政策加碼 土拍市場或穩(wěn)中回落
2020-08-25 11:02:50
來源：中國證券報
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近期多個熱點城市先后升級調控政策，土拍市場降溫明顯。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月以來，截至20日，全國300城共推出住宅用地0.6億平方米，同比增長近兩成，環(huán)比下降7.5%；住宅用地成交0.4億平方米，同比下降5.9%，環(huán)比下降約30%；成交樓面價同比上漲、環(huán)比下跌，土拍市場整體出現(xiàn)降溫。業(yè)內人士表示，下半年房企拿地積極性或將下降，土拍市場熱度將穩(wěn)中回落。
市場整體降溫
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月全國300城共推出土地2750宗，環(huán)比下降24%；推出土地面積約1.25億平方米，環(huán)比下降16%；成交方面，全國300個城市共成交土地2571宗，環(huán)比下降7%；成交土地面積約1.07億平方米，環(huán)比下降11%。結合土地出讓金以及成交價格看，均呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢。
西部證券研報稱，8月10日至8月16日，100大中城市住宅用地成交建筑面積762.60萬平方米，成交漲幅較前一周出現(xiàn)下滑，其中一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比保持增長；溢價率方面，100大中城市成交土地溢價為15.86%，較前一周下滑約3.01個百分點，一二三線城市溢價率分別為29.16%、8.7%和18.72%。
中指研究院表示，整體來看，土地市場有所降溫，但熱點城市優(yōu)質地塊競拍保持了熱度。
以北京為例，今年以來北京不限價地塊供應增加，房企拿地熱情高漲。8月3日，北京市出讓的北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)X46R1、X46R2地塊，吸引了包括中海地產(chǎn)、中國金茂、合生創(chuàng)展集團等房企參與，中海地產(chǎn)以66輪競價，23.44%的溢價率競得。
政策有所收緊
近期部分城市土拍政策有所收緊。8月18日，南京市發(fā)布2020年寧出第09號出讓公告，這是繼“限房價、競地價”新政以來第三批公告地塊。
前兩批“限房價、競地價”政策要求是毛坯房最高售價不超限價的110%。本次則調整為涉宅地塊土拍達到最高限價后，不再競建人才房面積，改為直接現(xiàn)場搖號方式確認競得人。整體來看，本次土拍政策調整包括調整競價成交方式、嚴格開發(fā)資質要求、提高競買資金要求、嚴格競買資金審查、限制競買地塊數(shù)量5個方面。南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長張輝稱，這是對南京樓市新政“寧九條”關于“加強土地市場調控”的細化和落實，目的在于穩(wěn)定市場對地價和房價的預期，促進南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
8月19日，江蘇省自然資源廳發(fā)布《省廳部署做好住宅用地供應分類調控工作》，提出重點加強對南京、無錫、蘇州市住宅用地供應監(jiān)測、評價和考核。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，近期出臺的調控政策多是房屋買賣層面，而該政策直指土拍市場，有助于從土地市場降溫。在地價方面，住宅用地或成調控重點。
日前，海南省要求嚴守耕地保護紅線，以“零容忍”態(tài)度，堅決遏制新增違法亂占耕地建房問題。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋表示，房企融資窗口期多在上半年，下半年融資收緊對房企短期資金影響較小，但融資收緊會影響到房企投資意愿和規(guī)模。
更關注優(yōu)質土地
招商證券研報稱，6月、7月的去化周期均有所上升，在庫存高位下，房企未來拿地將持謹慎態(tài)度，下半年土地市場熱度或回落。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶認為，結合各城市上半年土地供應情況和政府全年供應計劃來看，下半年全國住宅用地仍有放量空間，部分城市仍有優(yōu)質土地出讓，但預計房企拿地積極性或有所減弱。在她看來，這主要有三方面原因：一是受監(jiān)管趨嚴、償債高峰期來臨，企業(yè)資金面承壓；二是近期部分城市土地出讓限制條件增多，土地政策有所收緊；三是部分房企上半年擴土儲積極，預計下半年拿地將趨于謹慎。
“上半年，受一線城市住宅用地供求大幅增長帶動，全國住宅用地成交均價出現(xiàn)結構性上漲，隨著二三四線城市住宅用地供應增多，價格上漲勢頭將有所緩解，下半年土地市場將穩(wěn)中有所回落。”曹晶晶表示。
川財證券認為，上半年房企新增土儲達到歷史峰值，進入7月以來，受政策調控影響，土地市場出現(xiàn)降溫，預計下半年仍將保持調控基調，土地市場有望降溫。在土地供應量減少的情況下，預計更多的房企將關注優(yōu)質土地。
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