“驗房師”成新職業(yè)，房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)型的新契機來了？
2022-11-07 15:59:38
來源：第一財經(jīng)
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一項地產(chǎn)新職業(yè)的確立，或?qū)榈禺a(chǎn)銷售、經(jīng)紀(jì)、建筑裝修工人等基層從業(yè)者打開新的就業(yè)通道。
根據(jù)人社部日前印發(fā)的《中華人民共和國職業(yè)分類大典(2022年版)》，“驗房師”作為房地產(chǎn)領(lǐng)域唯一的新增職業(yè)被正式納入。近日，第一財經(jīng)了解到，人社部職業(yè)技能鑒定中心和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會已聯(lián)合啟動了對《驗房師國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》的編制工作。
“這一新職業(yè)的確立恰逢其時。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會產(chǎn)學(xué)研用分會秘書長溫兆曄表示，作為驗房師國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)編制工作的主要負(fù)責(zé)人，他在接受第一財經(jīng)專訪時稱，一方面，隨著房屋回歸居住屬性，不管是開發(fā)商還是業(yè)主對房屋的品質(zhì)將更加關(guān)注，驗房市場規(guī)模預(yù)計會逐年擴大。目前，在珠三角、長三角等區(qū)域，新房驗房的比例或已達(dá)到6～7成，且驗房需求有延伸至存量房市場的趨勢；另一方面，在“限房價、競地價”等剛性約束下，開發(fā)商建安成本被大大壓縮，疊加疫情影響，住宅工程的質(zhì)量問題受到更多關(guān)注。
但他同時認(rèn)為，雖然推出驗房師職業(yè)可以吸納更多人員就業(yè)，但驗房市場經(jīng)過多年“自發(fā)式生長”，在部分大城市已有一定的存量從業(yè)規(guī)模，短期首要任務(wù)是規(guī)范職業(yè)行為和推動行業(yè)自律。此外，由于 “驗房”屬于低頻行為且市場競爭已較為激烈，預(yù)計未來社會資本會審慎進(jìn)入該行業(yè)領(lǐng)域，“驗房”不會發(fā)展成暴利行業(yè)。
歷經(jīng)18年，“驗房師”隊伍為何仍難做大？
事實上，早在“驗房師”職業(yè)化之前，驗房需求就一直存在。
但有別于官方組織的工程質(zhì)量驗收或者工程竣工驗收，此“驗房”是指業(yè)主自愿聘請驗房人員，對房子質(zhì)量做出專業(yè)性的鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果提供質(zhì)量檢測報告。
據(jù)溫兆曄介紹，目前我國已存在的驗房方式大致可分為四類，分別為開發(fā)企業(yè)的“交房陪驗”，購房者自行驗房，裝修公司等提供的免費增值服務(wù)以及第三方驗房。其中，約自2004年開始，我國的第三方驗房市場得到了迅速發(fā)展，目前已成為驗房市場的主導(dǎo)力量。
“經(jīng)過近18年的發(fā)展，市場上已形成了一些有著較大規(guī)模和多層次服務(wù)人員的第三方驗房專業(yè)機構(gòu)，雖然這些專業(yè)機構(gòu)已經(jīng)具備一定的品牌知名度，但始終缺乏職業(yè)認(rèn)同感。” 溫兆曄告訴記者，此前，由于國家沒有驗房師職業(yè)和對應(yīng)的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，市場難以區(qū)分“良幣”和“劣幣”，各自的專業(yè)水平也參差不齊。
第一財經(jīng)檢索58同城等招聘APP時發(fā)現(xiàn)，有“驗房師”用人需求的房地產(chǎn)領(lǐng)域公司，其工商信息顯示的經(jīng)營范圍往往并無“驗房”字樣，而是“房屋查驗”。自2016年3月起，人社部不再辦理包括房屋查驗咨詢師在內(nèi)的多個行業(yè)職業(yè)培訓(xùn)證書，交由行業(yè)內(nèi)辦理。有從業(yè)人士告訴記者，至此之后，驗房師的行業(yè)準(zhǔn)入門檻有所降低，早年入行、具有較高技術(shù)素養(yǎng)的驗房師或被淹沒。
此外，溫兆曄表示，為了證明機構(gòu)的權(quán)威性和專業(yè)性，一些提供驗房服務(wù)的第三方機構(gòu)在門戶網(wǎng)站或招聘平臺上，曬出大量“自證身份”的協(xié)會證書或社會機構(gòu)頒發(fā)的高級驗房師證書，但這類證書往往認(rèn)可度低，不具備技能的區(qū)分度。
驗房之后，所出具的報告沒有法律效力，也成為驗房師的“職業(yè)瓶頸”。
北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所合伙人律師駱訓(xùn)文對第一財經(jīng)表示，當(dāng)前“驗房”雖沒有法律明確許可，但也不是法律禁止的行為。不過，如果出現(xiàn)交房質(zhì)量糾紛，第三方驗房機構(gòu)出具的報告或文件結(jié)論，由于屬于業(yè)主單方委托，未必會直接被法院采信。
