房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn) “一城一策”調(diào)控效果顯現(xiàn)
2019-07-22 16:51:08
來(lái)源：人民網(wǎng)
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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份，70大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量明顯減少，特別是二手房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量比5月減少10個(gè)。事實(shí)證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)在三四月份出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”行情只是曇花一現(xiàn)，伴隨著5月份、6月份地方密集出臺(tái)調(diào)控政策，樓市表現(xiàn)保持理性。
“結(jié)合房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、開(kāi)工面積、土地成交等多方面數(shù)據(jù)，把這些房地產(chǎn)領(lǐng)域的指標(biāo)綜合拿到一起來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體還是平穩(wěn)的。”近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇對(duì)我國(guó)上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況作了如此總結(jié)。
多位業(yè)內(nèi)人士在接受人民網(wǎng)房產(chǎn)采訪時(shí)表示，今年上半年，“一城一策”的調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱和趨勢(shì)性下跌現(xiàn)象均已得到有效遏制，預(yù)計(jì)下半年樓市仍將以“穩(wěn)”為常態(tài)，調(diào)控或細(xì)化至“因區(qū)施策”。
政策
半年內(nèi)各地樓市調(diào)控超200次
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，6月單月，全國(guó)各地樓市調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)46次。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，同比上漲31%，主要涉及市場(chǎng)治理、市場(chǎng)監(jiān)管、人才引進(jìn)、租賃住房、信貸、需求、供給等方面。
4月19日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議,分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì),部署當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議再次提及房住不炒，明確要求落實(shí)好“一城一策”、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。隨后，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了樓市調(diào)控的一次重要轉(zhuǎn)向：調(diào)控政策密集出臺(tái)，5月、6月全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)2個(gè)月超過(guò)40次。
落實(shí)“一城一策”，樓市調(diào)控也呈現(xiàn)了有松有緊的分化趨勢(shì)。以西安為例，5月份房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格的西安，于6月20日進(jìn)一步升級(jí)限購(gòu)政策。而這并非其第一次領(lǐng)漲全國(guó)，西安房?jī)r(jià)指數(shù)已連續(xù)39個(gè)月上漲。此前，西安曾出臺(tái)“四限”的相關(guān)調(diào)控政策，今年4月又再次加碼發(fā)布公積金新政。
而亦有部分城市的部分區(qū)域出臺(tái)寬松政策，如南京市高淳區(qū)局部放松限購(gòu)政策。這也是繼廣東珠海、山東青島后，南京成為第三個(gè)在轄區(qū)內(nèi)某一區(qū)域開(kāi)放對(duì)外限購(gòu)的二線城市。
除此之外，各地在以下兩個(gè)方面的政策力度同樣不?。阂皇侨瞬耪?。數(shù)據(jù)顯示，今年來(lái)全國(guó)已經(jīng)有接近百城發(fā)布各種人才政策，較去年同期上漲超過(guò)40%；二是公積金政策的調(diào)整也非常密集。公開(kāi)報(bào)道顯示，大部分城市調(diào)整了公積金繳存基數(shù)等方面，同時(shí)也拓展了公積金提取使用范圍。
土地
多地調(diào)整土拍規(guī)則穩(wěn)地價(jià)
