老舊小區(qū)如何從失管走向共治
2023-07-10 16:20:57
來(lái)源：北京日?qǐng)?bào)
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物業(yè)服務(wù)缺失、居民不愿交物業(yè)費(fèi)、物業(yè)公司不愿入駐、小區(qū)陷入惡性循環(huán)是本市不少老舊小區(qū)面臨的痛點(diǎn)問(wèn)題。石景山區(qū)的古城南路、公園北、八角北路3個(gè)社區(qū)均為老舊小區(qū)。一年多來(lái)，為引領(lǐng)3個(gè)社區(qū)走上物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化之路，八角街道不斷探索，引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，組織協(xié)調(diào)社會(huì)資源進(jìn)入，并監(jiān)督規(guī)范各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)行為，從而推動(dòng)3家社區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)零的突破，平均物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率目前達(dá)34.41%。這3個(gè)社區(qū)是該街道眾多老舊小區(qū)中第一批收取物業(yè)費(fèi)的社區(qū)。是什么說(shuō)服了業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)？該項(xiàng)探索能否形成長(zhǎng)效機(jī)制，從而實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)？記者對(duì)此進(jìn)行調(diào)查。
一次雨后，八角北路社區(qū)內(nèi)，石房物業(yè)工作人員在清理積水。
石房物業(yè)為居民裝設(shè)了晾衣架。
探訪
3個(gè)老舊社區(qū)共享一家物業(yè)服務(wù)
古城南路、公園北、八角北路3個(gè)社區(qū)呈T字形布局。
古城南路社區(qū)位于南端，小區(qū)里每棟住宅樓各享一個(gè)獨(dú)立小院。記者首先來(lái)到古城南路49號(hào)院，進(jìn)入一扇鐵柵欄門，一眼可見四色分類垃圾桶整齊擺放。盡管小區(qū)的瀝青路面打著一條長(zhǎng)長(zhǎng)的“補(bǔ)丁”，灰磚步道也略顯陳舊，但目之所及均干凈整潔，道路兩側(cè)停車整齊有序。繼續(xù)北行至47號(hào)院、46號(hào)院，一樣的干凈整潔。一位居民說(shuō)，“我們小區(qū)雖然舊了些，但環(huán)境保持得很好。”
走出古城南路社區(qū)東門，沿古城東街北行400余米右轉(zhuǎn)進(jìn)入八角北路社區(qū)，只見幾株高大的國(guó)槐及道邊的綠藤錯(cuò)落有致。再向里走，是一塊寬闊的活動(dòng)場(chǎng)地，北側(cè)建有一排不銹鋼晾衣架，架上晾滿了衣服。“有居民提出家里陽(yáng)臺(tái)上晾衣服不方便，我們特地尋找合適地方，為這些社區(qū)建了晾衣架。”北京石房物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱石房物業(yè)）副經(jīng)理孫偉說(shuō)。
3家社區(qū)共用一個(gè)維修用房，就設(shè)在八角北路社區(qū)西側(cè)。孫偉解釋，3家社區(qū)相鄰僅數(shù)百米，共享物業(yè)維修能為居民節(jié)省不少物業(yè)費(fèi)開支。朱色鐵門上裝有“24小時(shí)服務(wù)”告知牌，進(jìn)入大門，迎面一張柜臺(tái)，右側(cè)墻上展示著安全帽、扳手、電鉆等各種維修工具，南墻上貼著《北京石房物業(yè)戶內(nèi)有償服務(wù)維修清單》，上面公示了馬桶、鎖具、門窗等10余類百余項(xiàng)維修項(xiàng)目及其收費(fèi)。其中最貴收費(fèi)150元，項(xiàng)目是安裝、更換插卡水表；清洗一個(gè)水龍頭濾網(wǎng)收費(fèi)僅5元，其他服務(wù)項(xiàng)目則多為一二十元。“這個(gè)定價(jià)比周邊社區(qū)維修收費(fèi)基本低50%，對(duì)于已繳當(dāng)年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，每次100元以下的維修費(fèi)用免收5次。”孫偉說(shuō)。一位居民算了一筆賬：“僅免除的維修費(fèi)用就可抵掉大部分物業(yè)費(fèi)，繳物業(yè)費(fèi)是合算的。”
