新房一房難求二手房冷冷清清 西安二手房市場為何降溫？
2019-05-27 10:30:19
來源：華商網(wǎng)
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西安的“網(wǎng)紅”一方面體現(xiàn)在摔碗酒、大雁塔、兵馬俑等火爆所致，另一方面也與房價連續(xù)漲幅居全國第一關(guān)系密切。西安樓市走向令人捉摸不透。近期西安一些新樓盤又出現(xiàn)千人登記、千人搖號的場面，與新房市場形成鮮明對比的則是二手房大量滯銷，與去年的價格高位相比，一套100㎡的二手房降價二、三十萬已是常態(tài)。
>>數(shù)據(jù)
二手房價與新房背離
西安4月份掛牌量增加
拿到房門鑰匙的那一刻，西安市民黃博（化名）既欣喜又感慨——喜的是名下無房的日子終于結(jié)束了，而每個月6000多元的房貸又讓他感慨壓力不小。
去年西安樓市飆升過程中，黃博很焦慮：與首次置業(yè)者不太一樣，他名下原本是有一套房子的。面臨孩子上學(xué)，他在2017年底將這套房子置換出去打算再買套學(xué)區(qū)房，沒想到卻陷入“無房可買”的境地：新樓盤都是期房，二手房又坐地起價，“說好的價，隔兩天就要漲5萬。”
直到二手房交易條件放寬至“滿二滿三”，市面上房源逐漸增多。“有些房子扛不住了，價格開始松動。”黃博表示，但沒買之前一直有所擔(dān)心，生怕樓市上漲又推高二手房。
國內(nèi)大中城市房價正形成一種背離：同一城市，新房價格大幅上漲，二手房漲幅有所不及，甚至出現(xiàn)下跌，兩者價格出現(xiàn)背離。
來自國家統(tǒng)計局公布的4月份房價數(shù)據(jù)中，有67城新房價格環(huán)比上漲；二手房方面，上漲城市為55個，12個城市出現(xiàn)下跌。從漲幅情況來看，70城平均漲幅0.53%，環(huán)比漲幅比上月擴大0.07個百分點。當(dāng)月，西安新房價格環(huán)比上漲1.1%，同比上漲23.8%；二手住宅價格上漲0.9%，同比漲13.1%。
房源掛牌情況也反映出市場的微妙變化。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，西安4月二手房掛牌量86695套，環(huán)比上漲10.4%；掛牌價為15875元/㎡，環(huán)比下跌0.04%。與去年4月份的漲價潮相比，西安二手房市場熱度出現(xiàn)了比較明顯的下降。
>>市場
部分房源用降價攬客
換房業(yè)主急售舊房
對房產(chǎn)中介來說，過去一年市場由熱轉(zhuǎn)冷形成了巨大落差。“最近整體成交一般。”瑪雅房屋西安草場坡店負責(zé)人李周生表示，去年這時候很多中介無房可賣，二手房源空前火爆，而現(xiàn)在滯銷房源在增加。從掛牌到最終成交，性價比高或?qū)W校周邊的房子相對好賣，但也有房源掛牌幾個月也賣不出去，“個別業(yè)主覺得新房火爆，本有漲價打算，但實際了解行情后就打消了這種念頭。”
從西安一些二手房平臺發(fā)布的銷售信息看，“業(yè)主急售”的房源正在大量出現(xiàn)。為了盡快成交，有部分賣家選擇主動讓價，降價空間在10%以上。業(yè)主郝先生稱，“我要買的房子已經(jīng)定下來了，是曲江一處新樓盤的四居室，這幾天就想趕緊把房子賣掉，騰出購房指標(biāo)。”
據(jù)了解，郝先生在西安市長安區(qū)子午大道某小區(qū)有一套兩居室，報價100萬元。而此前兩周，該小區(qū)一套同戶型房子以105萬元成交，比去年高點時差不多降了20%。郝先生說，因為想盡快賣掉，價格沒往高的報，一方面是為了騰出購房名額，另一方面也為了籌措換房資金。
“置換業(yè)主一般是賣舊換新，如果定下要買的房子，手里二手房價格就有下調(diào)意愿。”一位房產(chǎn)中介人士表示，當(dāng)然急售原因比較復(fù)雜，也不排除有些是單純跟風(fēng)吸引注意。
美城機構(gòu)首席市場分析師沈瑋認為，“業(yè)主急售”的房源在浐灞等一些城市新區(qū)比較集中。這類房源多購置于四、五年前，當(dāng)時區(qū)域發(fā)展很不成熟，業(yè)主看中的是低廉的價格和增值空間。而隨著這些區(qū)域逐漸轉(zhuǎn)熱，拋售和變現(xiàn)需求就開始增加了。
>>走訪
買賣雙方心理預(yù)期轉(zhuǎn)變
漲的越高降得越多
成交下滑直接導(dǎo)致二手房價格走低。“相比去年高點時候，很多二手房價格都降了1000-2000元/㎡。”西安東郊某連鎖中介王姓負責(zé)人表示，在他負責(zé)的片區(qū)內(nèi)，最近一段時間御錦城、東方羅馬花園、華遠海藍城等小區(qū)的二手房都降價了。
也有從業(yè)者感覺，最近市場成交還比較穩(wěn)定，只是價格不再像去年瘋狂上漲?，斞欧课菸靼脖苯紖^(qū)域負責(zé)人李敏介紹，現(xiàn)在降價出售的房子有兩種情況：一是業(yè)主急著換房或者把房子變現(xiàn)；二是此前漲幅過大掛牌時間過長，“這種情況不僅存在于高端小區(qū)，一些剛需樓盤因為掛牌房源集中，買家議價空間較大，也存在回調(diào)需求。”
