房地產(chǎn)行業(yè)進入新一輪整合期
2019-07-30 09:02:04
來源：經(jīng)濟參考報
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29日，聚焦尋找行業(yè)新動能、實現(xiàn)多元化探索的“2019博鰲房地產(chǎn)論壇”正式閉幕。在業(yè)內(nèi)看來，房地產(chǎn)行業(yè)正在從高速增長向平穩(wěn)增長過渡，隨著調(diào)控政策的進一步深入和精細化，如何在速度、風險和利潤之間實現(xiàn)多維度、多層次的平衡成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵所在，當前的房地產(chǎn)企業(yè)需要集體突圍，行業(yè)內(nèi)部也進入新一輪整合期。
上半年房企業(yè)績深度分化
在此次博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會企業(yè)人士和業(yè)內(nèi)專家普遍認為，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走出舒適區(qū)，行業(yè)面臨的不確定性在不斷增加。僅從上半年的業(yè)績表現(xiàn)來看，大房企的銷售業(yè)績普遍穩(wěn)健增長。與此同時，不少現(xiàn)金流緊張的房企，不得不轉(zhuǎn)賣項目斷臂求生，甚至直接破產(chǎn)。
近日，克而瑞方面針對房企上半年業(yè)績監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從盈利結(jié)構(gòu)來看，市場調(diào)整期房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應持續(xù)放大，集中度進一步提升；同時，盈利能力的分化也在加大。其中，2019年上半年預計盈增（排除扭虧）的房企中，百強房企占到11家，而盈虧的則基本是小規(guī)模房企。此外，規(guī)模房企的歸母凈利潤增長率不降反升，例如綠地、金科等；而大部分中小型房企歸母凈利潤增速下降明顯。
另一方面，從土地市場收儲布局來看，上半年房企之間分化也在加劇。上半年，隨著部分城市土地市場回溫，房企搶地的消息不斷傳出。其中，規(guī)模超千億級的房企加快拓儲節(jié)奏，多數(shù)企業(yè)拿地熱情回溫。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年龍頭房企之一的碧桂園一改去年的“降速”風格，快速吸收土儲，半年內(nèi)拿地金額占銷售額比重為25.3%，其中二季度該比值達42.8%。
“對比來看，中小房企受規(guī)模與資金的影響拿地節(jié)奏分化明顯，部分企業(yè)拿地比較保守，在原有土地儲備不足的背景下，可能會導致未來供應不足。”中指院相關(guān)負責人分析認為，“部分企業(yè)為跨越陣營瘋狂拿地，但在市場整體融資環(huán)境偏緊的背景下，中小企業(yè)資金渠道少且成本高，激進拿地可能會導致現(xiàn)金流承壓。”
克而瑞研究中心分析人士朱一鳴指出，整體來看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，對于眾多中小房企而言，弱市下站穩(wěn)腳跟并不容易，但強者恒強的邏輯依然存在甚至更加凸顯。規(guī)模房企除了資源傾斜優(yōu)勢，應對風險的管控能力以及及時的戰(zhàn)略調(diào)整是關(guān)鍵。
中小型房企加速離場
7月，針對房地產(chǎn)行業(yè)的各種調(diào)控政策繼續(xù)出臺。地方省市集中于限售加碼、土地出讓環(huán)節(jié)收緊、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)亂象整頓等。
與此同時，近期監(jiān)管層針對信托融資、美元債新規(guī)等政策也頻繁釋放出融資渠道收緊的信號。業(yè)內(nèi)普遍認為，隨著房企資金面的收緊，房企下半年投資拿地或?qū)②呌诒Ｊ?，從房地產(chǎn)融資到開發(fā)存在的時間跨度來看，調(diào)控效果將在四季度有所體現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在政策內(nèi)容里，過去很少提及的房地產(chǎn)金融風險在今年以來被密集提及。因為房企資金面缺血過多，目前來看，融資需求依然很大。“從房企的資金成本看，因為需求增加，房企的資金成本相比之前有所增加，特別是規(guī)模比較小的企業(yè)融資成本明顯增加，其中美元債融資成本普遍超過10%。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者，中小企業(yè)破產(chǎn)，和本身房屋銷售不好、拿地機會不多等多種因素都有關(guān)。而從政策層面看，實際上包括限購、限售等政策，也會影響其房屋銷售，最終對部分中小房企形成限制和制約。而類似現(xiàn)象也說明了當前房企的一個困境，即在融資環(huán)境收緊的情況下，房企的資金面會更加惡化，進而對相關(guān)房企帶來較大影響。部分房企的壓力增大，自然也會通過收購并購等方式進行項目的處置。
行業(yè)進入新一輪整合期
中指院相關(guān)負責人也指出，從融資層面來看，不同房企之間的融資能力將進一步分化。大型房企普遍具有信用評級較高、資質(zhì)較好、融資渠道較廣、信托融資占比較小等特點，企業(yè)的債務覆蓋率較好，信用債的監(jiān)管調(diào)控對大型房企整體影響不大。相比較而言，融資收緊對中小型房企在融資規(guī)模和成本上影響相對較大，尤其對短期高負債以及信托融資占比較高的房企帶來考驗。
業(yè)內(nèi)分析認為，2019年房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長向平穩(wěn)增長過渡，龍頭企業(yè)優(yōu)勢更加明顯。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，行業(yè)發(fā)展在“量”上處于頂部，兼并加劇，行業(yè)集中度將持續(xù)提升。
朱一鳴分析表示，從目前房企預告2019年上半年業(yè)績情況來看，相較于2018年，房地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯，繼而對房企的利潤沖擊較大?；谏习肽攴科笳w銷售業(yè)績較2018年放緩，以及房企整體的拿地態(tài)度相對謹慎，預計2019年下半年房企盈利增速放緩基調(diào)或?qū)⒊掷m(xù)。
他同時指出，行業(yè)競爭格局分化進一步加劇。在此背景下，對經(jīng)營者的管理能力提出了更高的要求，房企在規(guī)模擴張的同時也應注意質(zhì)量與效益的提升。
從龍頭房企的發(fā)展戰(zhàn)略來看，恒大、碧桂園、萬科等企業(yè)幾乎不約而同地選擇多元化業(yè)務方向。其中，恒大方面表示正式轉(zhuǎn)型為多元化綜合型企業(yè)，逐漸形成以地產(chǎn)為基礎，旅游文化、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。而碧桂園也在布局機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等多元化業(yè)務。
參加論壇的業(yè)內(nèi)專家普遍認為，2019年，房企在資金方面的壓力有增無減，房企仍需加速銷售回款，理性投資，謹慎介入高價地和高溢價地塊。同時，應把握機遇并購那些具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)及其優(yōu)質(zhì)項目，同時從提升產(chǎn)品品質(zhì)入手，更好地滿足居民的自住需求。另一方面，企業(yè)之間的兼并整合，將有利于整個行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和市場化進程。記者 高偉
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