樓市迎來房貸新政：以后每月還的房貸會增加嗎？
2019-08-27 09:34:32
來源：中國新聞網
分享到
8月25日，中國央行發(fā)布公告調整新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率，自2019年10月8日起施行。
調整是因為，改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制后，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR。
“專業(yè)術語太強，看不懂！”很多網友看完公告后紛紛表示，“有課代表出來解釋一下啥意思嗎？”
“房貸利率是變高了還是降了？”
這是網友關注度最高的問題。
根據公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。
而2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
中國人民銀行有關負責人表示，定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。
8月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心首次發(fā)布新的LPR，一年期LPR4.25%，比原來基準利率降10個基點，比以前老的LPR降6個基點；五年期以上LPR為4.85%。
在上述新政實施前，目前房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為 4.75%，五年以上期限的為 4.90%。由于絕大多數房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買房貸款基準利率。
即，如果按貸款期限5年以上計算，新政實施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基準利率降低了5個基點。
但是實際操作中，目前，按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。
自2016年“9.30”樓市調控收緊政策后，房貸利率折扣優(yōu)惠基本銷聲匿跡，更多是采取了利率上浮措施。融360大數據研究院統(tǒng)計并監(jiān)測的35個城市房貸市場數據顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。
也就是說，目前銀行實際的房貸利率高于現行的房貸基準利率(4.9%)，也高于即將實施的新政的利率下限(首套房利率下限4.85%)。
房貸利率未來會下降嗎？
LPR下降了，新房貸利率下限也比以前基準利率低，豈不是房貸利率也下降？對此，日前央行副行長劉國強表示，房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。
此次央行公告也明確，為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩(wěn)有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。
“根據央行的規(guī)定，如果LPR利率下調，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調。”融360大數據研究院分析師李萬賦解釋，但這僅指最低利率，實際發(fā)放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響。
交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，一是新機制下新發(fā)放個人住房貸款利率基本不變；二是央行各地分支行會結合各地情況，規(guī)定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。
中原地產首席分析師張大偉也表示，新機制下，房貸利率沒有變化，存量和增加都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。
“預計執(zhí)行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。”李萬賦認為，從短期的實際利率水平來看，新政僅會對極少數最優(yōu)質的客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。
有一點值得關注的是，根據李萬賦的計算，執(zhí)行新政后，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%。諸葛找房副總裁苑承建認為，未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現上升趨勢，對房地產市場銷售將會產生一定的抑制作用。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從下半年的情況看，考慮到政策依然從緊，實際上具體的貸款利率只會上調，而不會下調。
未來房貸利率或呈現因人而異現象
嚴躍進還表示，央行利率改革不能簡單理解為利率上升或下調，而應該理解為未來貸款的定價將更具市場化。
根據央行公告，人民銀行省一級分支機構在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。銀行業(yè)金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
在嚴躍進看來，未來房貸的計算或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。在實際操作過程中，一些房價上漲過快的城市，未來將可以適當在央行標準下，進行基點的上調。此類上調最后也會影響到具體商業(yè)銀行房貸部門的貸款利率。
此外，根據新政，未來借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年。
嚴躍進認為，明確購房者可約定利率重定價周期，其含義是未來房貸的按揭貸款利率計算，可以基于購房者的需要進行微調，但需要提前約定定價周期，同時也需要明確定價的基準利率。這一規(guī)定將有助于形成更多樣的貸款利率計算方式，后續(xù)也將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協調的地方。 記者 程春雨 李金磊
返回頂部