東北樓市分化 丹東領(lǐng)漲，鶴崗現(xiàn)“白菜價(jià)”個(gè)例，省會(huì)平穩(wěn)
2019-04-26 10:55:25
來(lái)源：新京報(bào)
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近期，鶴崗“白菜價(jià)”房引發(fā)熱議，東北樓市也備受關(guān)注。新京報(bào)選取哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春三個(gè)省會(huì)城市，以及丹東、鶴崗兩個(gè)處于輿論中心的城市作為樣本，力圖客觀呈現(xiàn)真實(shí)的東北樓市圖景。
長(zhǎng)春、沈陽(yáng)兩個(gè)省會(huì)城市的樓市表現(xiàn)有頗多相似之處：價(jià)格穩(wěn)中有漲，同時(shí)作為核心生活城市吸納人口的聚集效應(yīng)和能力較明顯，周邊市縣以及外地購(gòu)房者人群在增加。另一個(gè)省會(huì)城市哈爾濱在今年一季度開(kāi)場(chǎng)頗為平淡，尤其二手房市場(chǎng)受部分房企“涉嫌侵占挪用客戶交易資金”余波影響至今。
在過(guò)去一年多，丹東樓市受外部形勢(shì)利好，這座東北小城的房?jī)r(jià)漲幅多次領(lǐng)跑全國(guó)，而當(dāng)?shù)厝诵匠晁狡骄?000元以上，購(gòu)買力一般。同屬東北非核心城市的鶴崗曾因豐富的煤炭資源而聞名，但300元一平米的個(gè)例也顯示了這座資源枯竭型城市的樓市困境——一方面是棚改推進(jìn)增加的新房，一方面是不斷流失的人口。
鶴崗
300元/平米是個(gè)例 昔日煤炭城市轉(zhuǎn)型存挑戰(zhàn)
位于黑龍江省東北部、小興安嶺南麓的鶴崗市曾因豐富的煤炭資源而聞名。不過(guò)，近日這個(gè)東北邊陲城市鶴崗卻以意外的方式上了“頭條”。
近日，媒體曝出，黑龍江省鶴崗市坤德花園小區(qū)一套320平方米的二手房售價(jià)僅15.5萬(wàn)元的消息，讓網(wǎng)友們驚呼鶴崗房?jī)r(jià)“白菜價(jià)”。新京報(bào)記者對(duì)坤德花園小區(qū)進(jìn)行了探訪發(fā)現(xiàn)，售價(jià)較低的均為棚改房屋，157平方米的毛坯房叫價(jià)25萬(wàn)元左右，同樣戶型帶裝修的叫價(jià)50萬(wàn)元左右。一位房主表示，該房屋為抵賬房，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商用毛坯房抵賬59萬(wàn)元。“棚改房便宜，這個(gè)價(jià)買商品房是根本買不下來(lái)的。”該小區(qū)附近一房產(chǎn)中介表示。
不過(guò)，在土生土長(zhǎng)的鶴崗人張麗（化名）看來(lái)，300元一平米的房子雖是個(gè)例，但并不意外。
“鶴崗的平房一棚改，就給很多樓房。但居民住不了那么多房子、房子升值空間也不大，空著也是空著，一些地理位置偏遠(yuǎn)、樓層不好的棚改房子價(jià)格甚至還沒(méi)有裝修費(fèi)貴，很多人無(wú)奈賠錢就賣了，好樓層的房子十萬(wàn)八萬(wàn)的價(jià)格、不好樓層價(jià)格兩萬(wàn)三萬(wàn)就賣了，平均下來(lái)每平米幾百到一千元就給賣了。相反，地理位置不錯(cuò)、樓層好的棚改房也有賣到每平米三四千元的。”張麗介紹，據(jù)其了解，現(xiàn)在鶴崗棚改房均價(jià)在2000元左右。
鶴崗市人民政府官網(wǎng)2018年1月發(fā)布的信息顯示，2008年開(kāi)始，該市相繼啟動(dòng)了煤礦棚戶區(qū)、采煤沉陷區(qū)棚戶區(qū)、城市棚戶區(qū)和城中村改造項(xiàng)目。
“鶴崗的低價(jià)房很大程度是因?yàn)檫^(guò)去幾年過(guò)量棚改造成的，棚戶區(qū)改造中供應(yīng)了大量的遠(yuǎn)郊區(qū)房源。從目前來(lái)看，價(jià)格低的房產(chǎn)基本都是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的棚改房，供應(yīng)量大，又沒(méi)有交易量，低價(jià)在所難免。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
“這幾年很多鶴崗生源的大學(xué)生畢業(yè)后較少回老家工作，人口流失導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求量有限。同時(shí)，本地老齡化嚴(yán)重，老年人有一套房子就夠了，這也導(dǎo)致了鶴崗棚戶區(qū)改造后空余大量的房子，鶴崗幾乎成了一個(gè)‘空城’。”張麗直言。
