2023中國住房租賃市場發(fā)展報(bào)告
2024-01-29 15:15:27
來源：新華網(wǎng)
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核心觀點(diǎn)
政策：行業(yè)規(guī)范化管理體系逐步完善，涵蓋資金監(jiān)管、信用信息管理以及從業(yè)人員實(shí)名管理等。保障性租賃住房配套政策落地，存量購買、城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為保障性租賃住房拓展新渠道。各地通過優(yōu)化公積金提取租金的方式，加大對(duì)于租賃消費(fèi)的支持。
行業(yè)：各地因城施策、創(chuàng)新多元化方式加快推進(jìn)保障性租賃房源管理和供應(yīng)。住房租賃市場主體活躍度較高，陸續(xù)有新品牌、新產(chǎn)品線、新項(xiàng)目推出，企業(yè)合作增多。租賃企業(yè)多個(gè)融資渠道發(fā)力，產(chǎn)業(yè)基金數(shù)量和規(guī)模、銀行貸款規(guī)模均保持增加，項(xiàng)目上更多聚焦保障性租賃住房。
市場：住房租金先升后降，總體低于上年同期水平。一線城市租金微漲為主，二三線城市租金下跌居多。房源出租速度同比減緩。
展望：租金總體穩(wěn)中有降，成交規(guī)模上升。隨著人口流動(dòng)加大，不同城市租房市場繁榮與低迷并存。
一、2023年住房租金變動(dòng)情況
（一）住房租金先升后降，總體低于上年水平
總體來看，2023年住房租金雖然經(jīng)歷了季節(jié)性上漲，但租金水平低于上年同期水平。住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)顯示，2023年核心40城住房租金指數(shù)平均為100.01（2018年1月為100），而2022年平均租金指數(shù)為101.25，相比下降了1.22%。
分時(shí)間段來看，住房租金總體呈現(xiàn)先升后降的趨勢。受到校畢業(yè)生租房需求增加的影響，住房租金水平波動(dòng)上漲，從2022年末的98.61漲至2023年7月的101.45。隨著需求的釋放，住房租金隨后進(jìn)入下降趨勢，核心40城租金指數(shù)降至2023年末的97.44。2023年末的租金水平與2022年末相比，下降了1.19%。租金水平雖有所下降，但總體穩(wěn)定，未出現(xiàn)大起大落。
從漲跌結(jié)構(gòu)看，緯房研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年重點(diǎn)40城中有15個(gè)城市住房租金同比上漲，其余25個(gè)城市住房租金同比下降。住房租金上漲的城市中，7個(gè)城市漲幅在2%以內(nèi)，8個(gè)城市漲幅超過2%；住房租金下跌的城市中，8個(gè)城市跌幅在2%以內(nèi)，9個(gè)城市跌幅在2-4%；8個(gè)城市跌幅超過4%。
（二）一線城市微漲為主，二三線城市下跌居多
多數(shù)一線城市住房租金微漲，個(gè)別租金下跌。一線城市中，廣州、北京和深圳2023年住房租金分別上漲0.87%、0.15%和0.09%。上海住房租金下跌3.85%。
部分二線城市住房租金上漲，多數(shù)住房租金下降。住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測的26個(gè)二線城市中，僅有8個(gè)城市2023年住房租金上漲，其余18個(gè)城市的住房租金下跌。其中，長沙住房租金漲幅最高，達(dá)到4.8%，其次是西安，漲幅為3.47%。南昌、鄭州和南通降幅最高均在5%以上，其余城市跌幅在5%以內(nèi)。
三線城市住房租金漲跌接近參半。住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測的重點(diǎn)40城中包括10個(gè)三線城市，其中4個(gè)城市2023年住房租金小幅上漲，6個(gè)城市下降。其中，銀川和呼和浩特漲幅最高，分別為4%和2.48%；惠州、常州和蘭州住房租金跌幅較高，分別為6.39%、4.93%和4.6%。
（三）租賃房源出租速度同比減緩
依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測，全國重點(diǎn)40城2023年三季度房客源成交周期分別為56.7、11.5天，房源成交周期環(huán)比減少2.1天，同比增加2.7天；客源成交周期環(huán)比延長1天，同比延長1天。隨著個(gè)人租賃房源供應(yīng)的增加，疊加保障性租賃住房、市場化集中式租賃房源的增加，個(gè)人業(yè)主出租房源出租速度減緩。從庫存房源來看，2023年1-9月租賃庫存房源量均呈現(xiàn)同比增加的趨勢，與此同時(shí)，租客租房面臨的選擇項(xiàng)增多，租客對(duì)于租賃房源可選類型和房源量均有增加。
二、2023年住房租賃市場政策動(dòng)態(tài)
