西安二手房市場有所復(fù)蘇 會(huì)不會(huì)是表演式回暖？
2023-03-13 15:34:02
來源：華商網(wǎng)-華商報(bào)
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三年疫情之后，市場的信心似乎回來了。這種信心與活力的增長，從消費(fèi)復(fù)蘇、客流增長上就可感知，同樣也體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場。
近期，全國多地二手房市場傳來回暖消息。西安二手房網(wǎng)簽備案量也迎來了半年多新高。
原計(jì)劃出租的房子，業(yè)主打算賣掉
近期，樓市傳來復(fù)蘇消息，二手房回溫信號尤為引人注意。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月全國16個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量約652萬㎡，同、環(huán)比上升122%和54%;前2月累計(jì)成交已超過1000萬㎡，累計(jì)同比上漲41%。
伴隨著市場交易量上漲，一些業(yè)主的心態(tài)正發(fā)生變化。
經(jīng)營少兒書法的張女士最近比較忙——忙的不是生意，而是忙著找房。她計(jì)劃在西安唐延路附近一小區(qū)內(nèi)開店，原本房子已看好，因?yàn)檠b修翻新和租金問題與業(yè)主協(xié)商，但中途業(yè)主卻開始猶豫了，表示房子不打算出租，而是想脫手賣掉。
“想找一套合適的空房不太容易。”張女士表示，“市場上有房屋托管公司，專門收空房裝修再對外出租，這種托管房租金比較貴，而個(gè)人房源大多帶家具家電或者不愿商用。”
近期想賣房的房東并非個(gè)例。因?yàn)榉繓|決意出售，在西安文景路經(jīng)營美容院的孫女士同樣在做找房準(zhǔn)備。周邊對外出租房源比較多，加上房子還在掛牌中，她與房東、中介協(xié)商結(jié)果是，假如有新房東接手并愿意繼續(xù)出租，也許她就不用換房了。
除“租轉(zhuǎn)售”抬頭，掛牌價(jià)也出現(xiàn)上調(diào)現(xiàn)象。許先生稱，他去年看過曲江南湖一套二手房，當(dāng)時(shí)要價(jià)370萬元。過了年這套房子雖然還未賣掉，但掛牌價(jià)已變成420萬元。
業(yè)主售房意愿上升，影響最直接的就是市場供應(yīng)。3月9日，貝殼顯示的西安二手房掛牌總量達(dá)11.09萬套。諸葛找房的有效二手房源則超過17萬套。
西安二手房網(wǎng)簽備案量，創(chuàng)半年多高點(diǎn)
西安蓮湖區(qū)一家房產(chǎn)中介稱，如果和去年相比，今年二手房市場算是走出冰封期。
“去年12月是市場最差的時(shí)候，我們只賣出去1套房子。”該中介人士稱，但今年尤其2月以來，每位經(jīng)紀(jì)人月帶看量能達(dá)到10組左右，下定量也超過去年同期。
他認(rèn)為，如今市場狀態(tài)接近2021年，當(dāng)時(shí)疫情影響不大，是相對正常行情。
此外，西安科技路一家中介工作人員則稱，西安二手房銷售增長，“2月成交量兩萬多套。”
華商報(bào)記者未能查證到“成交兩萬多套”出處。西安市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份全市存量房(二手房)網(wǎng)簽備案84.56萬㎡，環(huán)比增長18.48%，同比增長140.30%;其中，住宅網(wǎng)簽備案面積78.77萬㎡(8161套)，環(huán)比增長54.15%，同比增長136.05%。
這是自去年8月官方公布二手房網(wǎng)簽情況以來，備案量最多的一個(gè)月。
瑪雅房屋草場坡店店長李周生認(rèn)為，二手房交易量上升是正常市場表現(xiàn)，畢竟是疫情放開后第一年，需求開始集中釋放。而且，二手房不存在期房的交付風(fēng)險(xiǎn)，所以贏得了不少購房者青睞。當(dāng)然，因?yàn)榫W(wǎng)簽備案存在滯后，未來一段時(shí)期市場銷量還需要再觀察。
在獨(dú)立經(jīng)濟(jì)觀察人士周文豪看來，2月網(wǎng)簽量增幅較大還要考慮低基數(shù)效應(yīng)。今年1月和去年2月都是春節(jié)月份，假期導(dǎo)致網(wǎng)簽和實(shí)際成交量相對偏低。
此外，新房供應(yīng)相對“空檔”。今年1-2月，西安共有34個(gè)樓盤進(jìn)行意向登記，共計(jì)推出房源4859套，供應(yīng)量僅有2022年同期(7597套)的三分之二。
多地傳出二手房業(yè)主“抱團(tuán)保價(jià)”
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月，西安二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，止跌回漲。在此之前，去年8月到12月，西安二手房銷售價(jià)格曾連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降。
周文豪表示，西安二手房價(jià)格重新上漲，主要建立在市場預(yù)期反彈基礎(chǔ)上。去年至今，利好樓市政策不斷，涉及限售、利率、公積金、帶押過戶等方面，很大程度刺激了二手房交易。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1月全國有13個(gè)大中城市二手房漲價(jià)，比上月增加了6個(gè)城市。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2月百城二手房價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量縮減至68個(gè)。