張大偉持有類似的看法。在他看來(lái)，雖然“320平方米的二手房售價(jià)僅15.5萬(wàn)元”是個(gè)案，但東北部分城市的房屋均價(jià)確實(shí)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)想象。“對(duì)于東北的三四線城市來(lái)說(shuō)，人口外流，而且很多重工業(yè)城市、能源城市轉(zhuǎn)型下，經(jīng)濟(jì)漲幅放緩，造成了東北三四線城市房?jī)r(jià)普遍非常低，而且沒(méi)有購(gòu)買力。”
而據(jù)東北證券發(fā)布的研報(bào)，類似于鶴崗市的資源枯竭型城市的人口凈流出態(tài)勢(shì)是不可逆的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)也將持續(xù)縮量。另?yè)?jù)東北證券的統(tǒng)計(jì)，這樣常住人口、人口密度雙下滑的城市，共計(jì)18座，其中14座位于東三省，其中半數(shù)則是資源依賴型城市，面臨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力、轉(zhuǎn)型受阻的困境。
丹東
多次領(lǐng)漲全國(guó) 3月環(huán)比再次居70城首位
與鶴崗意外上頭條不同的是，丹東已習(xí)慣了上頭條。
這座東北邊陲的小城因靠近朝鮮，其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格隨著朝鮮局勢(shì)的變化而起伏。而在過(guò)去一年多，朝鮮釋放的積極信號(hào)也使得這座安靜小城的房?jī)r(jià)一路高歌。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2018年4月、5月，丹東連續(xù)兩個(gè)月以環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)70城市。據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，2018年4月下旬以來(lái)，一度曾被當(dāng)?shù)厝朔Q為“鬼城”的丹東新區(qū)，半月之內(nèi)樓價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，不少樓盤甚至一日兩次升價(jià)，樓價(jià)接近“翻倍”。另?yè)?jù)丹東市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2018年5月份，丹東新區(qū)商品房均價(jià)的波動(dòng)范圍總體保持在4800-5100元/平方米之間，與4月末相比漲幅20%左右，個(gè)別江景熱銷樓盤漲幅30%左右。
今年以來(lái)，丹東的房?jī)r(jià)仍在不斷上漲之中。“因?yàn)橹苓呎咦兓?，所以丹東房?jī)r(jià)一直在上漲，過(guò)完年到現(xiàn)在每平米漲了500元左右?，F(xiàn)在丹東市中心新盤房?jī)r(jià)13000元左右，丹東市內(nèi)均價(jià)8400元左右。”4月16日，丹東一房產(chǎn)中介工作人員向新京報(bào)記者介紹，也有外地人前來(lái)投資，“都是三四套地買。”
丹東另一家房產(chǎn)中介的工作人員和上述中介人員說(shuō)法相似。“今年房?jī)r(jià)還在漲，不過(guò)是微漲，平均一平米上漲200多元。”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年3月丹東新建住宅價(jià)格以環(huán)比1.9%的漲幅位列全國(guó)70城首位。
“現(xiàn)在在丹東市內(nèi)買房子，起步價(jià)最起碼要8000元以上，好的樓盤都過(guò)萬(wàn)元了。而丹東當(dāng)?shù)氐男匠甏蟾琶吭?000多元，目前這個(gè)房?jī)r(jià)普通人難以承受。當(dāng)然也有便宜的房子，但不太好。”丹東當(dāng)?shù)鼐用裥烀ɑ┲毖?，目前丹東的房?jī)r(jià)趕得上部分二線城市了，但丹東當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買力一般。