從2023年政策來看，住房租賃市場發(fā)展的支持和監(jiān)管政策文件加快出臺(tái)。從行業(yè)規(guī)范化管理來看，各地在資金監(jiān)管、信用信息管理以及從業(yè)人員實(shí)名管理等方面完善基礎(chǔ)監(jiān)管設(shè)施。從供需兩端來看，一方面保障性租賃住房配套政策落地，存量購買、城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為保障性租賃住房拓展新渠道，另一方面各地通過優(yōu)化公積金提取租金的方式，加大對(duì)于租賃消費(fèi)的支持。
行業(yè)規(guī)范化管理體系逐步完善，涵蓋資金監(jiān)管、信用信息管理以及從業(yè)人員實(shí)名管理等。2020年以來，行業(yè)監(jiān)管和規(guī)范管理文件陸續(xù)出臺(tái)，2022年出臺(tái)的北京、上海租賃立法文件為行業(yè)監(jiān)管的里程碑。今年各地陸續(xù)補(bǔ)齊對(duì)于租賃領(lǐng)域的規(guī)范管理文件，并推進(jìn)規(guī)范化管理的落地，如廣州租賃資金監(jiān)管系統(tǒng)上線，西安督促企業(yè)申報(bào)基礎(chǔ)信用信息，上海明確租賃企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為從業(yè)人員辦理從業(yè)信息卡，北京進(jìn)一步規(guī)范本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)備案管理工作等。租賃資金監(jiān)管，將切實(shí)保障租客的租住權(quán)益，為租客的租金、押金等提供了安全保障；對(duì)于從業(yè)人員的實(shí)名制管理、企業(yè)信用信息管理等，也將為行業(yè)規(guī)范化管理奠定基礎(chǔ)。
保障性租賃住房配套政策落地，存量購買、城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為保障性租賃住房拓展新渠道。在基礎(chǔ)配套政策方面，多地出臺(tái)針對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定、租賃管理、租金管理、民用水電氣、免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)配套政策；在房源籌集上，中國人民銀行設(shè)立額度為1000億元的住房租賃貸款支持計(jì)劃已經(jīng)陸續(xù)落地濟(jì)南、鄭州、福州、天津等城市。在推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”的背景下，城中村改造、“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施成為籌集保障性租賃住房的重要渠道，廣州、深圳加快推進(jìn)城中村改造為保障性租賃住房，北京、溫州等地探索將“平急兩用”設(shè)施用作保障性租賃住房，如健康驛站、方艙用作保障性租賃住房。同時(shí)，北京、廣州、廈門等地出臺(tái)政策，加快推進(jìn)非改租轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)保障性租賃住房。在融資及稅收支持上，上交所則出臺(tái)了發(fā)行保障性租賃住房REITs的指引性文件，將加快推動(dòng)保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行；財(cái)政部等部門出臺(tái)文件明確對(duì)保障性租賃住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，從而減輕項(xiàng)目的投入成本。
各地通過優(yōu)化公積金提取租金的方式，加大對(duì)于租賃消費(fèi)的支持。公積金支持租房主要是通過提高公積金提取額度、增加頻次、授權(quán)直接支付房租、優(yōu)化租購關(guān)聯(lián)等方式支持租房，同時(shí)針對(duì)多子女家庭提取額度適度提高。2022年5月份住建部、財(cái)政部、人民銀行頒布了《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知》，明確：“合理提高住房公積金提取額度，實(shí)現(xiàn)更多業(yè)務(wù)務(wù)網(wǎng)上辦、掌上辦、指尖辦。”北京、廣州、成都、重慶等陸續(xù)發(fā)布租房提取公積金支持政策，從需求端進(jìn)一步支持新市民、青年人的租賃消費(fèi)。其中，青島優(yōu)化調(diào)整住房公積金租賃提取政策，除了提高提取額度外，還強(qiáng)化“租購銜接”政策，明確“申貸時(shí)點(diǎn)一年內(nèi)的租賃提取金額均可納入貸款額度計(jì)算”；濟(jì)南住房公積金中心與貝殼濟(jì)南簽署戰(zhàn)略合作，濟(jì)南正式開啟“公積金直付房租”模式，繳存人可以直接申請(qǐng)使用公積金余額支付租金。
三、2023年住房租賃行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)