而面對市場“解凍”，多地傳出二手房業(yè)主“抱團(tuán)保價(jià)”。
根據(jù)網(wǎng)友爆料，近日，杭州市西湖區(qū)融創(chuàng)河濱之城小區(qū)業(yè)主群公告：“萬物復(fù)蘇，二手樓市啟動(dòng)，請不要再賤賣自己房子，建議在原來的基礎(chǔ)上，向上調(diào)整1萬+。”
另據(jù)媒體報(bào)道，長沙雨花區(qū)一高檔洋房小區(qū)也有業(yè)主發(fā)出消息：“我們的成交節(jié)點(diǎn)應(yīng)該是5月份以后，大家不要急，建議不急賣的調(diào)價(jià)到1.7萬元/㎡左右。”
此外，西安綠城全運(yùn)村5期芳華苑一張群聊截圖顯示，有業(yè)主提議，制定“三年漲價(jià)行動(dòng)計(jì)劃”，并建立“村支部委員會(huì)”，審核每個(gè)業(yè)主的成交價(jià)格。
對此，中指研究院華東分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，二手房交易屬于買賣雙方自由行為，但在信息快速傳播的今天，房源比價(jià)越發(fā)透明。考慮到二手房市場掛牌量大的現(xiàn)實(shí)，“抱團(tuán)保價(jià)”的想法只是一廂情愿，“不符合市場規(guī)律的行為只可能讓買房人選擇其他房源。”
為什么市場復(fù)蘇，掛牌量還居高不下?
過去一年，“限售”政策和二手房指導(dǎo)價(jià)放開，市面上可售房源增多，西安二手房掛牌量快速攀升。市場轉(zhuǎn)冷后，全市掛牌量更是連續(xù)保持在10萬套以上。
通常來說，市場銷售復(fù)蘇，房產(chǎn)交易周期縮短，掛牌量將出現(xiàn)下降。
現(xiàn)實(shí)卻是，西安市場仍有大量房源尋求出手，全國多個(gè)城市二手房掛牌量也居高不下。
據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2月份全國10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量達(dá)193.61萬套，同比上漲81.99%。其中，深圳、蘇州、廈門等城市掛牌量上漲超100%，翻了一倍以上。
難道說當(dāng)前房地產(chǎn)市場僅僅屬于“表演式回暖”?
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)交易開始復(fù)蘇，但市場邏輯與過往周期有很大不同。如今市場既不像2019年之前集體看多，也不像2022年集體看空，而是進(jìn)入多空博弈狀態(tài)。
看多情緒驅(qū)使下，有換房需求的人主動(dòng)出手，打算在房價(jià)抬頭前置換房產(chǎn);而看空市場的人，對前景持懷疑態(tài)度，更期望乘著市場復(fù)蘇東風(fēng)，盡快將手中房產(chǎn)套現(xiàn)。
另一方面，高企的掛牌量，決定了市場上并不缺房。
“上周我們撮合一套兩居室，開始掛牌185萬元，買家只愿出170萬，最終業(yè)主做出了更多讓步。”從事房產(chǎn)中介多年的趙利偉表示，雖然有些業(yè)主心理價(jià)位虛高，認(rèn)可“買漲不買跌”，但更多業(yè)主還是比較理性的，愿意以議價(jià)來換成交。
房地產(chǎn)市場最大問題是需求不足
去年以來，國內(nèi)樓市迎來一輪寬松期。2022年各地共發(fā)布促進(jìn)住房消費(fèi)政策超千條，創(chuàng)近年新高。進(jìn)入2023年，這種勢頭依然未停歇。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年1-2月，近90省市(縣)出臺(tái)樓市利好政策超百次，超過30個(gè)城市首套房貸利率下限已突破4%。
外界預(yù)期，“兩會(huì)”后政策支持力度或進(jìn)一步放大，甚至核心一二線城市可能通過“因區(qū)施策”的方式繼續(xù)優(yōu)化調(diào)控措施。
這是否意味著樓市拐點(diǎn)來了?
周文豪認(rèn)為，包括二手房在內(nèi)的房地產(chǎn)市場，復(fù)蘇進(jìn)度關(guān)鍵要看政策走向及客戶變化情況。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，政策調(diào)整有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)、助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，但當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)不在供應(yīng)端，最大問題是購房需求不足。
一個(gè)顯著特征是，今年1月廣義貨幣達(dá)到空前規(guī)模，人民幣貸款增加4.9萬億元，信貸投放創(chuàng)歷史新高，但這主要來自企業(yè)貢獻(xiàn)，居民信貸需求仍然偏弱。
除了“促需求”，嚴(yán)躍進(jìn)提到，近期樓市復(fù)蘇過程中，出現(xiàn)了新的炒作現(xiàn)象，包括銀行房貸創(chuàng)新缺乏邊界、二手房“抱團(tuán)保價(jià)”、違規(guī)資金流入購房領(lǐng)域等。因此，在“防風(fēng)險(xiǎn)”思路下，各地仍將把秩序整頓作為常規(guī)工作去抓，確保市場交易穩(wěn)定。 華商報(bào)記者 李程
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