徐名去年開(kāi)始計(jì)劃買房，陸續(xù)關(guān)注各大樓盤信息。“在看房子的時(shí)候碰到過(guò)一些去丹東炒房的人，去年特別多，今年也有，基本上這些炒房客來(lái)了必買。不過(guò)，當(dāng)?shù)厝耸艿绞杖胂拗?，或者?duì)丹東新區(qū)發(fā)展其實(shí)不樂(lè)觀，所以投資意向不強(qiáng)。”
而在丹東當(dāng)?shù)亓硪痪用窭钕壬磥?lái)，丹東房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的飆升和開(kāi)發(fā)商蓄意炒作有關(guān)。“去年有段時(shí)間，經(jīng)常有朋友讓我?guī)椭胰?，說(shuō)是有新樓盤開(kāi)盤找些人去假裝買房、登記，這樣的炒作很多。”
2018年5月丹東官方發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括兩年限售、提高首付款比例、差別化貸款等措施。
而在徐名看來(lái)，丹東去年開(kāi)始出臺(tái)一系列限購(gòu)政策等，部分政策有效遏制了炒房現(xiàn)象。但同時(shí)他表示希望政策不能誤傷剛需。
對(duì)于丹東房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)，徐名本人持樂(lè)觀的態(tài)度。“周邊環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，加上新區(qū)近兩年自身發(fā)展也不錯(cuò)，政府也比較努力用心，配套設(shè)施建設(shè)的好且快，人口也在逐漸增多。”
長(zhǎng)春
價(jià)格平穩(wěn) 開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”
和丹東一樣，長(zhǎng)春的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上行階段，上行周期始于2017年。
“2017年開(kāi)始市場(chǎng)進(jìn)入劇烈上漲的周期。2018年年初，長(zhǎng)春均價(jià)在1萬(wàn)元左右，年底在12000元左右。”工作中經(jīng)常接觸購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)春市民程成（化名），談起長(zhǎng)春市場(chǎng)行情時(shí)表示。
而據(jù)長(zhǎng)春一房產(chǎn)中介介紹，“長(zhǎng)春較好的房子均價(jià)在17000元左右、中等以上房子價(jià)位均價(jià)在13000元、一般房子均價(jià)在10000元以上。”
長(zhǎng)春房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力是地價(jià)的飆升。“在我的印象中，2017年之前，長(zhǎng)春很少出現(xiàn)每平米4000元的土地，但在2017年下半年之后，一度有地王拿到的土地價(jià)位達(dá)到了每平米6000元。”程成說(shuō)。
而在程成看來(lái)，今年一季度至今，長(zhǎng)春的市場(chǎng)比較平穩(wěn)，價(jià)格基本未上漲，但出現(xiàn)了“以價(jià)換量”的現(xiàn)象，成交量攀升。
“一些在長(zhǎng)春的房企喊出了‘百億’的目標(biāo)，但長(zhǎng)春市場(chǎng)容量并不大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企之間加快推盤節(jié)奏，不少房企推出促銷優(yōu)惠、放水讓利的活動(dòng)，希望通過(guò)以價(jià)換量。”程成說(shuō)，大體房?jī)r(jià)并未漲，甚至還微幅的下挫，但交易量在上升。
而在上述長(zhǎng)春房產(chǎn)中介看來(lái)，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量確實(shí)在上升，但主要因?yàn)閯傂栀?gòu)買力的釋放。“去年市場(chǎng)行情不錯(cuò)，積累了一些客戶，所以今年至今整個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)。以我們店在高新區(qū)的兩個(gè)小區(qū)為例，2018年2月、3月，兩個(gè)小區(qū)的成交量總共在60套至70套。而今年3月，這兩個(gè)小區(qū)單月的成交量已達(dá)到了70套。”