住房租賃行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)三類特征：一是各地因城施策、創(chuàng)新多元化方式加快推進(jìn)保障性租賃房源管理和供應(yīng)。二是住房租賃市場主體活躍度較高，陸續(xù)有新品牌、新產(chǎn)品線、新項(xiàng)目推出，企業(yè)合作增多。三是租賃企業(yè)多個(gè)融資渠道發(fā)力，產(chǎn)業(yè)基金數(shù)量和規(guī)模、銀行貸款規(guī)模均保持增加，項(xiàng)目上更多聚焦保障性租賃住房。
各地因城施策、創(chuàng)新多元化方式加快推進(jìn)保障性租賃房源的管理和供應(yīng)。根據(jù)住建部2023年9月份公布的數(shù)據(jù)，2023年全國籌集建設(shè)保障性租賃住房204萬套（間）的任務(wù)目前已完成72%，各地近兩年來共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元，可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。從地方舉措來看，上海市創(chuàng)新試點(diǎn)人房共管隨申碼（物碼）應(yīng)用，還打造了人才安居平臺(tái)、保障性租賃住房綜合服務(wù)系統(tǒng)、“租管家”掃碼入住公共服務(wù)管理平臺(tái)、保障性租賃住房（人才安居）服務(wù)專窗，進(jìn)一步推進(jìn)租賃房源規(guī)范化管理，形成住房租賃的閉環(huán)管理。北京市除集體土地之外，在2023年的新增供應(yīng)中增加了工業(yè)用地和物流用地等類型，利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)保障性租賃住房，同時(shí)加大了存量房源轉(zhuǎn)化供應(yīng)的比例。深圳推動(dòng)“工業(yè)上樓”配套建設(shè)保障性住房工作，未來每年至少可建設(shè)約100萬平方米的宿舍型保障性租賃住房；成都已經(jīng)在10余個(gè)TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目中，籌集保障性租賃住房超過2萬套；武漢推出首批“先租后售”保障性租賃住房項(xiàng)目。此外，多地加大對(duì)“平急兩用”保障性租賃住房的建設(shè)，確保雙重功能的實(shí)現(xiàn)。
住房租賃市場主體活躍度較高，陸續(xù)有新品牌、新產(chǎn)品線、新項(xiàng)目推出，企業(yè)合作增多。租賃企業(yè)開業(yè)的市場化項(xiàng)目數(shù)量增加，多企業(yè)積極拓展進(jìn)入新城市。依托租賃企業(yè)對(duì)于客戶需求的深入洞察，企業(yè)品牌升級(jí)動(dòng)作頻出，形成專門的長租公寓品牌、升級(jí)產(chǎn)品線、發(fā)布產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等。機(jī)構(gòu)品牌間合作增多，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)的目的，包括開發(fā)企業(yè)與租賃運(yùn)營企業(yè)合作，租賃運(yùn)營企業(yè)與酒店交易服務(wù)平臺(tái)企業(yè)合作等。在各地加快推動(dòng)保障性租賃房源供應(yīng)的背景下，社會(huì)資本對(duì)于保障性租賃住房項(xiàng)目的參與度顯著提升。租賃企業(yè)融資方面也保持較高的活躍度，保障性租賃住房運(yùn)營企業(yè)積極籌備REITs發(fā)行。上市公司陸續(xù)發(fā)布了2023年上半年報(bào)、三季報(bào)，多家企業(yè)在2023年實(shí)現(xiàn)了房源數(shù)量的增長。
住房租賃融資領(lǐng)域銀行、產(chǎn)業(yè)基金、REITs等多渠道齊發(fā)力。從銀行方面看，2023年1月人民銀行設(shè)立額度為1000億元的住房租賃貸款支持計(jì)劃，該計(jì)劃已經(jīng)在濟(jì)南、天津等地落地。與此同時(shí)，多家銀行機(jī)構(gòu)與住房租賃企業(yè)簽約戰(zhàn)略合作協(xié)議，或直接為租賃項(xiàng)目提供銀行貸款，覆蓋各類企業(yè)的市場化項(xiàng)目及保障性租賃住房項(xiàng)目。據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年上半年末，住房租賃貸款余額約7800億元，同比增長90%。從產(chǎn)業(yè)基金方面看，住房租賃產(chǎn)業(yè)基金積極拓展項(xiàng)目，如建信住房租賃基金已與天津市政府、北京保障房中心或下屬主體、上海國企等共同出資設(shè)立子基金，并積極推動(dòng)開展企業(yè)間的產(chǎn)業(yè)基金合作。