上半年二手房市場(chǎng)逐步回暖一線(xiàn)城市快速?gòu)?fù)蘇
2020-07-23 17:09:06
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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由于疫情的影響，2020年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融環(huán)境均經(jīng)歷頻繁變動(dòng)。從成交表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性較大。整體看來(lái)，疫情對(duì)二手房市場(chǎng)影響整體基本恢復(fù)。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，疫情影響減弱后，二手房市場(chǎng)快速恢復(fù)。至6月重點(diǎn)10城成交迎來(lái)小高峰，累計(jì)同比降幅為10.85%；百城成交價(jià)格疫情期間并未下降，整體呈現(xiàn)先穩(wěn)后升的局面。
二手房成交復(fù)蘇 價(jià)格先穩(wěn)后升
回看2020上半年，在疫情影響下，2月市場(chǎng)按下“暫停鍵”，上半年10個(gè)重點(diǎn)城市的成交與去年同期相比下降。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交量428242套，同比下降10.85%，從歷史成交量來(lái)看，處于2015年以來(lái)較低水平。月度數(shù)據(jù)顯示，2月處于疫情高峰期，經(jīng)紀(jì)門(mén)店暫停營(yíng)業(yè)，小區(qū)封閉式管理，市場(chǎng)成交降至低谷；3月起，隨著政策環(huán)境的適度寬松，土地市場(chǎng)的火熱，市場(chǎng)預(yù)期普遍轉(zhuǎn)好，積壓的需求持續(xù)釋放，二手房市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)步恢復(fù)期；6月，二手房成交達(dá)到一個(gè)小高峰，單月同比上升22.92%，環(huán)比上升9.77%。結(jié)合累計(jì)數(shù)據(jù)，可以看出二手住宅市場(chǎng)雖然疫情后快速恢復(fù)，但仍不及去年同期成交水平，疫情帶來(lái)的負(fù)面影響并未完全消退。
從成交價(jià)格變化來(lái)看，疫情對(duì)價(jià)格方面影響相對(duì)較小，2020年6月百城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15260元/㎡，環(huán)比上升0.34%，同比上漲1.52%。綜合來(lái)看，第一季度百城二手住宅市場(chǎng)價(jià)格累計(jì)上漲0.21%，二季度累計(jì)上漲1.08%，漲幅擴(kuò)大0.87個(gè)百分點(diǎn)。在疫情影響最嚴(yán)重的2月，二手房成交價(jià)格趨于平穩(wěn)。2月成交價(jià)格環(huán)比上升0.7%，漲幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；3月起，疫情逐漸減弱，二手市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大。直至6月，經(jīng)歷了前期兩個(gè)月的快速上升，價(jià)格漲幅略有收窄。
一線(xiàn)城市抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng) 恢復(fù)速度快于其他城市
整體來(lái)看，一線(xiàn)城市優(yōu)異的市場(chǎng)基本面，決定了疫情后恢復(fù)速度快于二線(xiàn)城市，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020上半年，重點(diǎn)10城中一線(xiàn)城市6月同環(huán)比均已回正且6月同比遠(yuǎn)大于二線(xiàn)城市，上半年一線(xiàn)城市的累計(jì)同比為-2.5%，而二線(xiàn)城市的累計(jì)同比為-20.9%，一線(xiàn)城市的降幅明顯低于二線(xiàn)城市。從城市上看，一線(xiàn)城市深圳得益于區(qū)域規(guī)劃利好，率先走出疫情陰霾，同比及累計(jì)同比已經(jīng)回正且位居高位，累計(jì)同比為39.9%，位居重點(diǎn)10城的累計(jì)同比的首位。二線(xiàn)城市雖整體恢復(fù)速度不如一線(xiàn)城市，區(qū)域內(nèi)仍有表現(xiàn)優(yōu)異的城市，如長(zhǎng)三角區(qū)域的南京、杭州，疫情后土地市場(chǎng)升溫明顯，整體市場(chǎng)逆勢(shì)反彈，6月同比及上半年累計(jì)同比均大幅上升。
從各等級(jí)城市全年二手住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，一線(xiàn)城市的價(jià)格更為堅(jiān)挺，疫情后價(jià)格漲幅居首，一線(xiàn)城市行業(yè)基本面較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，疫情后市場(chǎng)迅速回溫，價(jià)格漲幅大于二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市；二線(xiàn)城市疫情期間價(jià)格整體較為平穩(wěn)，疫情后價(jià)格回升較慢；三四線(xiàn)城市由于本次疫情并不集中，此外三四線(xiàn)城市二手市場(chǎng)敏感度低，市場(chǎng)的反映滯后于真實(shí)情況，三四線(xiàn)城市的二手價(jià)格也處在上升局面。
未來(lái)需求釋放 預(yù)計(jì)市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)好后理性回落
諸葛找房監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，2020年在疫情影響下，業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期較為波動(dòng)。2月初，疫情突襲疊加春節(jié)假期的影響，業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的信心不足，掛牌房源漲價(jià)占比迅速回落4.9個(gè)百分點(diǎn)至20.5%；3月隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)逐步推進(jìn)，政策鼓勵(lì)企業(yè)擺脫疫情負(fù)面影響，市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，3月掛牌房源漲價(jià)占比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)至22.6%；4月占比持續(xù)上升，但漲幅收窄；5月起，業(yè)主經(jīng)歷了3、4月漲價(jià)預(yù)期，市場(chǎng)預(yù)期理性回歸，漲價(jià)占比理性回落至20.6%，與去年12月基本持平，仍高于去年下半年漲價(jià)占比水平，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)價(jià)格回歸平穩(wěn)。
2020年2月，在春節(jié)及疫情雙重疊加下，議價(jià)空間小幅上升，3月起，疫情逐漸褪去，議價(jià)空間轉(zhuǎn)升為跌，至2020年6月，重點(diǎn)10城的議價(jià)空間為3.19%，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.34個(gè)百分點(diǎn)。疫情恢復(fù)期間國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)充裕，房貸利率下降，熱點(diǎn)區(qū)域土地市場(chǎng)火爆，市場(chǎng)預(yù)期快速轉(zhuǎn)好，加上著急出手的業(yè)主掛牌價(jià)格略低于初始預(yù)期，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈空間隨之縮小。
如今，疫情對(duì)市場(chǎng)的負(fù)面影響逐漸消退，二季度市場(chǎng)在疫情好轉(zhuǎn)下出現(xiàn)快速?gòu)?fù)蘇。預(yù)計(jì)下半年，疫情后購(gòu)房者入市積極性將加強(qiáng)，市場(chǎng)需求將繼續(xù)釋放。但隨著購(gòu)房者逐漸趨向理性，市場(chǎng)從疫情后快速?gòu)?fù)蘇逐漸轉(zhuǎn)向穩(wěn)步復(fù)蘇，全年成交量相較于去年或?qū)⑿》陆怠＃ㄓ浾?熊雯）
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