春節(jié)前后6省出手提振房地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)市場(chǎng)走向怎么看？
2023-02-03 17:18:42
來源：第一財(cái)經(jīng)
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各地政策的密集出臺(tái)將對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定積極效果。
加快推進(jìn)搬遷貨幣化安置、同步激活新房和二手房市場(chǎng)、減免契稅和個(gè)人所得稅、降低首套房首付比例、吸引域外中高端購房群體……今年春節(jié)前后，已經(jīng)有山東、上海、廣東、遼寧、江蘇、重慶6個(gè)省級(jí)行政區(qū)（含直轄市）以及多個(gè)地市出臺(tái)政策明確要提振住房消費(fèi)。
多位房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜覍?duì)第一財(cái)經(jīng)表示，今年房地產(chǎn)政策的出臺(tái)有幾大特點(diǎn)：一是來得早，各地較為積極；二是許多提法富有創(chuàng)新性，從中可以看到未來房地產(chǎn)的新發(fā)展模式。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，在政策的加持下，今年樓市即便不會(huì)上演“V型反轉(zhuǎn)”，但是慢慢修復(fù)性回暖是大概率事件。
促進(jìn)住房消費(fèi)成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一環(huán)
截至1月31日，已有山東、上海、廣東、遼寧、江蘇、重慶6個(gè)省級(jí)行政區(qū)（含直轄市）召開2023年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)會(huì)議或住建工作會(huì)議，把提振住房消費(fèi)納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的框架之中。
1月31日，山東省召開2023年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，安排部署住建領(lǐng)域今后五年特別是2023年重點(diǎn)工作任務(wù)。山東省提出，將著力解決好新市民、青年人等住房問題，新籌集保障性租賃住房8.3萬套，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼4萬戶。
山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長王玉志在報(bào)告中提到，今后5年，房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡要取得顯著進(jìn)展。報(bào)告中明確，要用足用好最新政策工具，從供需兩端協(xié)同發(fā)力，同步激活新房和二手房市場(chǎng)；逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。在“保交樓”方面，報(bào)告提到，各地要進(jìn)一步加大“保交樓、穩(wěn)民生”工作力度，管好用好國家專項(xiàng)借款，協(xié)調(diào)商業(yè)銀行落實(shí)配套信貸支持，緊盯資金支付和工程建設(shè)進(jìn)展，確保逾期房屋按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)如期交付。
1月29日，上海發(fā)布《上海市提信心擴(kuò)需求穩(wěn)增長促發(fā)展行動(dòng)方案》，其中提到支持剛性和改善性住房需求，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持土地平穩(wěn)供應(yīng)并優(yōu)化結(jié)構(gòu)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
1月28日，廣東住建廳在廣東全省高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上表示，今年將大力促進(jìn)住房消費(fèi)。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費(fèi)提供便利。按規(guī)定落實(shí)個(gè)人購買住房契稅及換購住房個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。
遼寧則于1月27日發(fā)布《遼寧省進(jìn)一步穩(wěn)經(jīng)濟(jì)若干政策舉措》，其中在推動(dòng)消費(fèi)復(fù)蘇回暖的框架中，對(duì)于二手房和非住宅類商品房等都提出了支持性政策，鼓勵(lì)二手房交易和新建商品房銷售享受同等補(bǔ)貼支持政策。
春節(jié)前夕亦有省份早早啟動(dòng)對(duì)新一年房地產(chǎn)業(yè)的謀篇布局。1月16日，江蘇省發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，文件單列“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”一章，大力支持剛性和改善性購房需求。文件中明確，要認(rèn)真落實(shí)居民個(gè)人換購住房個(gè)人所得稅政策。根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整公積金貸款政策，完善征收拆遷安置補(bǔ)償方式，優(yōu)化商品房價(jià)格備案制度。此次江蘇從個(gè)稅、公積金、動(dòng)遷安置、價(jià)格備案等角度落實(shí)了購房需求提振的支持。
1月3日，重慶市發(fā)布《重慶市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策包(第三版)》，共涉及11個(gè)方面、181條政策，其中房地產(chǎn)政策27條。政策提出，符合條件的新市民在購買首套房，可享受與本地居民同等的個(gè)人住房貸款政策；優(yōu)先保障首套住房貸款，繳存職工家庭購買首套住房的，最低首付款比例不低于20%；職工家庭購買第二套住房的，最低首付款比例不低于30%，多子女家庭首付款比例不低于25%。