北京云嘉律師事務(wù)所合伙人律師、不動產(chǎn)與建設(shè)工程專業(yè)委員會主任梁雪也認(rèn)為，購房人在收房之前聘請“驗房師”或第三方機構(gòu)驗房并不屬于法律規(guī)定的房產(chǎn)交易的必備步驟，僅屬于當(dāng)事人自愿委托的行為，同時，第三方驗房機構(gòu)出具的驗房報告在司法環(huán)節(jié)也并無很強的證明力。“如果實踐上難以甄別驗房師、驗房機構(gòu)的專業(yè)水平，驗房報告的專業(yè)性、準(zhǔn)確性都有待考量。”
“先驗房后交房”催生新需求
雖然單筆驗房報酬不高，但溫兆曄注意到，在疫情之前的幾年里，第三方驗房機構(gòu)的業(yè)務(wù)單呈逐年迅速上升趨勢。近年來，愿意從事驗房職業(yè)的人員還在呈增長趨勢。
“近幾年來，驗房機構(gòu)的業(yè)務(wù)空間也在不斷拓寬。”溫兆曄稱，帶來這一改變的關(guān)鍵原因就是，第三方驗房機構(gòu)的專業(yè)度和中立性越來越被市場所認(rèn)可和接受。
更多開發(fā)商尋求第三方驗房的背后，既是出于監(jiān)督施工方、高業(yè)主滿意度和交房收樓率的需要，也和地方政府推動之下， “先驗房后交房”的新房交易模式逐漸深入人心有關(guān)。
2022年8月，山東印發(fā)《關(guān)于全面推行“先驗房后收房”制度 推動提升住宅工程交付質(zhì)量的通知》，在購房人收房之前，增加了“業(yè)主查驗”環(huán)節(jié)，即購房人在簽訂購房合同后、簽署房屋驗收交付單前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織購房人對其所購商品住宅進(jìn)行質(zhì)量查驗。業(yè)主查驗按照業(yè)主自愿的原則，可以邀請或委托他人參與查驗。
此外，自2018年以來，在北京、福州等多地住建部門也曾下發(fā)類似通知，要求新建住宅交付使用前應(yīng)組織購房人對房屋施工質(zhì)量進(jìn)行查驗。
溫兆曄稱，隨著精裝房供應(yīng)量逐漸增多，目前，精裝房的驗房需求占比已達(dá)七成作用。由于精裝房所涉及檢測項目更繁復(fù)，會為驗房機構(gòu)帶來更多營收增量，也進(jìn)一步倒逼驗房機構(gòu)朝著專業(yè)化發(fā)展。
比如，以北京某家較具規(guī)模的第三方驗房機構(gòu)官方展示的收費標(biāo)準(zhǔn)為例，對于建筑面積在91-120平方米的毛坯房統(tǒng)一收費1200元，同等面積范圍的精裝房收費標(biāo)準(zhǔn)則為1500元。
“此外，隨著房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)從業(yè)者對于薪酬預(yù)期逐漸回歸到正常區(qū)域，加之驗房師薪資競爭力增強和需求增多，預(yù)計驗房師在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、職業(yè)化之后，職業(yè)景氣度會進(jìn)一步抬升。” 溫兆曄稱。
地產(chǎn)中介的轉(zhuǎn)型機遇來了？
受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，近一年來，在如房地產(chǎn)銷售、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)工人等地產(chǎn)基層行業(yè)從業(yè)群體中，被裁或主動另謀職業(yè)者不在少數(shù)。
對于這部分人群而言，溫兆曄認(rèn)為，驗房師新職業(yè)的確立，會為他們打開新的就業(yè)空間。“與其他人相比，他們更了解客戶訴求，也更具有成為‘驗房師’的專業(yè)優(yōu)勢。”
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副秘書長王霞亦對第一財經(jīng)表示，驗房業(yè)務(wù)在新房銷售中有一定的延伸發(fā)展空間。近年來，隨著一二手銷售深度融合，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員在新房銷售領(lǐng)域的價值日益凸顯，這也給經(jīng)紀(jì)人員開展驗房業(yè)務(wù)帶來天然優(yōu)勢，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員可以積極開拓這方面的業(yè)務(wù)。
相較于新房，地產(chǎn)中介人士在存量房的查驗工作中更具“先天”優(yōu)勢。溫兆曄認(rèn)為，在未來，驗房師將不僅僅是新房交付環(huán)節(jié)中的重要參與力量。隨著城鎮(zhèn)住房存量規(guī)模在不斷擴大，對存量住房交易時房屋狀況、裝修改造質(zhì)量等的查驗，也將是未來“驗房師”的服務(wù)內(nèi)容。
除了咨詢外，驗房師最重要的業(yè)務(wù)范疇就是查驗，包括對住房電氣系統(tǒng)、房屋結(jié)構(gòu)面等工程情況進(jìn)行檢測。那么，這些理工類專業(yè)知識是否會成為銷售、管理類地產(chǎn)從業(yè)者轉(zhuǎn)型的障礙？
對此，溫兆曄稱，職業(yè)驗房師在查驗住房時均會配備專業(yè)化工具。只要通過規(guī)范培訓(xùn)和技能考核，按照標(biāo)準(zhǔn)化的查驗流程，就能夠勝任。
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