房產(chǎn)業(yè)短期已觸底 下半年有望獲得政策支持
2022-07-04 15:14:09
來源：證券日報網(wǎng)
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近期，多城加大穩(wěn)樓市政策，優(yōu)質(zhì)房企融資也得到持續(xù)支持，在供需兩端政策發(fā)力下，房地產(chǎn)呈邊際修復(fù)。6月28日，在2021年萬科股東會上，談及對房地產(chǎn)市場看法時，萬科董事會主席郁亮表示，短期看市場已經(jīng)觸底。
“在堅持房住不炒的調(diào)控總基調(diào)下，盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，對剛需和改善型的購房需求給予更大力度的融資支持，加快完善保障性租賃住房的相關(guān)配套政策。”6月28日，中國證券業(yè)協(xié)會2022年二季度證券基金行業(yè)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家例會上，有專家提出。
中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事王軍對《證券日報》記者表示，沒有金融部門的支持，房地產(chǎn)市場很難實現(xiàn)真正穩(wěn)定，未來不僅需要對首套房按揭給予“定向降息”，對以改善性需求為主的二套房也應(yīng)適當(dāng)降低按揭貸款利率。在供給側(cè)，應(yīng)盡快解決房企的信用和流動性問題，加大包括地價、房價、貸款和稅費成本在內(nèi)的降成本力度，強化對房企合理融資需求的政策支持，改善企業(yè)現(xiàn)金流。
全國首個首付分期政策出臺
降低購房者入市成本
6月29日，濟(jì)源市發(fā)布《關(guān)于印發(fā)濟(jì)源市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，居民購買首套房的首付比例降為20%，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對首付分期收取，但最長不宜超過一年。這是全國首提允許首付分期政策。
“此次濟(jì)源的政策意義非常大，是行業(yè)中首個以政府文件肯定首付分期作用的政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類操作也說明，當(dāng)前在鼓勵購房需求釋放的過程中，首付層面的工作確實有很多創(chuàng)新的內(nèi)容。包括此前的小麥換房、大蒜換房、西瓜換房等做法，其實本質(zhì)上也是降低首付的支付壓力。從吸引購房者入市的角度看，降低首付比例、允許“一人購房全家?guī)?rdquo;、“首付分期”等做法，本身有可取之處，也是降低購房者入市成本的最直接有效做法。
近日，多城加大穩(wěn)樓市政策。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，6月累計已有超過80城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策近100條，其中，多城已多次發(fā)布樓市穩(wěn)定政策。政策內(nèi)容也從一季度的主要針對限購政策，在二季度全面升級到針對信貸寬松的政策，包括房貸首付和房貸利息降息，公積金政策已經(jīng)成為穩(wěn)樓市標(biāo)配。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，“6月份接近40城提高了公積金貸款額度和降低了首付成數(shù)，超過30城市有各種購房補貼。整體看政策內(nèi)容越來越寬，政策力度越來越大。由于市場的信心依然沒有完全恢復(fù)，業(yè)內(nèi)也期待更大力度的政策出臺。”
信用保護(hù)工具
支持優(yōu)質(zhì)民營房企融資
金融體系也進(jìn)一步加大了對房地產(chǎn)融資的支持力度。5月份，中國人民銀行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會等部門分別召開專題會議，在堅持“房住不炒”定位下，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對《證券日報》記者表示，“政策支持房地產(chǎn)企業(yè)融資向市場傳遞了積極信號，提振市場信心，同時也可在一定程度上緩解房企資金緊張局面。就當(dāng)前來看，資金及經(jīng)營狀況較為穩(wěn)健的房企或優(yōu)先受益。”
5月份，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、旭輝、新城5家優(yōu)質(zhì)民營房企進(jìn)入示范房企名單，這些房企在信用保護(hù)工具的護(hù)航下，陸續(xù)在交易所發(fā)行債券融資。隨著6月27日旭輝集團(tuán)完成5億元公司債發(fā)行，上述5家均已完成示范性融資發(fā)債。另外，為盤活存量資產(chǎn)，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金渠道，5月27日，首批兩單保障性租賃住房REITs項目正式申報。
6月24日，深交所發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)發(fā)展服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，允許優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券兼并收購出險房地產(chǎn)企業(yè)項目。
據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月29日，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)在交易所發(fā)行債券融資1306.3億元。
“允許優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，以及此前推動保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)，這些政策的出臺意味著頭部優(yōu)質(zhì)房企獲得交易所債券融資支持力度進(jìn)一步加大，此舉有利于優(yōu)質(zhì)房企率先復(fù)蘇，發(fā)揮帶頭作用。”關(guān)榮雪認(rèn)為，通過發(fā)行公司債券兼并收購出險房地產(chǎn)企業(yè)項目，將加強企業(yè)間救助扶持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)出現(xiàn)邊際修復(fù)
政策將保持寬松基調(diào)
在全國各地穩(wěn)樓市和金融系統(tǒng)加強對優(yōu)質(zhì)房企融資背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)邊際修復(fù)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額年內(nèi)首次環(huán)比上升，房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額環(huán)比增速分別為26%、30%。金融數(shù)據(jù)顯示，5月份住戶貸款中的中長期貸款增加1047億元，個人房貸增量也環(huán)比轉(zhuǎn)正。
對于下半年房地產(chǎn)市場，關(guān)榮雪表示，在需求端政策密集刺激下，購房者產(chǎn)生了一定的免疫心態(tài)，房地產(chǎn)市場加速回穩(wěn)仍需要政策的加持，因此除了加大需求端刺激外，還要在供應(yīng)端發(fā)力，如加大金融對優(yōu)質(zhì)房企的支持力度，放松預(yù)售資金，提高房企的回款效率等。
植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平認(rèn)為，房地產(chǎn)市場下半年有望進(jìn)一步獲得政策支持，行業(yè)景氣度將出現(xiàn)反彈。房地產(chǎn)政策將保持寬松基調(diào)，房貸利率仍有下調(diào)空間，房企的資金需求有望得到改善。（記者 吳曉璐 見習(xí)記者 郭冀川）
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