程成還觀察到，長(zhǎng)春當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力出現(xiàn)了“有出有進(jìn)”的現(xiàn)象。
“最近幾年，去海南購(gòu)房的東北人比較多。海南限購(gòu)之后，不同的購(gòu)買力投向了粵港澳大灣區(qū)、青島、煙臺(tái)、廣西等地。”程成說(shuō)。
而在另一方面，越來(lái)越多的人認(rèn)識(shí)到核心城市的房產(chǎn)投資價(jià)值高于各地的市縣州的投資價(jià)值。“現(xiàn)在越來(lái)越多的長(zhǎng)春周邊外縣的人、一些各地市州的人，選擇賣掉在老家的房子在長(zhǎng)春置換一套房子。”程成說(shuō)，東北地區(qū)一個(gè)不可回避的話題是，東北地區(qū)人口凈流出嚴(yán)重。但包括長(zhǎng)春在內(nèi)的幾個(gè)生活核心城市，雖然人才在流出，但人口卻不是凈流出。
“核心生活城市吸納人口的聚集效應(yīng)和能力還是很明顯，未來(lái)長(zhǎng)春的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是慣性延續(xù)、穩(wěn)中攀升的態(tài)勢(shì)。”程成說(shuō)。
沈陽(yáng)
穩(wěn)中有漲 外地人購(gòu)房增速明顯
相對(duì)來(lái)說(shuō)，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，沈陽(yáng)多位從事房地產(chǎn)行業(yè)人員表示，沈陽(yáng)房產(chǎn)價(jià)格一直溫和上漲。2017年開(kāi)始，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始上行，當(dāng)時(shí)均價(jià)為每平米8000元左右，2018年均價(jià)在每平米9000多元，現(xiàn)在沈陽(yáng)房地產(chǎn)均價(jià)在1萬(wàn)元以上，像樣的房子基本上均價(jià)在每平米13000元左右。
安居客最新數(shù)據(jù)顯示，4月沈陽(yáng)新房成交均價(jià)每平米9315元，較3月上漲0.32%。4月二手房掛牌均價(jià)每平米9252元，較3月上漲0.83%。
從整個(gè)遼寧省來(lái)看，房地市場(chǎng)整體平穩(wěn)。據(jù)遼寧省住建廳和省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2599.3億元，同比增加13.5%；商品房交易面積5070萬(wàn)平方米，同比下降5.2%，交易519148套，同比下降6.5%；商品房交易額3836.9億元，同比增加5.6%；交易平均價(jià)格7568元/平方米，同比增長(zhǎng)11.3%。
不過(guò)，也有市民表示，沈陽(yáng)市場(chǎng)較活躍，渾南區(qū)、和平區(qū)長(zhǎng)白島等個(gè)別學(xué)區(qū)房漲幅明顯。
“沈陽(yáng)房?jī)r(jià)與學(xué)區(qū)關(guān)系比較密切，學(xué)區(qū)房漲幅最明顯，有的學(xué)區(qū)房近一年多漲百分之三十，而像長(zhǎng)白島這些熱門學(xué)區(qū)房都翻番了。”沈陽(yáng)市民李巍說(shuō)，去年其在入手沈陽(yáng)北一學(xué)區(qū)房時(shí)，該樓盤的一棟樓開(kāi)盤一個(gè)小時(shí)即售罄。
此外，一個(gè)值得關(guān)注的趨勢(shì)是，有房地產(chǎn)中介表示，外地人在沈陽(yáng)購(gòu)房人數(shù)增加。
“沈陽(yáng)在全國(guó)省會(huì)城市中，房?jī)r(jià)處于比較低的位置，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間大。不少黑龍江、吉林省的人往沈陽(yáng)流入。”沈陽(yáng)一房地產(chǎn)中介表示。
據(jù)遼寧省住建廳和省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年，全省商品房銷售的另一個(gè)特點(diǎn)是，外地人在遼寧買房增速明顯。其中，從各市外地人購(gòu)商品住宅占比情況看，大連最高，為73.5%；其次是沈陽(yáng)，為49.5%；營(yíng)口第三，為21.2%。
哈爾濱
一季度開(kāi)場(chǎng)平淡有中介二手房交易量驟降
