強觀察丨取消還是規(guī)范？專家回應商品房公攤痛點
2022-08-24 16:32:13
來源：人民網(wǎng)
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近日，山東青島市民李黎（化名）購買了建筑面積110.25平方米的房子，到手后發(fā)現(xiàn)套內面積只有61平方米左右的案例在網(wǎng)上引發(fā)熱議。哪些共有面積算公攤？取消還是規(guī)范住宅公攤面積？針對網(wǎng)友關心的問題，人民網(wǎng)“強觀察”欄目采訪了浙江工業(yè)大學副校長、中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬。
哪些共有面積算公攤？
“準確的說法應為共有建筑面積分攤制度。”虞曉芬表示，我國實行共有建筑面積分攤制度歷史悠久。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》就規(guī)定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。
哪些共有面積算公攤？《房產(chǎn)測量規(guī)范》明確了共有建筑面積是指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積，具體包括：電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積等。
“共有部位面積占用是保障住宅使用功能所必須配置的部分。這部分面積并不是越少越好，如果縮小走廊、過道、電梯、樓梯間等公用面積將影響居住的舒適度，甚至可能帶來安全隱患。”虞曉芬說，不同商品房的共有公攤面積是不同的。一般地，樓層越高，公攤率越高，高層住宅高于小高層，小高層住宅高于多層，別墅類型的住房的公攤率最低。
房屋公攤面積，取消還是規(guī)范？
今年全國兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，而業(yè)主毫無申辯權力。
在洪洋看來，公攤面積還衍生出一系列不合理收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。他建議，國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房。
與洪洋建議國家取消公攤面積不同，虞曉芬認為，現(xiàn)階段取消公攤面積條件還不具備。她表示，一是關聯(lián)影響太大，我國在房改、維修基金繳存、拆遷安置補償計算、物業(yè)費收繳、暖氣費收取等都按建筑面積作為標準，如果取消公攤面積，會給計價標準帶來混亂；二是如果按套內面積計，開發(fā)商大多會選擇按設計規(guī)范要求的最低共有建筑面積標準進行開發(fā)，就不可能提升樓盤的品質與舒適度；三是重塑價格體系，可能會引發(fā)一些開發(fā)商乘機漲價，反而有損消費者利益；四是共有建筑面積也是業(yè)主的權益和資產(chǎn)，計入產(chǎn)權面積也是對業(yè)主權益的完整保障。此外，大量的產(chǎn)權證沒有明確使用面積，重新測繪、換證的工程量過大。
如何解決公攤不透明的問題？
“對商品房而言，公攤部分是客觀存在的，公攤面積制度本身并沒有問題。”虞曉芬認為，在建房成本既定的前提下，按建筑面積計算還是按使用面積計算，只是單價不同，消費者要付出的購房成本是相對固定的。
虞曉芬表示，大家關心公攤面積，核心問題之一是擔心公攤面積的隨意性、不透明性。相比取消公攤面積，完善相關規(guī)定無疑更具現(xiàn)實意義和可操作性。
她建議，一是保障公攤面積測量、計算的準確性和透明性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓處公開測繪結果，將分攤原則、分攤部位等向購房人進行明示。有關部門可借鑒浙江省經(jīng)驗，建立《杭州市房屋樓盤表管理服務平臺》，消費者在上面可以查詢任何一個銷售樓盤共用建筑總面積、分攤方法、公攤面積等信息；必要時測繪單位也可以接受購房人的咨詢，減少因分攤面積問題產(chǎn)生購房爭議。二是完善商品房買賣合同。在合同中同時明確成交總價、建筑面積、使用面積。三是完善法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，合理約束公攤系數(shù)。目前國家沒有明確規(guī)定公攤面積必須控制在哪個區(qū)間范圍內，可在深入調研、廣泛征求意見的基礎上，出臺公攤系數(shù)規(guī)范，防止過度擴大共用建筑面積。四是加大違約違規(guī)開發(fā)商、測繪公司懲罰力度。五是加大宣傳力度。一方面加大公攤面積計算規(guī)則及相關利益的宣傳，提高老百姓維護權益的意識；另一方面鼓勵開發(fā)商提升產(chǎn)品設計能力，在滿足規(guī)范和必要的公攤面積情況下，優(yōu)化產(chǎn)品設計，平衡好樓盤品質與得房率關系。
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