長租公寓公募REITs漸行漸近
2019-06-11 10:29:32
來源：經濟參考報
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今年5月，住房租賃條例再次列入國務院立法工作計劃，住房租賃相關立法將加快推進。同時，月內多個城市出臺相關政策，提出增加人才公寓供給、給予租金補貼等。業(yè)內分析指出，隨著國家推動建立租購并舉的住房制度，2019年公募REITs（房地產信托投資基金）試點的落地或將進一步提速。
創(chuàng)新政策支持不斷
5月11日，國務院辦公廳發(fā)布《國務院2019年立法工作計劃》，其中包括將住房租賃條例加入立法計劃。早在2017年，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》就已經開始向社會公開征求意見。
業(yè)內人士分析指出，2019年住房租賃條例再次列入立法計劃，由此可見中央對住房租賃市場發(fā)展的重視。“住房租賃相關法律條例亟須出臺，以進一步監(jiān)管市場，保障租賃雙方權益。”
另一方面，地方政府也在陸續(xù)推出增加公寓供給、給予租金補貼等支持性政策。5月21日，北京市通州區(qū)發(fā)布人才公寓配租通知，對符合條件的予以減免租金。5月10日，廣州市住建局發(fā)布《人才公寓管理辦法》征求意見稿，同樣提出租金補貼措施。5月13日，南京市發(fā)布全國首個針對博士生的人才安居政策，對在南京相關企業(yè)工作的博士提供買房、租房等政策支持。
5月5日，合肥全面落實住房租賃網簽備案制度，規(guī)定房源出租后須辦理網簽備案。合肥市2017年7月成為住房租賃試點城市之一，此次發(fā)布的住房租賃網簽備案制度，通過明確租賃責任主體，從根本上保障租賃房源真實有效。并且對未辦理備案的企業(yè)進行處罰，遏制黑中介等現(xiàn)象發(fā)生，以進一步保障租戶權益，推動租賃市場健康發(fā)展。
戴德梁行研究院副院長張曉端表示，當前針對長租公寓市場的創(chuàng)新政策支持不斷，通過新增與存量改造結合，增加房源供應渠道。“增加房源供應是實現(xiàn)住房租賃市場快速發(fā)展的基礎。因此，在過去的兩年，政府部門通過一系列政策創(chuàng)新，鼓勵多渠道增加房源供應。在此基礎上，租賃住房用地出讓、集體用地建設租賃住房與存量房改造成為長租公寓三大主要來源。”
大量租賃房源逐步入市
5月10日，上海首宗集體租賃住房土地試點入市地塊取得施工許可證，即將正式開工建設。不僅如此，近兩年已經成交的集體建設用地將會相繼開工，逐步進入市場同時完成租賃市場重要供應。
自2016年，國務院提出加快培育與發(fā)展住房租賃市場以來，越來越多的城市推出只租不售地塊或要求在地塊中配建租賃用房。據(jù)市場機構CREIS統(tǒng)計，2016年11月至2018年底，受監(jiān)測的22個城市共推出322宗租賃相關用地，其中可建設租賃住房面積約1237萬平方米。由于租賃用地地價相對較低，為長租公寓降低成本、提高收益率及長期的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎。
目前，全國已有18個集體建設用地建設租賃住房試點城市。2018年8月24日，北京首個集體土地租賃房項目豐臺南苑鄉(xiāng)成壽寺村項目正式動工。在較快提升租賃市場規(guī)模的同時，較低的土地成本還將使集體土地租賃房項目在未來發(fā)揮穩(wěn)定租金走勢的重要作用。
在業(yè)內看來，積極盤活存量房屋用于租賃，是增加租賃住房有效供應的重要渠道之一。對于眾多的長租公寓品牌來說，城中村或閑置工業(yè)廠房改造都是最重要的房屋來源，此過程為城市發(fā)展、政府、公寓運營商、村民、租客等多方帶來了多贏的效果。
今年5月份，土地市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，隨著土地市場升溫，通過競自持方式成交的租賃相關用地數(shù)量正在增多。其中，當月杭州租賃相關用地成交宗數(shù)最多、面積最大，共計7宗地塊13.4萬平方米。
近兩年，借助房企的資金實力和開發(fā)及工程優(yōu)勢，長租公寓市場發(fā)展迅猛。根據(jù)各大企業(yè)公布的發(fā)展計劃，龍頭房企旗下的公寓品牌還將進一步提高擴張速度，加速搶占市場份額，未來有望成為長租領域的核心力量。
融資成為運營方迫切需求
在爭奪市場擴張房源規(guī)模的同時，長租公寓企業(yè)更加注重降低成本和風險。5月21日，越秀地產附屬廣州市城市建設開發(fā)有限公司成功發(fā)行15億元2019年第一期住房租賃專項公司債券。債券獲批發(fā)行總額為20億元，此次為首期發(fā)行。
越秀地產表示，目前已有三個長租公寓項目落地，管理房源近千間。此次發(fā)行公司債券的目的在于，為住房租賃項目建設提供資金以及日常一般業(yè)務的推動，助力越秀早日實現(xiàn)三到五年內長租公寓規(guī)模達到10萬間的目標。
伴隨著長租公寓市場的發(fā)展，以及政策的多方面支持，近兩年各地積極成立國有租賃公司。業(yè)內人士指出，在租賃住房市場建設伊始，國有租賃公司利用自身優(yōu)勢，快速儲備住宅租賃用地、進行住宅租賃領域的類REITs嘗試等，在租賃市場建設初期發(fā)揮了引領帶動的作用。
5月下旬，戴德梁行發(fā)布《中國長租公寓市場發(fā)展報告2018-2019》，該報告通過對12個住宅租賃試點城市和4個直轄市的系統(tǒng)性研究，分析預測隨著租賃住房市場的不斷發(fā)展，在租購同權逐步落實中，多元化的產品供應將成為趨勢，以滿足越來越多的不同群體的租賃住房需求。
不過，戴德梁行方面分析認為，即便是對于輕資產的“二房東”而言，長租公寓項目前期仍需要承擔收房成本、裝修費用，而重資產運營商更是要承擔巨額的開發(fā)/收購和裝修費用，與漫長的收益期對比，高昂的前期資金成本成為不可承受之重。
“再加上發(fā)展初期為搶占市場份額而快速擴張，對企業(yè)資金提出巨大挑戰(zhàn)。在此背景下，尋求合適的融資渠道成為運營商最為迫切的需求。”戴德梁行在研報中指出，“長租公寓收益的長期性及持續(xù)性使得資產證券化成為理想的融資工具，近兩年來在政策鼓勵和支持下，住宅租賃的類REITs、CMBS、ABS等多有發(fā)行，不少金融機構積極參與其中。”
年初，上交所表示，2019年將推動公募REITs試點，加快發(fā)展住房租賃REITs。業(yè)內分析認為，隨著國家推動建立租購并舉的住房制度，2019年公募REITs試點的落地或將進一步提速，將不斷有租賃住房領域的項目對接到公募，從而進一步促進租賃住房市場以及該領域證券化的發(fā)展。
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