構建房地產發(fā)展新模式 促進高質量可持續(xù)發(fā)展
2024-01-08 16:15:58
來源：中國建設報
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去年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議，對構建房地產發(fā)展新模式工作作出了具體部署，這預示著構建房地產發(fā)展新模式工作進入了實施階段，對促進房地產高質量發(fā)展意義重大而深遠。
房地產發(fā)展新模式的內涵，有一個發(fā)展演變的過程。2021年中央經濟工作會議上首次提出了“新模式”問題，2022年中央經濟工作會議再次提及新發(fā)展模式，2023年中央經濟工作會議第三次提及新發(fā)展模式時，要求“完善相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式”。新模式定位為“房地產發(fā)展”的新模式，突出了“完善相關基礎性制度”和構建房地產發(fā)展新模式的強關聯(lián)性，讓新模式的內涵更加豐富。據(jù)此，對房地產發(fā)展新模式的內涵形成三個維度的描述：一是住房制度新模式，重點是通過引入配售型保障性住房，優(yōu)化完善住房保障體系，實現(xiàn)住房市場和保障、自住和租住關系的優(yōu)化重構；二是房地產管理和調控制度新模式，包括通過加強房屋維護使用期間的管理制度建設，完善房地產全生命周期相關基礎性制度以及利用當前行政性調控工具逐漸退出的契機，建立以稅收工具為核心、輔之以金融等市場化工具為主的調控新模式；三是房地產行業(yè)的新發(fā)展模式，指房地產企業(yè)適應住房制度和管理調控制度新模式以及房地產市場內外部環(huán)境的發(fā)展變化，所形成的企業(yè)發(fā)展新模式，包括策略模式、業(yè)務模式和產品與服務模式等。
構建房地產發(fā)展新模式，是中國式現(xiàn)代化建設發(fā)展過程中實現(xiàn)住房和房地產領域高質量可持續(xù)發(fā)展的新要求，是破解房地產發(fā)展難題、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策，必須堅持目標導向和問題導向。要結合新發(fā)展理念和中國式現(xiàn)代化的本質要求，確定構建房地產發(fā)展新模式過程中應遵循的價值理念以及要努力達成的目標要求，包括實現(xiàn)高質量發(fā)展、實現(xiàn)全體人民共同富裕、促進人與自然和諧共生、堅持以人民為中心、公平惠及全體人民等。要解決傳統(tǒng)房地產發(fā)展模式存在的突出問題，房地產發(fā)展新模式可以彌補傳統(tǒng)模式的制度缺陷，能有效解決傳統(tǒng)模式帶來的高地價高房價、供求失衡、土地財政依賴等問題。因此，構建房地產發(fā)展新模式的過程，要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破的原則，推動新模式不能急于求成，要努力實現(xiàn)新舊模式的平穩(wěn)過渡。日前閉幕的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議，對構建房地產發(fā)展新模式工作作出了具體部署，構建房地產發(fā)展新模式工作進入了實施階段。
一是“建立‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動的新機制”，屬于完善住房制度和市場調控模式的范疇，主要是解決過去存在的四要素錯配導致的供求、房價收入、房價租金等失衡問題。對于“人房地錢要素聯(lián)動”，盡管這是市場經濟的常識，但由于存在城市和區(qū)域間的競爭、土地等資源約束甚至是部門利益，要想實現(xiàn)四要素的聯(lián)動和均衡并非易事，因此建立“人房地錢”要素聯(lián)動新機制是構建房地產發(fā)展新模式的一個關鍵環(huán)節(jié)。此外，“人房地錢”也都是多維度變量，各種經濟社會屬性的人、不同功能用途的房、區(qū)位權屬各異的地、投資金融財稅的錢，更加劇了聯(lián)動和均衡的復雜性。能凝聚共識且科學前瞻的各級“住房發(fā)展規(guī)劃”，是“人房地錢要素聯(lián)動”新機制的重要載體。
二是“完善房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期基礎性制度”，屬于完善行業(yè)和市場管理新模式的范疇，旨在以居住或非居住房地產項目為對象，結合房地產市場運行發(fā)展過程中存在的痛點難點堵點以及未來房地產高質量可持續(xù)發(fā)展的新要求，“改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度”。將當前以新建商品房開發(fā)管理為主的管理制度，拓展到房屋全生命周期管理，確保使用中的房屋處在安全健康、智慧便捷、適老宜居的良好狀態(tài)。
三是“實施好‘三大工程’建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題”，屬于完善住房制度的范疇，旨在結合“三大工程”建設，尤其是配售型保障性住房供給，優(yōu)化和完善現(xiàn)有住房保障體系，形成住房保障發(fā)展新模式。“三大工程”是落實房地產發(fā)展新模式的重要抓手，也是穩(wěn)定房地產市場的長效機制和重要切入點。其中，規(guī)劃建設保障性住房，是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革，這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子，建立租購并舉的住房制度。城中村改造，是解決群眾急難愁盼問題的重大民生工程，重點是消除安全風險隱患，改善居住環(huán)境，促進產業(yè)轉型升級。“平急兩用”公共基礎設施建設，是統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措，確保平時用得著、急時用得上。
四是“下力氣建設好房子，在住房領域創(chuàng)造一個新賽道”，是從制度目標和行業(yè)發(fā)展角度提出的要求。好房子是個系統(tǒng)工程，涉及結構安全耐久、功能靈活高效、室內健康舒適、設施智能便捷、環(huán)境生態(tài)環(huán)保、社區(qū)包容宜居等多維指標。建設好房子除了鼓勵企業(yè)創(chuàng)造新賽道、新模式外，還要通過完善制度加強源頭治理。比如，“限房價、競地價”等土地拍賣方式，普遍追求政府短期收益最大化，建造成本和開發(fā)利潤空間被過度壓縮，部分房企就以犧牲品質應對，讓“競品質”或“競高標準建設方案”流于形式。
作者系清華大學建設管理系教授、房地產研究所所長
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