不再一口價(jià) 兩部門動(dòng)刀房產(chǎn)中介費(fèi)
2023-05-12 17:12:26
來(lái)源：北京商報(bào)
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5月8日，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局兩部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）?！兑庖?jiàn)》提出，要加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)從業(yè)主體管理、合理降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、鼓勵(lì)實(shí)行分檔定價(jià)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)……從十個(gè)方面明確監(jiān)管措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，備受詬病的房產(chǎn)中介費(fèi)收取終于迎來(lái)改革。
合理降低服務(wù)費(fèi)用
《意見(jiàn)》從十個(gè)方面明確監(jiān)管措施，主要包含加強(qiáng)從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、規(guī)范簽訂交易合同、要提升管理服務(wù)水平、建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺(tái)等。
在合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)方面，《意見(jiàn)》提出，經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，中介代理的房產(chǎn)交易，既是服務(wù)買方，也是服務(wù)賣方，理應(yīng)二者都承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，特別是在房子越來(lái)越不好賣的情況下。而且，應(yīng)該將服務(wù)全流程分成清晰的鏈條，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該明確服務(wù)的具體內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以此來(lái)合理定價(jià)，并將這些寫進(jìn)三方合同。
“這樣不僅消費(fèi)者對(duì)中介的服務(wù)有客觀的評(píng)價(jià)，也有利于政府部門做合理的監(jiān)管中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專業(yè)化發(fā)展，從而一改其形象差的局面。”李宇嘉稱。
“其實(shí)目前有的頭部機(jī)構(gòu)已經(jīng)不是一口價(jià)。”據(jù)北京某頭部中介大客戶部負(fù)責(zé)人透露，以該公司為例，單價(jià)在2000萬(wàn)元以上的房源，基本熟客傭金會(huì)給到5折，再往下會(huì)根據(jù)不同的總價(jià)、交易難易程度給予不同的折扣。“特別是賣一買一都在我們公司的，基本都能做到5折，另外還有大客戶折扣等。”這位負(fù)責(zé)人直言，對(duì)于北京這樣的單體總價(jià)比較高的城市，一口價(jià)確實(shí)不適合市場(chǎng)。
首次明確延伸服務(wù)
在經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容方面，《意見(jiàn)》首次明確了延伸服務(wù)。此次提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成?；痉?wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)可以單獨(dú)提供。
李宇嘉認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，服務(wù)內(nèi)容不斷拓展。但部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問(wèn)題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。“這是重大的變化，基本服務(wù)，其經(jīng)紀(jì)費(fèi)用是必須承擔(dān)的，而額外的服務(wù)不是必然的，也不能利用信息優(yōu)勢(shì)去獲取。”
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，該表述將利好中介行業(yè)探索服務(wù)的“新菜單”，尤其是延伸服務(wù)將是未來(lái)值得探索的新領(lǐng)域。
收費(fèi)嚴(yán)禁“私自?shī)A帶”
房屋買賣在一定程度上具有較強(qiáng)的專業(yè)性，因此往往也需要中介“搭橋”來(lái)完成，但很多中介利用信息不對(duì)稱，將非必要的收費(fèi)“私自?shī)A帶”。
為此，《意見(jiàn)》明確，具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、相關(guān)行業(yè)組織涉嫌實(shí)施壟斷行為的，市場(chǎng)監(jiān)管部門依法開(kāi)展反壟斷調(diào)查。
李宇嘉認(rèn)為，這一政策與二手房帶押過(guò)戶的目的是一致的，即降低不動(dòng)產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過(guò)程中的各種非必要成本，特別是過(guò)去樓市繁榮時(shí)期形成的尾大不掉的制度性成本，各種機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員都想來(lái)分一杯羹，以及其中的欺詐和亂象，讓購(gòu)房者買單。只有消除這些成本，同時(shí)將合理的成本“公開(kāi)化”，該收的，應(yīng)該收取。只有這樣，經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能步入高質(zhì)量發(fā)展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環(huán)才能實(shí)現(xiàn)。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房屋成交的重要角色之一，國(guó)內(nèi)二手房大約90%通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司成交，新房交易對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的依賴性也很高。以往出現(xiàn)過(guò)黑中介惡意提高房?jī)r(jià)，利用房源、客源優(yōu)勢(shì)收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)等問(wèn)題，加大購(gòu)房者購(gòu)房壓力，其規(guī)范化管理對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行起著舉足輕重的作用。本次的監(jiān)管政策予以肯定，對(duì)中介行業(yè)的規(guī)范發(fā)展以及服務(wù)有著指引作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在新的監(jiān)管政策指引下，未來(lái)中介的發(fā)展模式也有待探索。
北京商報(bào)記者 王寅浩
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