房價指數為何與個體感受有溫差
2019-08-19 11:22:38
來源：經濟日報
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□ 統(tǒng)計部門不會把待售房屋的價格納入統(tǒng)計范圍，同時在價格指數計算中，不同類型的住宅權重不同，權重大的房屋類型其價格變化對指數結果影響更大
□ 要準確全面了解房地產市場變化情況，可以根據不同指標的特點，綜合運用分析，切不可片面理解指標，甚至錯誤解讀數據
每個月，國家統(tǒng)計局都會例行發(fā)布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，這些數據為研判國內房地產市場形勢提供了重要參考。但一段時間以來，關于70城房價數據“結構性失真”的問題引發(fā)了不少關注。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數據是“失真”的嗎？
其實，國家統(tǒng)計局每個月發(fā)布的房價數據，準確說法是“住宅銷售價格指數”，這是一個用來反映住房銷售價格總體變化趨勢和變化幅度的相對數。有了這個指數，宏觀經濟管理部門可以更好地展開分析研究，判斷本地房地產價格漲跌幅度，適時采取調控措施；社會各界對房地產價格的漲跌行情也能“心中有數”。當然，還可以用于國民經濟核算時對相關指標進行縮減。
那么，數據是如何算出來的？首先，“住宅銷售價格指數”的基礎數據，是由國家統(tǒng)計局組織直屬調查隊在70個大中城市進行數據搜集。這70個城市，分別為直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩）和計劃單列市（共35個），以及其他35個城市。調查范圍為70個大中城市的市轄區(qū)，不包含縣。
有聲音質疑，國家統(tǒng)計局公布的70城房價數據無法反映樓市的全局變化。
其實，選擇這70個城市，是有講究的。北京、上海等直轄市、省會城市，以及青島、寧波等計劃單列市，在國民經濟中地位舉足輕重，入選理所當然。除此之外，其他35個城市的選取也有一定規(guī)律。例如，江蘇省還選擇了無錫、揚州、徐州作為樣本，廣東省則選擇了惠州、湛江、韶關作為樣本。雖然蘇州、東莞都是經濟強市，但一方面不是省會城市或計劃單列市，另一方面距離上海、深圳這兩大一線城市較近。從統(tǒng)計學角度來講，樣本不能過于集中在同一個地區(qū)，所以未能入選。
隨著統(tǒng)計事業(yè)的發(fā)展，我們也期待統(tǒng)計部門進一步擴大住宅銷售價格指數的調查范圍，把更多城市納入其中，為全面了解全國房地產市場變化提供更多數據參考。
在搜集數據時，統(tǒng)計部門將住宅區(qū)分為新建住宅和二手住宅。同時，還按住宅面積分了90平方米及以下、90平方米至144平方米、144平方米以上3個基本分類。其中，新建商品住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據；二手住宅銷售價格調查為非全面調查，采用重點調查和典型調查相結合的方法，包括房地產經紀機構上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合等方式。
在完成數據匯總后，統(tǒng)計部門再對數據進行整理計算，最終形成反映70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的數據。
當然，在每次數據發(fā)布后，不少人還是會感到住宅銷售價格指數與實際情況有出入，甚至有時感覺“溫差”還不小。
這是因為，對購房者來說，往往關注的是待售房屋的價格變化情況。而統(tǒng)計部門不會把待售房屋的價格納入統(tǒng)計范圍。由于房屋在買賣中存在優(yōu)惠折扣等因素，實際成交價和市場標價往往存在差異。同時，在價格指數計算中，不同類型的住宅權重不同。權重大的房屋類型，價格變化對指數結果影響更大。而公眾對房價的感覺，一般只基于自己關心或想要購買的房屋類型。這樣一來，公眾對單一房價的感覺與加權平均下來的價格指數難免存在差異。
此外，在實際的房地產銷售中，不少樓盤采用分批多次的方式推出新房源。同一個樓盤項目，不同批次的住宅價格往往會有所不同。而在調查統(tǒng)計中，需要對各分類的平均價格進行評估，并剔除不可比因素影響。這也容易造成價格指數和人們感受不一致。
需要指出的是，除住宅銷售價格指數以外，目前一些社會機構也在編制發(fā)布各自的房價指數數據。這些數據由于調查目的不同、數據來源不同、計算方式不同，結果與住宅銷售價格指數也會有所不同。因此，要準確全面了解房地產市場變化情況，可以根據不同指標的特點，綜合運用分析，切不可片面理解指標，甚至錯誤解讀數據。
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