春節(jié)前后6省出手提振房地產，業(yè)內人士對市場走向怎么看？
2023-02-03 17:18:42
來源：第一財經
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各地政策的密集出臺將對今年的房地產市場產生一定積極效果。
加快推進搬遷貨幣化安置、同步激活新房和二手房市場、減免契稅和個人所得稅、降低首套房首付比例、吸引域外中高端購房群體……今年春節(jié)前后，已經有山東、上海、廣東、遼寧、江蘇、重慶6個省級行政區(qū)（含直轄市）以及多個地市出臺政策明確要提振住房消費。
多位房地產領域專家對第一財經表示，今年房地產政策的出臺有幾大特點：一是來得早，各地較為積極；二是許多提法富有創(chuàng)新性，從中可以看到未來房地產的新發(fā)展模式。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，在政策的加持下，今年樓市即便不會上演“V型反轉”，但是慢慢修復性回暖是大概率事件。
促進住房消費成為穩(wěn)經濟一環(huán)
截至1月31日，已有山東、上海、廣東、遼寧、江蘇、重慶6個省級行政區(qū)（含直轄市）召開2023年穩(wěn)經濟會議或住建工作會議，把提振住房消費納入到新一年經濟發(fā)展的框架之中。
1月31日，山東省召開2023年住房城鄉(xiāng)建設工作會議，安排部署住建領域今后五年特別是2023年重點工作任務。山東省提出，將著力解決好新市民、青年人等住房問題，新籌集保障性租賃住房8.3萬套，發(fā)放住房租賃補貼4萬戶。
山東省住房城鄉(xiāng)建設廳廳長王玉志在報告中提到，今后5年，房地產業(yè)向新發(fā)展模式過渡要取得顯著進展。報告中明確，要用足用好最新政策工具，從供需兩端協同發(fā)力，同步激活新房和二手房市場；逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點。在“保交樓”方面，報告提到，各地要進一步加大“保交樓、穩(wěn)民生”工作力度，管好用好國家專項借款，協調商業(yè)銀行落實配套信貸支持，緊盯資金支付和工程建設進展，確保逾期房屋按計劃節(jié)點如期交付。
1月29日，上海發(fā)布《上海市提信心擴需求穩(wěn)增長促發(fā)展行動方案》，其中提到支持剛性和改善性住房需求，滿足房地產企業(yè)合理融資需求，保持土地平穩(wěn)供應并優(yōu)化結構，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
1月28日，廣東住建廳在廣東全省高質量發(fā)展大會上表示，今年將大力促進住房消費。因城施策實施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費提供便利。按規(guī)定落實個人購買住房契稅及換購住房個人所得稅優(yōu)惠政策。
遼寧則于1月27日發(fā)布《遼寧省進一步穩(wěn)經濟若干政策舉措》，其中在推動消費復蘇回暖的框架中，對于二手房和非住宅類商品房等都提出了支持性政策，鼓勵二手房交易和新建商品房銷售享受同等補貼支持政策。
春節(jié)前夕亦有省份早早啟動對新一年房地產業(yè)的謀篇布局。1月16日，江蘇省發(fā)布《關于推動經濟運行率先整體好轉的若干政策措施》，文件單列“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”一章，大力支持剛性和改善性購房需求。文件中明確，要認真落實居民個人換購住房個人所得稅政策。根據實際情況調整公積金貸款政策，完善征收拆遷安置補償方式，優(yōu)化商品房價格備案制度。此次江蘇從個稅、公積金、動遷安置、價格備案等角度落實了購房需求提振的支持。
1月3日，重慶市發(fā)布《重慶市穩(wěn)經濟政策包(第三版)》，共涉及11個方面、181條政策，其中房地產政策27條。政策提出，符合條件的新市民在購買首套房，可享受與本地居民同等的個人住房貸款政策；優(yōu)先保障首套住房貸款，繳存職工家庭購買首套住房的，最低首付款比例不低于20%；職工家庭購買第二套住房的，最低首付款比例不低于30%，多子女家庭首付款比例不低于25%。