今年3月以來(lái)，房企開(kāi)始頻頻拿地，土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。部分二線城市為首的土地市場(chǎng)更是持續(xù)高熱，無(wú)論成交量、地價(jià)還是溢價(jià)率都頻頻創(chuàng)新高。
中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，今年上半年全國(guó)主要城市土地成交量雖出現(xiàn)了小幅下滑，但土出讓金總額近2.25億元，同比上漲16%。其中，今年上半年一二線城市仍為土地出讓的重地。
房企方面，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利發(fā)展等多家房企近期積極拿地，部分房企補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，房地產(chǎn)OP10企業(yè)1-6月拿地總額5586億元，占TOP100企業(yè)的36.6%。
而在土地市場(chǎng)火爆的壓力之下，相較于較早推出限地價(jià)等政策的一線城市，部分二三線城市也已經(jīng)開(kāi)始有針對(duì)性地收緊相關(guān)政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有包括杭州、蘇州、合肥、東莞等城市調(diào)整土地拍賣規(guī)則，如“降低一次性報(bào)價(jià)最高限價(jià)”、“價(jià)高者不一定得”等，力圖進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場(chǎng)升溫只是個(gè)別現(xiàn)象，部分城市土地交易火熱和供地節(jié)奏加快等有關(guān)，其中的優(yōu)質(zhì)地塊才會(huì)產(chǎn)生高溢價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。為遏制地價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，“一城一策”的調(diào)控思路促使各地政策調(diào)整更加精準(zhǔn)化。在監(jiān)管層及時(shí)預(yù)警和調(diào)控之下，接下來(lái)的土地市場(chǎng)或有降溫趨勢(shì)，但活躍度將會(huì)得到保持，并以補(bǔ)庫(kù)存為導(dǎo)向。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙告訴人民網(wǎng)房產(chǎn)，一方面，今年以來(lái)部分城市土地出讓條件得到放寬，限價(jià)地塊減少、配建租賃或共建設(shè)施要求減少。另一方面，房企融資環(huán)境改善，資金逐步回流，預(yù)期向好，參與拍地積極性提高。熱點(diǎn)二線城市憑借其經(jīng)濟(jì)面優(yōu)勢(shì)以及對(duì)于人才的吸引力仍會(huì)是房企布局的重點(diǎn)，土地市場(chǎng)將保持一定的熱度。
岳蒙蒙還分析認(rèn)為，全年來(lái)看，調(diào)控政策將進(jìn)一步深入，房企償債壓力仍較大，土地市場(chǎng)全面回溫的可能性不大，仍會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
市場(chǎng)
總體平穩(wěn)多個(gè)指標(biāo)增速回落
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1—6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61609億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增速比1—5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為46075億元，增速同比小幅回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)投資連續(xù)2個(gè)月持續(xù)下降。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英指出，4月份以來(lái)部分城市拿地政策有所收緊，致使房企拿地積極性下降；加之二季度以來(lái)，樓市“輸血”各渠道遭金融監(jiān)管部門緊盯，房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，房企資金面收緊將會(huì)影響未來(lái)投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
商品房銷售和待售方面，1—6月份，商品房銷售面積75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額70698億元，增長(zhǎng)5.6%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。6月末，商品房待售面積50162萬(wàn)平方米，比5月末減少766萬(wàn)平方米。
