構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式 促進高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展
2024-01-08 16:15:58
來源：中國建設(shè)報
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去年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作作出了具體部署，這預示著構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作進入了實施階段，對促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展意義重大而深遠。
房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵，有一個發(fā)展演變的過程。2021年中央經(jīng)濟工作會議上首次提出了“新模式”問題，2022年中央經(jīng)濟工作會議再次提及新發(fā)展模式，2023年中央經(jīng)濟工作會議第三次提及新發(fā)展模式時，要求“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。新模式定位為“房地產(chǎn)發(fā)展”的新模式，突出了“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度”和構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的強關(guān)聯(lián)性，讓新模式的內(nèi)涵更加豐富。據(jù)此，對房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)涵形成三個維度的描述：一是住房制度新模式，重點是通過引入配售型保障性住房，優(yōu)化完善住房保障體系，實現(xiàn)住房市場和保障、自住和租住關(guān)系的優(yōu)化重構(gòu)；二是房地產(chǎn)管理和調(diào)控制度新模式，包括通過加強房屋維護使用期間的管理制度建設(shè)，完善房地產(chǎn)全生命周期相關(guān)基礎(chǔ)性制度以及利用當前行政性調(diào)控工具逐漸退出的契機，建立以稅收工具為核心、輔之以金融等市場化工具為主的調(diào)控新模式；三是房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展模式，指房地產(chǎn)企業(yè)適應住房制度和管理調(diào)控制度新模式以及房地產(chǎn)市場內(nèi)外部環(huán)境的發(fā)展變化，所形成的企業(yè)發(fā)展新模式，包括策略模式、業(yè)務(wù)模式和產(chǎn)品與服務(wù)模式等。
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是中國式現(xiàn)代化建設(shè)發(fā)展過程中實現(xiàn)住房和房地產(chǎn)領(lǐng)域高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的新要求，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策，必須堅持目標導向和問題導向。要結(jié)合新發(fā)展理念和中國式現(xiàn)代化的本質(zhì)要求，確定構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式過程中應遵循的價值理念以及要努力達成的目標要求，包括實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、實現(xiàn)全體人民共同富裕、促進人與自然和諧共生、堅持以人民為中心、公平惠及全體人民等。要解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式存在的突出問題，房地產(chǎn)發(fā)展新模式可以彌補傳統(tǒng)模式的制度缺陷，能有效解決傳統(tǒng)模式帶來的高地價高房價、供求失衡、土地財政依賴等問題。因此，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過程，要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破的原則，推動新模式不能急于求成，要努力實現(xiàn)新舊模式的平穩(wěn)過渡。日前閉幕的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作作出了具體部署，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式工作進入了實施階段。
一是“建立‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動的新機制”，屬于完善住房制度和市場調(diào)控模式的范疇，主要是解決過去存在的四要素錯配導致的供求、房價收入、房價租金等失衡問題。對于“人房地錢要素聯(lián)動”，盡管這是市場經(jīng)濟的常識，但由于存在城市和區(qū)域間的競爭、土地等資源約束甚至是部門利益，要想實現(xiàn)四要素的聯(lián)動和均衡并非易事，因此建立“人房地錢”要素聯(lián)動新機制是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。此外，“人房地錢”也都是多維度變量，各種經(jīng)濟社會屬性的人、不同功能用途的房、區(qū)位權(quán)屬各異的地、投資金融財稅的錢，更加劇了聯(lián)動和均衡的復雜性。能凝聚共識且科學前瞻的各級“住房發(fā)展規(guī)劃”，是“人房地錢要素聯(lián)動”新機制的重要載體。
二是“完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度”，屬于完善行業(yè)和市場管理新模式的范疇，旨在以居住或非居住房地產(chǎn)項目為對象，結(jié)合房地產(chǎn)市場運行發(fā)展過程中存在的痛點難點堵點以及未來房地產(chǎn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的新要求，“改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度”。將當前以新建商品房開發(fā)管理為主的管理制度，拓展到房屋全生命周期管理，確保使用中的房屋處在安全健康、智慧便捷、適老宜居的良好狀態(tài)。
三是“實施好‘三大工程’建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題”，屬于完善住房制度的范疇，旨在結(jié)合“三大工程”建設(shè)，尤其是配售型保障性住房供給，優(yōu)化和完善現(xiàn)有住房保障體系，形成住房保障發(fā)展新模式。“三大工程”是落實房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機制和重要切入點。其中，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革，這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子，建立租購并舉的住房制度。城中村改造，是解決群眾急難愁盼問題的重大民生工程，重點是消除安全風險隱患，改善居住環(huán)境，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措，確保平時用得著、急時用得上。
四是“下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道”，是從制度目標和行業(yè)發(fā)展角度提出的要求。好房子是個系統(tǒng)工程，涉及結(jié)構(gòu)安全耐久、功能靈活高效、室內(nèi)健康舒適、設(shè)施智能便捷、環(huán)境生態(tài)環(huán)保、社區(qū)包容宜居等多維指標。建設(shè)好房子除了鼓勵企業(yè)創(chuàng)造新賽道、新模式外，還要通過完善制度加強源頭治理。比如，“限房價、競地價”等土地拍賣方式，普遍追求政府短期收益最大化，建造成本和開發(fā)利潤空間被過度壓縮，部分房企就以犧牲品質(zhì)應對，讓“競品質(zhì)”或“競高標準建設(shè)方案”流于形式。
作者系清華大學建設(shè)管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長
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