源：央廣網(wǎng)
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期待已久的北京樓市新政終于落地。6月26日，北京多部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），主要包括調(diào)整首套房最低首付比例降至20%；5年期以上首套房貸利率下限降至3.5%；公積金貸款最低首付比例降至20%；多孩家庭購買第二套房按首套認(rèn)定；開展住房“以舊換新”活動……
在業(yè)內(nèi)人士看來，作為首都，北京樓市政策風(fēng)向標(biāo)的意義更強(qiáng)，需要結(jié)合更多一二線城市“517政策”落地的效果，來制定政策出臺的力度和方向。而多個城市政策出臺后二手房成交量的反彈，為北京提供了參考，因此此次政策的出臺也更為“從容不迫”。
記者了解到，本次政策核心內(nèi)容主要有五大看點，均從降低購房者入市門檻、降低購房者資金成本、減輕購房者負(fù)擔(dān)等切實問題出發(fā)。
看點一：調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款首付比例及利率
《通知》提出，購買首套住房，最低首付款比例為不低于20%，貸款利率為5年期以上3.5%；購買二套住房，位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例為35%，貸款利率5年期以上為3.9%，位于五環(huán)以外的，最低首付款比例為30%，貸款利率5年期以上為3.7%。
值得關(guān)注的是，此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區(qū)，本次調(diào)整為五環(huán)內(nèi)外，與4月30日限購政策調(diào)整區(qū)域范圍一致。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，此舉更有利于政策落實和執(zhí)行。
從首付變動情況來看，以一套300萬元的五環(huán)外房屋為例，政策前首套、二套首付分別為90萬元（30%）、120萬元（40%），政策后首套、二套首付則分別降為60萬元（20%）、90萬元（30%），購房門檻顯著降低。
從房貸變動情況看，對于一套五環(huán)內(nèi)城六區(qū)住宅而言，按照貸款500萬、還款期限為25年計算，二套利率由4.55%降至3.9%，總利息將減少54.5萬元，每月還款減少1817元。
北京鏈家研究院院長高原分析稱，調(diào)降首付比例可有效降低購房者入市門檻，激發(fā)潛在購房需求，保持房地產(chǎn)市場的整體活力。同時，下調(diào)新增房貸利率可降低購房者資金成本，減輕購房者負(fù)擔(dān)。
本次北京住房信貸政策調(diào)整后，四大一線城市中，北京、上海、深圳首套和二套最低首付比例降至20%和30%，體現(xiàn)了住房信貸政策的差別化。不過，業(yè)內(nèi)人士也表示，上述三個城市的利率水平最低3.5%，二套3.7%和3.9%或仍有下降的空間。
（一線城市最新房貸政策）
看點二：調(diào)整公積金住房貸款最低首付
本次政策中提到，對于申請住房公積金個人住房貸款，購買首套房最低首付款比例為20%；購買二套房的，位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例35%；位于五環(huán)以外的，最低首付款比例30%。
陳文靜提到，本次首付比例首套下降10個百分點，二套普遍下降10-15個百分點，公積金貸款首付比例與商貸同步調(diào)整，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放。另一方面，也將大幅降低房貸利率，降低購房者置業(yè)成本。
看點三：支持多子女家庭改善性住房需求
與其他城市類似，本次北京政策的調(diào)整也向多子女家庭進(jìn)行了傾斜。政策提到，對北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。
陳文靜在接受采訪時表示，本次北京優(yōu)化政策對多孩家庭給予了更多側(cè)重，將促進(jìn)多孩家庭住房需求釋放，帶動市場活躍度進(jìn)一步提升。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，多子女家庭往往有改善住房的意愿，家庭成員增加（含父母），購買二套有客觀性。購買第二套住房仍屬于剛需，執(zhí)行首套資格，既能降低首付比例，也能降低利率，具有降門檻和降成本兼有的效果。
看點四：購買綠色建筑等可上浮貸款額度
新政提出，對于申請公積金購買二星級、三星級綠色建筑的借款人，可貸款額度分別上浮20萬元、30萬元。對于申請公積金購買A（BJ）級、AA（BJ）級、AAA（BJ）級裝配式建筑的借款人，可貸款額度分別上浮10萬元、20萬元、30萬元。
同時，對于申請公積金購買超低能耗建筑的借款人，可貸款額度上浮40萬元。此外，對最高額度進(jìn)行了限定，同時滿足上述多個適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。