長(zhǎng)城證券分析認(rèn)為，總體來(lái)看盡管近期銷售回落，上半年整體表現(xiàn)仍好于此前市場(chǎng)預(yù)期水平。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴人民網(wǎng)房產(chǎn)，今年1-6月份商品房銷售面積同比跌幅為1.8%。從此類增幅可以看出，目前已出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)有所降溫。雖然3月份開(kāi)始各地房屋銷售略有小陽(yáng)春的態(tài)勢(shì)，但5-6月份的市場(chǎng)數(shù)據(jù)說(shuō)明樓市回暖是有阻力的，尤其是部分三四線城市正步入降溫的通道之中。
此外，資金方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1—5月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。
“從下一階段來(lái)看，一方面城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進(jìn)，剛需和改善性的需求還是有的；另一方面，‘房住不炒’的理念越來(lái)越深入人心，‘因城施策’強(qiáng)調(diào)城市政府主體責(zé)任。這兩方面因素綜合在一起，下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是能做到的，房地產(chǎn)投資不會(huì)出現(xiàn)大起大落。”毛盛勇說(shuō)。
科創(chuàng)板開(kāi)市在即。7月22日（下周一），科創(chuàng)板將迎來(lái)首批25家企業(yè)上市交易。按照計(jì)劃，7月20日上交所將聯(lián)合中國(guó)結(jié)算上海分公司、中證金融組織開(kāi)展科創(chuàng)板交易業(yè)務(wù)通關(guān)測(cè)試，本次測(cè)試主要目的為驗(yàn)證科創(chuàng)板開(kāi)板首日的交易功能。
科創(chuàng)板首批企業(yè)質(zhì)量如何，上市后將有何種表現(xiàn)，正在引發(fā)市場(chǎng)全面關(guān)注。中信建投證券表示，截至7月17日，上交所共披露148家科創(chuàng)板受理公司。28家已注冊(cè)生效，其中25家為科創(chuàng)板首批掛牌上市公司。
安信證券研究顯示，科創(chuàng)板首批25家公司擬融資規(guī)模310億元，實(shí)際募資規(guī)模370億元，超募60億元，平均每家企業(yè)超募2.37億元，平均超募比例達(dá)到35%，整體超募比例約20%，發(fā)行溢價(jià)明顯。該券商預(yù)計(jì)，假設(shè)科創(chuàng)板交易首日與創(chuàng)業(yè)板首日類似，即絕大部分公司換手率達(dá)到89%，預(yù)計(jì)科創(chuàng)板首日成交額約為313.94億元（假設(shè)交易均價(jià)超過(guò)發(fā)行價(jià)35%），那么科創(chuàng)板將占兩市總成交額約6.56%，與此前創(chuàng)業(yè)板開(kāi)板首日占兩市總成交額10.4%的情況相比，流動(dòng)性沖擊不大。
確?？苿?chuàng)板的平穩(wěn)開(kāi)市是當(dāng)前監(jiān)管機(jī)構(gòu)和交易所關(guān)注的重點(diǎn)。上交所對(duì)科創(chuàng)板股票競(jìng)價(jià)交易實(shí)行價(jià)格漲跌幅限制，漲跌幅比例為20%，首次公開(kāi)發(fā)行上市的科創(chuàng)板股票，上市后的前5個(gè)交易日不設(shè)價(jià)格漲跌幅限制。上交所設(shè)置了臨時(shí)停牌制度。當(dāng)盤中股票價(jià)格較開(kāi)盤價(jià)上漲或下跌幅度首次達(dá)到30%、60%時(shí)，都將分別進(jìn)行一次臨時(shí)停牌。
針對(duì)可能出現(xiàn)的異常交易行為，上交所市場(chǎng)監(jiān)察一部副總經(jīng)理張虹則表示，異常交易監(jiān)管的具體工作主要從四個(gè)方面來(lái)開(kāi)展。一是嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)，上交所將嚴(yán)格按照《科創(chuàng)板監(jiān)控細(xì)則》所規(guī)定的異常交易監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行監(jiān)管工作。二是實(shí)施遞進(jìn)式監(jiān)管。首次發(fā)生異常交易的，采取書面警示措施；再次發(fā)生異常交易的，除書面警示外，還將其列為重點(diǎn)監(jiān)控賬戶；第三次發(fā)生異常交易的，暫停賬戶盤中交易。通過(guò)上述遞進(jìn)式監(jiān)管，來(lái)保障監(jiān)管措施的合理性和規(guī)范性。三是突出監(jiān)管重點(diǎn)。為提升監(jiān)管措施的針對(duì)性和有效性，對(duì)于多次發(fā)生異常交易、涉嫌市場(chǎng)操縱的異常交易等情形，上交所將作為監(jiān)管重點(diǎn)，從嚴(yán)采取監(jiān)管措施。四是上報(bào)違法違規(guī)線索。在科創(chuàng)板交易監(jiān)管工作中，上交所將全面落實(shí)線索發(fā)現(xiàn)和上報(bào)這項(xiàng)法定職責(zé)，嚴(yán)厲打擊市場(chǎng)操縱、內(nèi)幕交易等違法違規(guī)交易行為。（吳黎華）
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