T字西側(cè)是公園北社區(qū)，新裝的道閘、新劃的停車位及消防通道標(biāo)志，以前如麻的線纜也都捋順了，用了幾十年的舊木門也換成了綠色鐵門……居民家窗前有石榴樹枝條瘋長(zhǎng)，物業(yè)請(qǐng)來(lái)綠化工人修剪；小區(qū)大門外大樹妨礙通行，物業(yè)聯(lián)系專人修剪根系，然后幫大樹“搬家”……“居民所盼的，就是我們要干的。”孫偉表示。
探索
從“失管”走向物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化
記者了解到，在3個(gè)社區(qū)中，八角北路、公園北社區(qū)已有近40年歷史，古城南路社區(qū)已“年近半百”。3家社區(qū)60棟住宅樓卻有19家產(chǎn)權(quán)單位，4668戶居民以往處在被八角街道或產(chǎn)權(quán)單位“兜底”狀態(tài)。“環(huán)境臟亂差，很多問(wèn)題都沒(méi)人管。”居民李女士說(shuō)，大家已習(xí)慣政府或原產(chǎn)權(quán)單位“包攬一切”，“從來(lái)沒(méi)繳物業(yè)費(fèi)這個(gè)概念。”
記者了解到，石房公司是八角街道引入的第三家物業(yè)公司。第一家物業(yè)公司推行“先嘗后買”模式，曾投資百余萬(wàn)元，后因收不上來(lái)物業(yè)費(fèi)入不敷出而撤走。第二家物業(yè)公司在進(jìn)行了3個(gè)月的應(yīng)急保障后也離開了。2022年1月起，八角街道積極貫徹落實(shí)《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，在社區(qū)及物管會(huì)協(xié)調(diào)下，經(jīng)業(yè)主共同表決，選聘石房物業(yè)為3個(gè)老舊社區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
一年多來(lái)，石房物業(yè)集中力量，持續(xù)解決了3個(gè)老舊社區(qū)居民反映最強(qiáng)烈的急難愁盼問(wèn)題。記者了解到，公園北社區(qū)此前出入口人車混行，早晚高峰時(shí)段極易擁堵。石房物業(yè)實(shí)地調(diào)查后，在公園北社區(qū)安裝了道閘系統(tǒng)，不僅有效緩解了車輛擁堵，也保障了居民進(jìn)出安全。
此前3個(gè)社區(qū)監(jiān)控設(shè)備清晰度不高，很多攝像頭存監(jiān)控盲區(qū)。這也是很多老舊小區(qū)的通病。經(jīng)過(guò)調(diào)查，石房物業(yè)為3個(gè)社區(qū)增設(shè)了45個(gè)高清攝像頭，并在古城南路社區(qū)設(shè)立了中控室。“目前，3個(gè)社區(qū)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)了連通、響應(yīng)一體化，小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域監(jiān)控全覆蓋。”孫偉說(shuō)。
老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)如何實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化？據(jù)八角街道辦副主任張北公介紹，街道成立了黨建引領(lǐng)物業(yè)管理工作專班，督促石房物業(yè)不斷完善和改進(jìn)。“街道會(huì)根據(jù)居民的反饋，組織社區(qū)建設(shè)科、物管會(huì)等多家單位，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行打分。”張北公介紹，為考核物業(yè)服務(wù)，街道建立了“日考評(píng)”“周評(píng)價(jià)”“月總結(jié)”等一系列制度。“僅今年以來(lái)，光街道組織的物業(yè)服務(wù)推進(jìn)會(huì)，就開了30多次。”孫偉說(shuō)。