從REITs方面，租賃企業(yè)積極開展REITs專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的招標(biāo)工作，2023年全市場第五單保障性租賃REITs成立。從財(cái)政支持方面，廈門、成都積極爭取國家財(cái)政支持資金，如7月廈門有5個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目獲國家獎(jiǎng)補(bǔ)約2.4億，成都為保障性租賃住房及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目爭取到位9.2億元。其他融資方式上，全國首單保障性住房租賃擔(dān)保債務(wù)融資工具(CB)成功發(fā)行，住房租賃項(xiàng)目ABS和ABN、類REITs均有正常推進(jìn)。此外住房租賃相關(guān)出售/收購資產(chǎn)動(dòng)作頻次增加。
四、2024年住房租賃市場走勢預(yù)判
租金總體穩(wěn)中有降，成交規(guī)模上升。隨著保障性租賃住房、集體土地租賃住房等的持續(xù)入市，租賃住房供給增加，租金總體穩(wěn)中有降。另一方面，隨著購房觀念轉(zhuǎn)變及房價(jià)預(yù)期變化，重買輕租現(xiàn)象發(fā)生改變。放棄購房、接受長短期租房者增加，租房市場成交規(guī)模上升。
不同城市租房市場繁榮與低迷并存。隨著城市間人口流動(dòng)的加劇，人口流出城市租房市場低迷、租金下降。長沙、西安、成都等受到青年人喜愛、人口流入城市租房市場熱度不減，租金溫和上升。
五、對(duì)策建議
一是階段性減少新建租賃住房，改為以挖掘存量的方式籌集。考慮到當(dāng)前住房市場已經(jīng)存在一定規(guī)模的滯銷、庫存房源，為平衡供求，可階段性減少開工建設(shè)租賃住房。需要的租賃房源可以通過收購、租賃存量住房及交通配套條件相對(duì)較好的庫存商品住房等方式籌集。
二是輕重并舉，加大對(duì)規(guī)模化輕資產(chǎn)模式租賃企業(yè)的政策支持。由于輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)在發(fā)展過程中曾經(jīng)出現(xiàn)過較多的問題，當(dāng)前對(duì)住房租賃企業(yè)的支持主要集中于重資產(chǎn)企業(yè)，對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)缺乏支持甚至還有一定限制。考慮到當(dāng)前重資產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)較大，且房源的階段性過剩現(xiàn)象比較突出，應(yīng)從市場現(xiàn)實(shí)從發(fā)，加大對(duì)規(guī)?；p資產(chǎn)租賃企業(yè)的支持，實(shí)現(xiàn)輕重并舉。從而進(jìn)一步提升租房效率、改善租賃體驗(yàn)。
三是將保障性租賃住房優(yōu)惠政策延及市場化租賃企業(yè)，緩解住房租賃企業(yè)經(jīng)營困難。當(dāng)前發(fā)展住房租賃市場的優(yōu)惠政策主要集中于保障性租賃住房，針對(duì)市場租賃住房缺乏有效的支持政策。相對(duì)而言，市場租賃住房是住房租賃市場的絕對(duì)主體，租金水平也和保障性租賃住房差距較小。因而，有必要加大對(duì)市場化租賃企業(yè)的政策支持，使政策優(yōu)惠能惠及更多的租房家庭。2023年，不少城市租金出現(xiàn)下降，住房租賃企業(yè)也面臨較大經(jīng)營困難。有必要加大支持力度，緩解企業(yè)經(jīng)營壓力。
本報(bào)告數(shù)據(jù)與觀點(diǎn)僅供研究參考，市場評(píng)價(jià)以統(tǒng)計(jì)部門為準(zhǔn)。
策劃/主編：
鄒琳華 中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長，緯房研究院首席研究員
吳 曄 新華網(wǎng)產(chǎn)經(jīng)中心副總編輯
黃 卉 貝殼研究院研究專家
顏 燕 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院副教授，中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副秘書長
主要撰寫人：
鄒琳華 中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院
顏 燕 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院
黃 卉 貝殼研究院
趙 丹 貝殼研究院
張英杰 中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所
數(shù)據(jù)支持：
緯房研究院
貝殼研究院
中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組
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