西安鳳城七路學(xué)校比較集中，近幾年置業(yè)需求旺盛。在該路段一家中介門店櫥窗內(nèi)的樓盤信息表上，華商報記者注意到，已有幾處房源被人工涂改降價。天朗御湖一套房子，從160萬降到了150萬元。附近一家中介負責(zé)人表示，去年價格高點時，該小區(qū)房源成交單價一度達18000元/㎡左右，現(xiàn)在下降了1000-3000元/㎡不等。
曲江二期某中介負責(zé)人表示，經(jīng)歷過房價的大漲過后，房主掛牌價格居高不下，與實際成交價格形成較大價差。這就導(dǎo)致前期漲幅越猛的房主，為了盡快成交，跳水幅度就越大，一套100㎡的普通住房總價降20、30萬已是常態(tài)。他表示，近兩月市場其實還不算太差，平均每人月均都有成交，“現(xiàn)在比較擔(dān)心的是接下來的7-8月，按往年是到了市場最淡的時候。”
>>發(fā)現(xiàn)
價格倒掛現(xiàn)象正迅速消失
有些二手房比新房便宜了
有人認為，相比新房市場，二手房能更準(zhǔn)確反映市場預(yù)期窗口。這不僅因為二手房覆蓋全市幾乎所有樓盤，而且不受限價、限網(wǎng)簽等調(diào)控因素干擾。
“二手房成交量下降，賣家降價出售，這樣的現(xiàn)象確實存在。但若就此推斷市場已經(jīng)‘涼透了’，或許還有些過于武斷。”西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會會長邵濤介紹，二手房價格更加隨行就市，同類房源的相對高位和相對低位受市場需求和預(yù)期影響。他認為，過去兩年西安二手房市場被“大漲”沖昏了頭腦，瘋狂過后，現(xiàn)下市場正逐漸回歸理性。
去年這時候，正是二手房價格飛漲之時。在全市不少區(qū)域，二手房價格普遍高于新房15%-30%，涉及范圍之廣，價格倒掛的嚴(yán)重程度，在過往時段都是非常罕見的。而隨著二手房掛牌價的松動，這種價格倒掛的現(xiàn)象空間明顯松動。在房產(chǎn)中介處，浐灞的恒大御景小區(qū)部分房源12000元/㎡左右。距此不遠處的萬科瀾岸最近剛完成意向登記，對外銷售的樓棟均價約14087.44元/㎡。同樣情景也出現(xiàn)在高新和城北等區(qū)域。上周末剛結(jié)束意向登記的保利天悅3、5、7號樓，均價約17770元/㎡。附近的繽紛南郡、易道郡玫瑰公館和龍城銘園等有二手房掛牌小區(qū)，目前有大量報價在15000-17000元/㎡的房源。
房屋裝修和戶型設(shè)計都會影響報價，甚至開發(fā)品牌也會成為加分項。不過從市場反饋來看，西安市面上二手房與新房的價格倒掛現(xiàn)象正迅速消失。“此前二手房價虛高，市場價格體系的不透明，造成了與新房價格的倒掛錯覺。”獨立地產(chǎn)評論人李連源認為，其實從正常規(guī)律來看，除了熱門地段，一手房價格整體高于二手房這才是應(yīng)有常態(tài)。
>>討論
寧搶新房不買二手房
西安市場還需擠水分？
二手房出現(xiàn)滯銷，新房市場在最近卻頻頻傳出千人登記、千人搖號的消息，甚至出現(xiàn)在多個2萬＋的高價樓盤集搖號現(xiàn)場。造成新房被爭搶而二手房被拋棄的原因是什么呢？
房產(chǎn)金融觀察人士周文豪認為，不少家庭的新房情結(jié)是導(dǎo)致購買力傾向新房的原因之一。西安的商品房供應(yīng)是從2000年以后逐漸增多的，市面上高品質(zhì)的二手房相對不足，而一些建于上世紀(jì)的舊房設(shè)施陳舊、配套不全，就更難吸引置業(yè)者關(guān)注。
“投資屬性驅(qū)動了新房銷售。”沈瑋表示，二手房通常處于配套相對完善的區(qū)域，若不是有大的規(guī)劃變動，市場漲幅很難超過新區(qū)，而對于投資者而言，買入時主要是為了后期出手，同時對賭有潛力的新區(qū)，因此二手房很難獲得投資類消費者的青睞。
邵濤表示，與新房受眾涵蓋自住、投資等各類需求不同，二手房的購買者基本以剛需為主，預(yù)算相對有限，對房價更加敏感。因此，西安二手房虛高的價格下跌，也正是擠水分的過程。
有業(yè)內(nèi)人士認為，雖然市場熱度超過二手房，但從實際銷售來看，西安新房市場也已出現(xiàn)了明顯分化，與千人搖相對應(yīng)的是，一些樓盤出現(xiàn)了“購買申請人少于房屋套數(shù)的情況，已經(jīng)不用搖號，可以直接購買”，再加上最新又傳出了小蜜蜂派單、高轉(zhuǎn)介費等行情低迷時的營銷手段。新房價格背后的推手原比二手房要復(fù)雜得多。那么，以剛需購買為主的二手房在逐漸降溫過程中，意味著新房市場也需要繼續(xù)擠水分，或預(yù)示著新房市場離降溫也不遠了。 記者 李程 李王艷
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