二線城市率先企穩(wěn)回升 樓市整體回暖仍需信心恢復(fù)
2022-06-30 16:37:07
來(lái)源：上海證券報(bào)
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郭晨凱 制圖
“今年3、4月份市場(chǎng)比較差，疊加疫情影響，導(dǎo)致銷售比較低迷。5、6月份售樓處客戶到訪量多了，公司5月份的銷售額環(huán)比增長(zhǎng)超過20%。”近日，有房企高管在接受上海證券報(bào)記者采訪時(shí)如此表示。
隨著中央及地方密集出臺(tái)優(yōu)化樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)熱度呈邊際回升態(tài)勢(shì)?？硕鹧芯恐行娜涨鞍l(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)80個(gè)重點(diǎn)城市6月前20日新建商品住宅累計(jì)成交量達(dá)1416萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%，較去年同期回落41%。其中，一、二線城市成交環(huán)比增長(zhǎng)尤其明顯。同時(shí)，重點(diǎn)35城項(xiàng)目開盤去化率自5月下旬便逐步企穩(wěn)回升，目前已增至52%，周度環(huán)比增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市優(yōu)化調(diào)控政策密集出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好起到了積極的作用。一、二線城市人口密度高，新增人口數(shù)量大，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和政策變化更為敏感。一、二線樓市成交量的企穩(wěn)回升給市場(chǎng)注入信心，并有望帶動(dòng)三、四線樓市的復(fù)蘇。
一二線城市成交量增長(zhǎng)顯著
“市場(chǎng)的確在回暖，但有所分化。我們公司在上海、蘇州、成都等地的項(xiàng)目銷售情況不錯(cuò)，但也有一些地區(qū)的項(xiàng)目銷售情況不盡如人意。”另一家房企高管向記者表示，目前市場(chǎng)熱度在回升，但就公司整體而言，銷售提升得還不夠明顯。
據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)80個(gè)重點(diǎn)城市6月前20日新建商品住宅累計(jì)成交量達(dá)1416萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%。其中，一線城市因上海、北京疫情得到有效控制，成交量環(huán)比增長(zhǎng)48%；二線城市輪動(dòng)復(fù)蘇，成交量環(huán)比增長(zhǎng)26%，青島、長(zhǎng)春、濟(jì)南、蘇州、杭州等均迎來(lái)不同程度放量；三、四線城市成交量環(huán)比微增8%，中山、湖州、徐州、珠海、佛山等地成交量環(huán)比持平或增長(zhǎng)。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎?，?dāng)前市場(chǎng)分化比較明顯，部分熱點(diǎn)城市自5月中旬以來(lái)客戶到訪量、認(rèn)購(gòu)率均有一定上升，但也有一些基本面較好的城市，購(gòu)房者看得多買得少，觀望氣氛比較濃厚。從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，杭州、蘇州、佛山等個(gè)別城市因?yàn)楦咝詢r(jià)比項(xiàng)目的集中開盤，導(dǎo)致成交量明顯增長(zhǎng)。
中達(dá)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，6月前20天，42城新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)22.2%，重點(diǎn)城市中高端項(xiàng)目去化改善。從房管局口徑數(shù)據(jù)完整的42城來(lái)看，6月以來(lái)新房成交有所復(fù)蘇，其中一、二線城市新房成交復(fù)蘇更明顯。6月前20天，42城中一、二線城市商品住宅成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)97.6%和21.1%。
蘇州市場(chǎng)的回暖頗具代表性。據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)，6月上半月，蘇州樓市新房供應(yīng)面積17.44萬(wàn)平方米，環(huán)比減少127.69%，同比減少67.09%；成交面積36.13萬(wàn)平方米，環(huán)比增加75.56%。在供應(yīng)量同環(huán)比減少的情況下，成交量卻實(shí)現(xiàn)環(huán)比大幅增加，市場(chǎng)需求得到有效釋放。
“按照目前的市場(chǎng)情況，蘇州6月整體新房成交面積預(yù)計(jì)可達(dá)70萬(wàn)平方米。”克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理戈文問表示，自去年四季度以來(lái)，蘇州新房成交量已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月處于低位，目前來(lái)看，6月將是近9個(gè)月來(lái)表現(xiàn)最好的1個(gè)月，大概率7、8月會(huì)繼續(xù)環(huán)比上行的態(tài)勢(shì)。
5月已現(xiàn)環(huán)比改善端倪
