“新型共有產(chǎn)權(quán)房”5年后可全產(chǎn)權(quán)交易
2021-01-08 10:57:17
來源：北京日報
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為合理引導(dǎo)市場預(yù)期，嚴(yán)格落實“房住不炒”，北京土地公開出讓首次采用“競地價+競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”方式供地。
北京市規(guī)劃和自然資源委近日發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》，調(diào)整了海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村等3宗地競買規(guī)則，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。
引人注目的是，這3宗地建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房，將改變“封閉管理循環(huán)使用”的原則，購買者持有5年后可將全部產(chǎn)權(quán)份額上市交易，政府只取回共有部分份額的原值。
房住不炒
購買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓
公告明確，這3宗地將設(shè)定土地合理上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。同時，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。
記者獲悉，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)的份額，將由土地競買人現(xiàn)場競報確定。宗地內(nèi)的每套商品住房政府產(chǎn)權(quán)份額一致，此類住房屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，初始購房人僅支付個人產(chǎn)權(quán)部分購房款，房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售，購買之后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
對此，業(yè)界專家表示，通過實行此種方式，可有效減輕購房者負(fù)擔(dān)，充分滿足居民自住需求。“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”則再次表明了政府堅決抑制投資投機(jī)性購房需求的決心，對落實“房住不炒”定位起到有效推動作用。
打破封閉管理
產(chǎn)權(quán)可上市政府只取原值
對于此類共有產(chǎn)權(quán)商品住房購買后的出租或再出售，公告中明確，已購住房用于出租的，租金收益全額歸購房人所有。所購住房再次上市交易時，購房人持有的產(chǎn)權(quán)份額與政府持有份額一并出售，購房人可按市場價格轉(zhuǎn)讓，買家也將獲得該住房100%的產(chǎn)權(quán)，政府只是按所占份額原值取得購房款。
專家表示，在房屋轉(zhuǎn)讓階段政府僅按住房原值收取購房款，不參與房屋溢價分成，充分體現(xiàn)了讓利于民。
在此之前，北京上市的共有產(chǎn)權(quán)房如果拿證滿五年，雖然可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，但要么是同等價格條件下被代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先購買，要么是轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。而且再上市的過程中，個人份額無論是出售給代持機(jī)構(gòu)，還是出售給其他符合條件的購房人，都不涉及出售和購買共有產(chǎn)權(quán)住房的政府份額，政府份額也不得出售和購買。
引導(dǎo)房價預(yù)期
設(shè)定地價上限約束預(yù)售價格
這3宗地出讓的補(bǔ)充公告還強(qiáng)調(diào)，政府部門將嚴(yán)格執(zhí)行《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門〈關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施〉的通知》規(guī)定，對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。
業(yè)界分析，無論是設(shè)定地塊出讓時的地價上限，還是重申政府對于開發(fā)建設(shè)單位房屋銷售價格的管理，都體現(xiàn)了政府對于合理引導(dǎo)市場主體理性競爭、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的。
為提升商品住宅建設(shè)品質(zhì)，此次補(bǔ)充公告中還明確提出，當(dāng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到預(yù)設(shè)比例后，將轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的評比。企業(yè)要在現(xiàn)場競價日后的第10個工作日遞交投報的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。由專家組成的評選委員會對這些方案進(jìn)行評分，評分的標(biāo)準(zhǔn)包括：綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑等。
上述競買規(guī)則體現(xiàn)了政府對于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。開發(fā)商可以因為利潤不高而不去高價拿地，但既然拿地了，就必須提供高品質(zhì)的房屋。
北京市規(guī)劃和自然資源委近日發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》，調(diào)整了海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村等3宗地競買規(guī)則，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。
引人注目的是，這3宗地建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房，將改變“封閉管理循環(huán)使用”的原則，購買者持有5年后可將全部產(chǎn)權(quán)份額上市交易，政府只取回共有部分份額的原值。
房住不炒
購買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓
公告明確，這3宗地將設(shè)定土地合理上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序。同時，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。
記者獲悉，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)的份額，將由土地競買人現(xiàn)場競報確定。宗地內(nèi)的每套商品住房政府產(chǎn)權(quán)份額一致，此類住房屬于政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，初始購房人僅支付個人產(chǎn)權(quán)部分購房款，房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售，購買之后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
對此，業(yè)界專家表示，通過實行此種方式，可有效減輕購房者負(fù)擔(dān)，充分滿足居民自住需求。“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”則再次表明了政府堅決抑制投資投機(jī)性購房需求的決心，對落實“房住不炒”定位起到有效推動作用。
打破封閉管理
產(chǎn)權(quán)可上市政府只取原值
對于此類共有產(chǎn)權(quán)商品住房購買后的出租或再出售，公告中明確，已購住房用于出租的，租金收益全額歸購房人所有。所購住房再次上市交易時，購房人持有的產(chǎn)權(quán)份額與政府持有份額一并出售，購房人可按市場價格轉(zhuǎn)讓，買家也將獲得該住房100%的產(chǎn)權(quán)，政府只是按所占份額原值取得購房款。
專家表示，在房屋轉(zhuǎn)讓階段政府僅按住房原值收取購房款，不參與房屋溢價分成，充分體現(xiàn)了讓利于民。
在此之前，北京上市的共有產(chǎn)權(quán)房如果拿證滿五年，雖然可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，但要么是同等價格條件下被代持機(jī)構(gòu)優(yōu)先購買，要么是轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。而且再上市的過程中，個人份額無論是出售給代持機(jī)構(gòu)，還是出售給其他符合條件的購房人，都不涉及出售和購買共有產(chǎn)權(quán)住房的政府份額，政府份額也不得出售和購買。
引導(dǎo)房價預(yù)期
設(shè)定地價上限約束預(yù)售價格
這3宗地出讓的補(bǔ)充公告還強(qiáng)調(diào)，政府部門將嚴(yán)格執(zhí)行《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門〈關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施〉的通知》規(guī)定，對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。
業(yè)界分析，無論是設(shè)定地塊出讓時的地價上限，還是重申政府對于開發(fā)建設(shè)單位房屋銷售價格的管理，都體現(xiàn)了政府對于合理引導(dǎo)市場主體理性競爭、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的。
為提升商品住宅建設(shè)品質(zhì)，此次補(bǔ)充公告中還明確提出，當(dāng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到預(yù)設(shè)比例后，將轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的評比。企業(yè)要在現(xiàn)場競價日后的第10個工作日遞交投報的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。由專家組成的評選委員會對這些方案進(jìn)行評分，評分的標(biāo)準(zhǔn)包括：綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑等。
上述競買規(guī)則體現(xiàn)了政府對于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注。開發(fā)商可以因為利潤不高而不去高價拿地，但既然拿地了，就必須提供高品質(zhì)的房屋。
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