4月8日，北京住房公積金管理中心官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實施辦法（征求意見稿）》，本次相關(guān)政策也是正式落地的體現(xiàn)。
看點五：開展住房“以舊換新”活動
《通知》還提到，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會將搭建對接平臺，鼓勵更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與，共同為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款；如在一定時期內(nèi)未能成功出售的，開發(fā)企業(yè)則無條件退還訂金。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2024年6月25日，全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。
在陳文靜看來，本次北京明確“指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會搭建開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購房家庭三方對接平臺，鼓勵開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實施優(yōu)惠措施，支持購房家庭‘以舊換新’”，屬于“中介優(yōu)先賣”模式，近兩個月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持“以舊換新”有望產(chǎn)生一定積極效果，暢通一二手鏈條。
展望后市：樓市7月有望繼續(xù)升溫
“517新政”出臺后，各省市陸續(xù)跟進(jìn)本地化政策細(xì)則，目前全國大中城市基本已完成響應(yīng)調(diào)整。北京、上海、廣州、深圳等一線城市中，北京與上海力度基本齊平。
事實上，在本次政策調(diào)整前，北京已經(jīng)多次發(fā)布樓市寬松政策。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，從2023年9月開始“小步快走”，北京樓市優(yōu)化調(diào)整已經(jīng)累計進(jìn)行了9次。
（2023年9月以來北京樓市發(fā)布的相關(guān)政策）
“政策小步快走，逐步寬松。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京一直是全國房地產(chǎn)市場最穩(wěn)定、政策力度最強(qiáng)的城市，從2017年開始的調(diào)控政策抑制了市場非理性上漲，基本做到了“房住不炒”。在當(dāng)下市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的情況下，順應(yīng)市場對政策進(jìn)行調(diào)整，有利于市場穩(wěn)定，而當(dāng)下北京市場，尤其是新房市場迫切需求出臺新政，此次北京選擇在這一節(jié)點落地“517新政”，基本符合預(yù)期。
高原認(rèn)為，本次北京的政策調(diào)整與此前的幾次調(diào)整相比具有力度大、影響范圍廣的特點，這體現(xiàn)出北京不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。從近期市場動態(tài)以及上海等城市的政策后市場表現(xiàn)看，本輪政策調(diào)整對市場預(yù)期的改善具有積極意義，也能有效緩解購房者觀望情緒，隨著新政策的落地實施，北京房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M(jìn)入新的發(fā)展階段。
從未來市場預(yù)期看，張大偉表示，北京實際6月二手房成交量已經(jīng)接近3月小陽春，但新房調(diào)整明顯，新政后，二手房成交量在7月有望穩(wěn)定在1.5萬套左右的成交量，新建商品房也會有所企穩(wěn)。
58安居客研究院院長張波預(yù)計，政策出臺后，北京五環(huán)內(nèi)二手房的成交量會呈現(xiàn)明顯上升的態(tài)勢，同時五環(huán)外的新房熱度預(yù)計也將不斷提升，三季度北上總體復(fù)蘇的態(tài)勢會進(jìn)一步強(qiáng)化，帶動更多一二線城市不斷走出市場低谷，購房者的信心預(yù)計也將會不斷增強(qiáng)。
對于市場較為關(guān)注的限購問題，陳文靜表示：“本次政策中，對北京限購年限并未做出調(diào)整，未來依然有優(yōu)化空間和預(yù)期，下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn)，全國市場也有望逐漸筑底企穩(wěn)?！保ㄓ浾唛T庭婷）
責(zé)任編輯：薛景爍
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