樓市優(yōu)化政策的影響效果往往是循序漸進(jìn)的，在一系列政策出臺(tái)特別是地產(chǎn)資金面對(duì)剛需和改善型需求的大力支持下，房地產(chǎn)從供地到竣工的各個(gè)環(huán)節(jié)均呈現(xiàn)近四五個(gè)月以來(lái)首次環(huán)比改善。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比回升14%，土地購(gòu)置面積環(huán)比增長(zhǎng)45.9%，房屋新開工面積環(huán)比回升20.1%，商品房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)25.8%，竣工面積環(huán)比增長(zhǎng)7.4%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金環(huán)比增長(zhǎng)14.7%。5月，商品房銷售額環(huán)比增長(zhǎng)29.7%，比商品房銷售面積增幅大，顯示熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域或樓盤回升更加明顯。反映到終端房?jī)r(jià)上，5月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同；三線城市環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前樓市的回升主要有兩個(gè)特點(diǎn)：一是不均衡。今年前5個(gè)月全國(guó)商品房銷售金額跌幅（-31.5%）大于銷售面積跌幅（-23.6%），顯示開發(fā)商降價(jià)促銷；但5月單月商品房銷售金額跌幅小于銷售面積跌幅，顯示熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤回升更明顯。從實(shí)地調(diào)研看，熱點(diǎn)城市高價(jià)盤（豪宅）成交顯著，但豪宅住房市場(chǎng)只是小眾市場(chǎng)，城市整個(gè)新房市場(chǎng)并未出現(xiàn)漲價(jià)，甚至還在跌價(jià)。二是不管是成交量還是價(jià)格，二手房市場(chǎng)都比新房市場(chǎng)更弱勢(shì)，導(dǎo)致“賣一買一”的改善型需求受阻，反過來(lái)對(duì)新房市場(chǎng)形成制約。
雖然樓市各項(xiàng)指標(biāo)已在回升，但購(gòu)房者購(gòu)房的信心以及對(duì)未來(lái)的預(yù)期仍待扭轉(zhuǎn)。在上海松江佘山板塊某新盤項(xiàng)目售樓處，銷售人員告訴記者，現(xiàn)在來(lái)看房的客戶中有不少對(duì)類別墅產(chǎn)品非常渴望，但這些客戶面臨著先賣后買的房屋置換需求。同時(shí)，出于對(duì)未來(lái)收入預(yù)期的不確定，他們也不愿多貸款，而是希望能夠平穩(wěn)置換買到自己心儀的房子。
整體市場(chǎng)將緩慢回升
中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵表示，當(dāng)前不僅是成交數(shù)據(jù)，幾乎所有的指標(biāo)都有小幅回升。整體來(lái)看，肯定是基本面越好、經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)得越快?，F(xiàn)階段既不能搞大水漫灌又要防范化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，因此在操作上肯定是小步漸進(jìn)式的做法，市場(chǎng)的回升也會(huì)比較緩慢。預(yù)計(jì)到今年三季度，全國(guó)商品房銷售面積可能同比持平，四季度全國(guó)商品房銷售面積或?qū)?shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。
李宇嘉表示，目前來(lái)看，房地產(chǎn)觸底回升的走勢(shì)比較艱難，未來(lái)一段時(shí)間更大程度上是“磨底”或夯實(shí)底部的時(shí)期。從熱點(diǎn)城市傳導(dǎo)至非熱點(diǎn)城市，從熱點(diǎn)樓盤傳導(dǎo)至非熱點(diǎn)樓盤，從豪宅到改善型需求，再到剛需入市的傳導(dǎo)，這些傳統(tǒng)的樓市回升路徑，目前仍存在一定的不確定性。未來(lái)政策選擇上，除繼續(xù)刺激需求外，更多要考慮如何疏通普通住房市場(chǎng)供需的“腸梗阻”。
楊科偉預(yù)計(jì)，今年三季度房地產(chǎn)行業(yè)將處于筑底企穩(wěn)階段，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，一線城市和個(gè)別二線城市成交量會(huì)有明顯回升。一方面，接下來(lái)去年集中供地的項(xiàng)目會(huì)在今年三季度形成一個(gè)供應(yīng)高峰；另一方面，隨著市場(chǎng)回升，房企也會(huì)積極加大推盤及營(yíng)銷力度。在各種因素的綜合作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在發(fā)生一些積極的變化。預(yù)計(jì)一、二線城市在三季度會(huì)率先出現(xiàn)回暖，絕大多數(shù)三、四線城市可能要到四季度甚至明年一季度才有可能緩慢復(fù)蘇。
“方向上來(lái)說，市場(chǎng)恢復(fù)在進(jìn)行中，地方政府出臺(tái)樓市優(yōu)化政策的動(dòng)作也在繼續(xù)實(shí)施，甚至范圍更大、力度更強(qiáng)，但市場(chǎng)及購(gòu)房者信心的恢復(fù)還有一個(gè)過程。”一位房企高管說。
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