除了以上省級(jí)行政區(qū)，還有江蘇蘇州、云南昆明、河南濟(jì)源、河南焦作等市也在春節(jié)前后出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的相關(guān)政策。
以蘇州為例，1月31日，蘇州市政府印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，共推出12個(gè)方面55條政策，其中多條政策涉及房地產(chǎn)。文件中提出，將大力支持剛性和改善性購房需求，開展蘇州“云上房展”，線上線下聯(lián)動(dòng)促進(jìn)住房消費(fèi)；將加快建設(shè)一批高質(zhì)量人才公寓，2023年新增青年人才公寓2萬套；房屋建筑、市政、交通、水利等在建項(xiàng)目在2023年上半年應(yīng)繳納的各類工程質(zhì)量保證金，自應(yīng)繳之日起可緩繳一個(gè)季度。
此外，蘇州還將加快推進(jìn)房屋征收搬遷貨幣化安置，優(yōu)化商品房價(jià)格備案制度，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，加大建筑業(yè)金融支持力度，重點(diǎn)推進(jìn)支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策落地見效。
四季如春的昆明則希望通過吸引市域外購房者來刺激房地產(chǎn)回暖。1月20日，昆明發(fā)布《關(guān)于加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好的若干政策措施》，政策明確，線上線下同步開展“彩云購房節(jié)”宣傳推廣，支持房地產(chǎn)企業(yè)開展市域外營銷，吸引省內(nèi)外中高端購房群體加快回流。
今年下半年樓市有望趨好
“今年與往年相比，最大的特點(diǎn)是政策出臺(tái)積極，往年的一月份并不是房地產(chǎn)政策出臺(tái)的窗口期，而今年春節(jié)前后各地都在抓緊時(shí)間出政策，體現(xiàn)出各地對(duì)房地產(chǎn)問題的真抓實(shí)干。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。
多位樓市專家表示，各地政策的密集出臺(tái)將對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定積極效果。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)記者表示，今年樓市的政策面利好頻出，且政策力度大、覆蓋面越來越廣，相對(duì)于去年而言，目前的行業(yè)氛圍與政策環(huán)境已經(jīng)大為改善，對(duì)于樓市回暖和行業(yè)信心修復(fù)十分利好。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前利好性政策總體充足，各地都在主動(dòng)而積極地提振住房消費(fèi)，加上疫情進(jìn)入低點(diǎn)，這些都為樓市復(fù)蘇創(chuàng)造了更好的條件。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年以來不少地方出臺(tái)的促進(jìn)住房消費(fèi)政策富含創(chuàng)新性，以山東省為例，其緊貼中央和住建部的住房政策精神，提出了很多長短期結(jié)合的政策思路，比如明確要同步激活新房和二手房市場(chǎng)，把過去側(cè)重依賴新房的做法做了調(diào)整，二手房市場(chǎng)的活躍，將有助于促進(jìn)新房市場(chǎng)的健康發(fā)展。又比如山東提出逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，這是未來房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要內(nèi)容。此類提法不光值得山東本地的房企注意，也值得全國其他城市和房企關(guān)注。
但是，也有房企人士對(duì)記者表達(dá)了擔(dān)憂。“利好政策出臺(tái)無疑是鼓舞人心的，但是從政策出臺(tái)到落地再到對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生效果，這需要一段時(shí)間，目前春節(jié)期間的交易量同比仍在下降，行業(yè)中仍然裁員不斷，近期有部分房企債務(wù)繼續(xù)爆雷，我們公司判斷這些情況可能要到2023年年中才能得到一定程度緩解。”一位TOP50房企的營銷企劃負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
盧文曦也認(rèn)為，政策效果目前來看是有限的，冰凍三尺非一日之寒，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，單一政策肯定不行，需要打一套“政策組合拳”。
政策大環(huán)境向好的情況下，今年的樓市走勢(shì)如何？盧文曦表示：“開弓沒有回頭箭，我相信樓市將緩慢回暖，V型反轉(zhuǎn)沒有可能，但是慢慢修復(fù)性上漲是會(huì)出現(xiàn)的，一旦經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，購房者的入市意愿便會(huì)提升。目前樓市的問題，政策工具只是一方面，更關(guān)鍵的是預(yù)期管理問題，關(guān)鍵在于對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，如果今年一季度和二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)明顯上行，那么到了三季度我們必然會(huì)看到樓市的改善。”
柏文喜也持相似觀點(diǎn)，他對(duì)記者表示，政策工具包雖然利好樓市的回暖，但顯然不足以提振今年的住房市場(chǎng)，因?yàn)樽》渴袌?chǎng)的特征讓其具備了買漲不買落的特點(diǎn)，只有行業(yè)預(yù)期反轉(zhuǎn)和樓市信心得以修復(fù)，行業(yè)才會(huì)實(shí)現(xiàn)真正的復(fù)蘇。
嚴(yán)躍進(jìn)則預(yù)判，今年上半年，樓市整體仍會(huì)出現(xiàn)微幅下跌，但隨著市場(chǎng)刺激政策的見效，全年樓市走勢(shì)將整體向好，市場(chǎng)將迎來新機(jī)遇。
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