新房質(zhì)量問題如何破解
2021-06-17 10:54:31
來源：經(jīng)濟(jì)日報
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建造出質(zhì)量過硬的住房，應(yīng)該始終是房企樹立品牌和口碑的基石。守住質(zhì)量底線，房企需要向管理要效益。同時，監(jiān)管部門應(yīng)進(jìn)一步加大對房屋工程質(zhì)量的監(jiān)管力度。
房屋精裝怎么變成了“驚裝”？最讓購房者焦慮的莫過于苦苦等來的房屋交付，一檢查質(zhì)量問題卻不少。讓開發(fā)商修？多數(shù)問題靠修修補(bǔ)補(bǔ)很難徹底解決。退房？且不說基本退不成，即使能退，等待交付的時間成本也難以彌補(bǔ)，再買新房又得等。
有的房屋質(zhì)量問題只有入住一段時間后才顯現(xiàn)出來。開發(fā)商說，已經(jīng)交付，很可能是使用過程中出現(xiàn)的問題，這事我不管；物業(yè)說，這屬于開發(fā)商遺留問題，我不擔(dān)責(zé)任……他們踢皮球，業(yè)主很無奈。屋內(nèi)漏水、外墻脫落、墻體裂縫、地板鼓包，隔音效果差……人們遇到的房屋質(zhì)量問題遠(yuǎn)不止這些，近年來，深陷質(zhì)量門的還不乏一些知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
房屋質(zhì)量問題屢見不鮮，高周轉(zhuǎn)是因素之一。房地產(chǎn)開發(fā)資金密集，開發(fā)企業(yè)不得不以最快速度完成拿地、開發(fā)、銷售，盡快回籠資金，確保資金鏈不斷。“蘿卜快了不洗泥”，過分追求速度可能犧牲質(zhì)量。此外，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目都是期房銷售，購房者憑建筑模型、戶型圖、樣板間即完成購房，“先交錢，再收貨”讓購房者處于天然弱勢。
房屋質(zhì)量問題頻現(xiàn)還與市場調(diào)控限價政策有關(guān)，限價導(dǎo)致限質(zhì)。為遏制房價過快上漲勢頭，政府部門要求某一區(qū)域房價不得高于一定價格，或者在土地出讓環(huán)節(jié)就明確“限房價，競地價”，地塊上的房價在土地出讓時就會被鎖定。盡管從數(shù)據(jù)上看房價很快能控制住，但房價被限，地價卻不低，限價擠壓了開發(fā)企業(yè)的利潤空間，“羊毛出在羊身上”，很多開發(fā)商通過降品質(zhì)來保住利潤，導(dǎo)致房屋質(zhì)量出現(xiàn)下滑，出現(xiàn)諸如設(shè)施簡配、綠化縮水、建材劣質(zhì)等問題。
或許是看到了單純限價措施對房屋質(zhì)量的影響，一些城市在土地出讓時加入了對住房質(zhì)量和品質(zhì)的要求。如北京市提出將在熱點區(qū)域和地塊推出“限地價，競政府共有產(chǎn)權(quán)份額，競高品質(zhì)方案”的土地出讓方式；杭州市提出實施建筑質(zhì)量提升工程，出臺“競地價，競質(zhì)量”政策；成都提出為減少和避免非理性競價帶來的不利影響，實施“限房價，定品質(zhì)，競地價”原則；西安也提出要“限房價，定品質(zhì)，競地價”。
不僅是限價政策，而且多重因素疊加從客觀上使得房企經(jīng)營難度加大，利潤空間縮小。今年以來，鋼筋、水泥、砂石料等建筑材料價格出現(xiàn)上漲，盡管與地價相比，原材料價格占開發(fā)成本比重很小，但仍讓房企開發(fā)總體成本有所上升。為避免金融風(fēng)險，有關(guān)部門對房企實施“三條紅線”管理措施，要求房企必須降杠桿，降負(fù)債，房企的現(xiàn)金流更為緊張。今年以來，22個城市開展集中供地，從各城市首輪集中供地情況看，一些城市土地溢價率依然較高。
資本都有逐利本性，但這不應(yīng)成為降低房屋品質(zhì)的理由。建造出質(zhì)量過硬的住房，應(yīng)該始終是房企樹立品牌和口碑的基石。如果企業(yè)不守住質(zhì)量底線，終將破壞自己的品牌和形象，進(jìn)而引發(fā)生存危機(jī)。
守住質(zhì)量底線，需要房企向管理要效益。只有完善的管理措施，才能實現(xiàn)良好的資金周轉(zhuǎn)，才能有更科學(xué)的開發(fā)決策和節(jié)奏，以便為追求房屋質(zhì)量提升騰挪空間。無論是土地出讓和金融管理規(guī)則的改變，還是各種成本的上升，都倒逼房企提高管理效率。正如業(yè)內(nèi)人士所言，隨著土地紅利和金融紅利的逐漸消失，房企將進(jìn)入管理紅利時期。管理能力越強(qiáng)，競爭力就越強(qiáng)，市場占有率就越大。
對于監(jiān)管部門而言，應(yīng)進(jìn)一步加大對房屋工程質(zhì)量的監(jiān)管力度。2020年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在山東、湖北、寧夏開展住宅工程質(zhì)量信息公開試點，探索建立住宅工程質(zhì)量社會監(jiān)督機(jī)制。有關(guān)部門應(yīng)對房屋質(zhì)量監(jiān)管常抓不懈，完善質(zhì)量保障體系，為廣大人民群眾提供更舒適美好的居住環(huán)境。
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