除了以上省級行政區(qū)，還有江蘇蘇州、云南昆明、河南濟源、河南焦作等市也在春節(jié)前后出臺了促進房地產消費的相關政策。
以蘇州為例，1月31日，蘇州市政府印發(fā)《關于推動經濟運行率先整體好轉的若干政策措施》，共推出12個方面55條政策，其中多條政策涉及房地產。文件中提出，將大力支持剛性和改善性購房需求，開展蘇州“云上房展”，線上線下聯動促進住房消費；將加快建設一批高質量人才公寓，2023年新增青年人才公寓2萬套；房屋建筑、市政、交通、水利等在建項目在2023年上半年應繳納的各類工程質量保證金，自應繳之日起可緩繳一個季度。
此外，蘇州還將加快推進房屋征收搬遷貨幣化安置，優(yōu)化商品房價格備案制度，支持房地產業(yè)合理融資需求，加大建筑業(yè)金融支持力度，重點推進支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策落地見效。
四季如春的昆明則希望通過吸引市域外購房者來刺激房地產回暖。1月20日，昆明發(fā)布《關于加快推動經濟回穩(wěn)向好的若干政策措施》，政策明確，線上線下同步開展“彩云購房節(jié)”宣傳推廣，支持房地產企業(yè)開展市域外營銷，吸引省內外中高端購房群體加快回流。
今年下半年樓市有望趨好
“今年與往年相比，最大的特點是政策出臺積極，往年的一月份并不是房地產政策出臺的窗口期，而今年春節(jié)前后各地都在抓緊時間出政策，體現出各地對房地產問題的真抓實干。”上海中原地產市場分析師盧文曦對第一財經表示。
多位樓市專家表示，各地政策的密集出臺將對今年的房地產市場產生一定積極效果。
IPG中國首席經濟學家柏文喜對記者表示，今年樓市的政策面利好頻出，且政策力度大、覆蓋面越來越廣，相對于去年而言，目前的行業(yè)氛圍與政策環(huán)境已經大為改善，對于樓市回暖和行業(yè)信心修復十分利好。
上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，目前利好性政策總體充足，各地都在主動而積極地提振住房消費，加上疫情進入低點，這些都為樓市復蘇創(chuàng)造了更好的條件。
嚴躍進表示，今年以來不少地方出臺的促進住房消費政策富含創(chuàng)新性，以山東省為例，其緊貼中央和住建部的住房政策精神，提出了很多長短期結合的政策思路，比如明確要同步激活新房和二手房市場，把過去側重依賴新房的做法做了調整，二手房市場的活躍，將有助于促進新房市場的健康發(fā)展。又比如山東提出逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方開展現房銷售試點，這是未來房地產新發(fā)展模式的重要內容。此類提法不光值得山東本地的房企注意，也值得全國其他城市和房企關注。
但是，也有房企人士對記者表達了擔憂。“利好政策出臺無疑是鼓舞人心的，但是從政策出臺到落地再到對市場產生效果，這需要一段時間，目前春節(jié)期間的交易量同比仍在下降，行業(yè)中仍然裁員不斷，近期有部分房企債務繼續(xù)爆雷，我們公司判斷這些情況可能要到2023年年中才能得到一定程度緩解。”一位TOP50房企的營銷企劃負責人對記者表示。
盧文曦也認為，政策效果目前來看是有限的，冰凍三尺非一日之寒，在目前的市場環(huán)境下，單一政策肯定不行，需要打一套“政策組合拳”。
政策大環(huán)境向好的情況下，今年的樓市走勢如何？盧文曦表示：“開弓沒有回頭箭，我相信樓市將緩慢回暖，V型反轉沒有可能，但是慢慢修復性上漲是會出現的，一旦經濟好轉，購房者的入市意愿便會提升。目前樓市的問題，政策工具只是一方面，更關鍵的是預期管理問題，關鍵在于對經濟的預期，如果今年一季度和二季度經濟數據明顯上行，那么到了三季度我們必然會看到樓市的改善。”
柏文喜也持相似觀點，他對記者表示，政策工具包雖然利好樓市的回暖，但顯然不足以提振今年的住房市場，因為住房市場的特征讓其具備了買漲不買落的特點，只有行業(yè)預期反轉和樓市信心得以修復，行業(yè)才會實現真正的復蘇。
嚴躍進則預判，今年上半年，樓市整體仍會出現微幅下跌，但隨著市場刺激政策的見效，全年樓市走勢將整體向好，市場將迎來新機遇。
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