新房質(zhì)量問(wèn)題如何破解
2021-06-17 10:54:31
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)
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建造出質(zhì)量過(guò)硬的住房，應(yīng)該始終是房企樹(shù)立品牌和口碑的基石。守住質(zhì)量底線，房企需要向管理要效益。同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)房屋工程質(zhì)量的監(jiān)管力度。
房屋精裝怎么變成了“驚裝”？最讓購(gòu)房者焦慮的莫過(guò)于苦苦等來(lái)的房屋交付，一檢查質(zhì)量問(wèn)題卻不少。讓開(kāi)發(fā)商修？多數(shù)問(wèn)題靠修修補(bǔ)補(bǔ)很難徹底解決。退房？且不說(shuō)基本退不成，即使能退，等待交付的時(shí)間成本也難以彌補(bǔ)，再買新房又得等。
有的房屋質(zhì)量問(wèn)題只有入住一段時(shí)間后才顯現(xiàn)出來(lái)。開(kāi)發(fā)商說(shuō)，已經(jīng)交付，很可能是使用過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，這事我不管；物業(yè)說(shuō)，這屬于開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，我不擔(dān)責(zé)任……他們踢皮球，業(yè)主很無(wú)奈。屋內(nèi)漏水、外墻脫落、墻體裂縫、地板鼓包，隔音效果差……人們遇到的房屋質(zhì)量問(wèn)題遠(yuǎn)不止這些，近年來(lái)，深陷質(zhì)量門(mén)的還不乏一些知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
房屋質(zhì)量問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮，高周轉(zhuǎn)是因素之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金密集，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不以最快速度完成拿地、開(kāi)發(fā)、銷售，盡快回籠資金，確保資金鏈不斷。“蘿卜快了不洗泥”，過(guò)分追求速度可能犧牲質(zhì)量。此外，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是期房銷售，購(gòu)房者憑建筑模型、戶型圖、樣板間即完成購(gòu)房，“先交錢(qián)，再收貨”讓購(gòu)房者處于天然弱勢(shì)。
房屋質(zhì)量問(wèn)題頻現(xiàn)還與市場(chǎng)調(diào)控限價(jià)政策有關(guān)，限價(jià)導(dǎo)致限質(zhì)。為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，政府部門(mén)要求某一區(qū)域房?jī)r(jià)不得高于一定價(jià)格，或者在土地出讓環(huán)節(jié)就明確“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”，地塊上的房?jī)r(jià)在土地出讓時(shí)就會(huì)被鎖定。盡管從數(shù)據(jù)上看房?jī)r(jià)很快能控制住，但房?jī)r(jià)被限，地價(jià)卻不低，限價(jià)擠壓了開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間，“羊毛出在羊身上”，很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)降品質(zhì)來(lái)保住利潤(rùn)，導(dǎo)致房屋質(zhì)量出現(xiàn)下滑，出現(xiàn)諸如設(shè)施簡(jiǎn)配、綠化縮水、建材劣質(zhì)等問(wèn)題。
或許是看到了單純限價(jià)措施對(duì)房屋質(zhì)量的影響，一些城市在土地出讓時(shí)加入了對(duì)住房質(zhì)量和品質(zhì)的要求。如北京市提出將在熱點(diǎn)區(qū)域和地塊推出“限地價(jià)，競(jìng)政府共有產(chǎn)權(quán)份額，競(jìng)高品質(zhì)方案”的土地出讓方式；杭州市提出實(shí)施建筑質(zhì)量提升工程，出臺(tái)“競(jìng)地價(jià)，競(jìng)質(zhì)量”政策；成都提出為減少和避免非理性競(jìng)價(jià)帶來(lái)的不利影響，實(shí)施“限房?jī)r(jià)，定品質(zhì)，競(jìng)地價(jià)”原則；西安也提出要“限房?jī)r(jià)，定品質(zhì)，競(jìng)地價(jià)”。
不僅是限價(jià)政策，而且多重因素疊加從客觀上使得房企經(jīng)營(yíng)難度加大，利潤(rùn)空間縮小。今年以來(lái)，鋼筋、水泥、砂石料等建筑材料價(jià)格出現(xiàn)上漲，盡管與地價(jià)相比，原材料價(jià)格占開(kāi)發(fā)成本比重很小，但仍讓房企開(kāi)發(fā)總體成本有所上升。為避免金融風(fēng)險(xiǎn)，有關(guān)部門(mén)對(duì)房企實(shí)施“三條紅線”管理措施，要求房企必須降杠桿，降負(fù)債，房企的現(xiàn)金流更為緊張。今年以來(lái)，22個(gè)城市開(kāi)展集中供地，從各城市首輪集中供地情況看，一些城市土地溢價(jià)率依然較高。
資本都有逐利本性，但這不應(yīng)成為降低房屋品質(zhì)的理由。建造出質(zhì)量過(guò)硬的住房，應(yīng)該始終是房企樹(shù)立品牌和口碑的基石。如果企業(yè)不守住質(zhì)量底線，終將破壞自己的品牌和形象，進(jìn)而引發(fā)生存危機(jī)。
守住質(zhì)量底線，需要房企向管理要效益。只有完善的管理措施，才能實(shí)現(xiàn)良好的資金周轉(zhuǎn)，才能有更科學(xué)的開(kāi)發(fā)決策和節(jié)奏，以便為追求房屋質(zhì)量提升騰挪空間。無(wú)論是土地出讓和金融管理規(guī)則的改變，還是各種成本的上升，都倒逼房企提高管理效率。正如業(yè)內(nèi)人士所言，隨著土地紅利和金融紅利的逐漸消失，房企將進(jìn)入管理紅利時(shí)期。管理能力越強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)，市場(chǎng)占有率就越大。
對(duì)于監(jiān)管部門(mén)而言，應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)房屋工程質(zhì)量的監(jiān)管力度。2020年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在山東、湖北、寧夏開(kāi)展住宅工程質(zhì)量信息公開(kāi)試點(diǎn)，探索建立住宅工程質(zhì)量社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)房屋質(zhì)量監(jiān)管常抓不懈，完善質(zhì)量保障體系，為廣大人民群眾提供更舒適美好的居住環(huán)境。
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