此外，八角街道辦事處主任岳贊等相關(guān)負(fù)責(zé)人還不斷深入社區(qū)，廣泛聽取業(yè)主意見，并不斷為之整合轄區(qū)資源。針對(duì)社區(qū)居民呼聲，物管會(huì)還結(jié)合“老街坊議事廳”等載體，激發(fā)居民自治能力和意識(shí)，并在相關(guān)社區(qū)活動(dòng)中，發(fā)掘培養(yǎng)社區(qū)自治骨干。
在確保社區(qū)綠化、保潔、安全等物業(yè)工作的基礎(chǔ)上，石房物業(yè)還10余次組織“便民文化市集”進(jìn)入社區(qū)。記者了解到，前不久在八角北路舉辦的一次文化市集，不僅有向居民平價(jià)售賣的300余種米面油鹽等生活必需品，還有醫(yī)護(hù)專家到社區(qū)義診。如今，文化市集活動(dòng)已成為3家社區(qū)精品活動(dòng)之一。“我們積極整合資源，推出各種活動(dòng)，為業(yè)主帶來(lái)多元化服務(wù)，讓大家都體會(huì)到物業(yè)繳費(fèi)帶來(lái)的好處。”孫偉說(shuō)。
目標(biāo)
“社區(qū)是我家，治理靠大家”
在八角北路社區(qū)，今年78歲的祁淑琴第一個(gè)繳納了物業(yè)費(fèi)。“我在這里住了20多年，以前燈壞了沒(méi)人管，自己買燈泡買拉繩自己裝。下水道堵了，到處找人維修，一修就是幾百元。現(xiàn)在燈一壞，一個(gè)電話師傅就來(lái)了，不僅把故障燈修好，還主動(dòng)檢查家里其他燈具和拉繩。聽說(shuō)物業(yè)開收物業(yè)費(fèi)，我回家和老頭子一說(shuō)，得！我們先繳，買個(gè)安心。”祁淑琴開心地說(shuō)。
令繳納全年物業(yè)費(fèi)的業(yè)主驚喜的是，繳費(fèi)后他們每戶都領(lǐng)取了一張“便民服務(wù)連心卡”，“繳費(fèi)的居民憑此卡可享受相關(guān)服務(wù)八折優(yōu)惠。”孫偉說(shuō)。這張便民服務(wù)卡不僅涉及小區(qū)戶內(nèi)百余類項(xiàng)目維修，在文化市集還能享受八折優(yōu)惠。“我們?cè)?xì)算過(guò)一筆賬，這一年的物業(yè)費(fèi)，通過(guò)這張卡，也都能省下來(lái)大半了。”居民王美秋說(shuō)。
目前，在八角街道的大力扶持下，3個(gè)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理正逐漸向市場(chǎng)化推進(jìn)。社區(qū)真正健康運(yùn)行，不能一味地靠街道等部門的扶持與投入，提高業(yè)主物業(yè)費(fèi)繳納比例才是小區(qū)自我造血、建立內(nèi)生機(jī)制的必經(jīng)之路。根據(jù)《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)規(guī)定，八角街道測(cè)評(píng)得出物業(yè)費(fèi)收繳標(biāo)準(zhǔn)，并按照業(yè)主房產(chǎn)性質(zhì)即二次上市后的商品房、房改售房、承租公房等分類收繳物業(yè)費(fèi)。自今年3月起，3個(gè)老舊社區(qū)通知開收物業(yè)費(fèi)。孫偉解釋，居民所繳的物業(yè)費(fèi)，算起來(lái)也許就是出去吃頓飯的花費(fèi)，“但居民花錢買的是服務(wù)，錢即使不多，居民也有權(quán)知道物業(yè)收錢都做了哪些工作，比如每天安排多少保潔、清掃哪些住宅樓等。這些工作都應(yīng)讓居民知曉，他們看到身邊環(huán)境在持續(xù)改善，自然也愿意繳費(fèi)買單。”
截至7月9日，記者了解到，3家社區(qū)物業(yè)費(fèi)平均繳費(fèi)率已至34.41%。“這是實(shí)現(xiàn)了零的突破，是物業(yè)用真心實(shí)意換來(lái)的居民認(rèn)可，來(lái)之不易。”岳贊表示，下一步，3個(gè)社區(qū)將繼續(xù)探索推出停車管理市場(chǎng)化服務(wù)，“未來(lái)我們將不斷培養(yǎng)并提高業(yè)主的自治意識(shí)，涵養(yǎng)小區(qū)自治氛圍，指導(dǎo)和幫助老舊小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)委會(huì)，探索老舊小區(qū)責(zé)權(quán)一致、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)‘社區(qū)是我家，治理靠大家’。”本報(bào)記者 張淑玲
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