在剛過(guò)去的一季度，多地樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”，而哈爾濱樓市今年一季度開(kāi)場(chǎng)頗為平淡。
哈爾濱樂(lè)居發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度，哈爾濱新房成交量呈逐步下降的趨勢(shì)。據(jù)易居哈爾濱公司市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度哈爾濱商品房成交16375套，同比下降25.2%。
“每年的春節(jié)后是房地產(chǎn)漲勢(shì)最高、市場(chǎng)最火的時(shí)候，但今年哈爾濱的二手房房地產(chǎn)市場(chǎng)受部分房企‘涉嫌侵占挪用客戶交易資金’余波影響至今，尤其是二手房市場(chǎng)在一季度的表現(xiàn)差了很多。”哈爾濱一地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的負(fù)責(zé)人張鵬（化名）表示。
2018年，黑龍江有關(guān)部門下發(fā)的通知要求，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須在2018年12月10日前在銀行開(kāi)立資金監(jiān)管賬戶（此資金不得任意挪用）；貸款購(gòu)買二手房，首付款資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶的，銀行或住房公積金管理中心不予審批發(fā)放貸款。
“以前在哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般做法是，中介公司都是要求購(gòu)房者將二手房的首付款直接打給中介公司，而非由銀行監(jiān)管首付款。相關(guān)政策出臺(tái)后，有地產(chǎn)中介公司資金鏈斷裂，出現(xiàn)了一些跑路現(xiàn)象。”張鵬說(shuō)。
今年2月，黑龍江省住建廳發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)情況的通報(bào)》顯示，哈爾濱市巨業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、哈爾濱易房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、哈爾濱世紀(jì)振達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司3家企業(yè)涉嫌侵占挪用客戶交易資金。哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局已對(duì)3家企業(yè)立案查處，公安部門已對(duì)巨業(yè)公司立案?jìng)刹?，?duì)易房公司進(jìn)行調(diào)查。此外，巨業(yè)公司已被國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)（黑龍江）列入經(jīng)營(yíng)異常名錄。
但在近期，又有購(gòu)房者向新京報(bào)爆料，其在近期遇到了中介涉嫌侵占挪用客戶交易資金的問(wèn)題。
或受行業(yè)余波影響，哈爾濱房地產(chǎn)二手房交易量驟降。
“和去年同期相比，我們公司交易量下降了80%到90%。此前，我們每個(gè)月平均每?jī)扇丝梢灾辽匍_(kāi)一單，這幾個(gè)月我們公司每個(gè)月平均總共才開(kāi)了三四單。”張鵬說(shuō)。
哈爾濱的陳先生也持有同樣的看法，“作為購(gòu)房者，我的感受是，哈爾濱的二手房市場(chǎng)因?yàn)槭苓@些負(fù)面的影響，或許要經(jīng)歷一段時(shí)間的蕭條。”
對(duì)于未來(lái)的哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，張鵬不太樂(lè)觀，“房?jī)r(jià)短期看政策，中期看地價(jià)，長(zhǎng)期看人口。目前來(lái)看，市場(chǎng)交易量銳減，但地價(jià)并未減，房?jī)r(jià)還會(huì)溫和上漲。而人口的大量流失會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求越來(lái)越少。”( 侯潤(rùn)芳)
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