差異化房地產(chǎn)信貸政策正在落地
2019-03-20 10:43:47
來源：經(jīng)濟日報
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□ 北京地區(qū)部分銀行房貸利率優(yōu)惠活動僅存在于個別幾家支行和與其對口的個別鏈家門店，不能將個別支行的推銷活動等同于北京地區(qū)房貸利率“松動”
□ 2019年房地產(chǎn)調控政策仍將堅持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在內外部需求因素影響下，調控政策可能適度結構性松動
近日，網(wǎng)絡上關于全國房貸款利率變化的消息持續(xù)發(fā)熱，引起社會高度關注。據(jù)經(jīng)濟日報記者了解，全國確實有部分二三線城市的銀行下調了首套房貸款利率，但在作為“風向標”的北京地區(qū)，目前國有大行房貸利率未出現(xiàn)大面積調整，整體上均執(zhí)行原有利率政策，即首套房貸款利率為基準利率上浮10%，二套房貸款利率為基準利率上浮20%。
但與此同時，個別國有大行的個別支行也出現(xiàn)了利率“優(yōu)惠”，首套房貸款基準利率上浮5%、基準利率、基準利率打九折。
那么，個別“折扣”的獲得條件是什么？為何會出現(xiàn)這一現(xiàn)象？這是否意味著北京地區(qū)房貸利率“松動”？
記者走訪發(fā)現(xiàn)，上述折扣存在于個別支行與房地產(chǎn)中介的協(xié)議合作中，但僅限于北京個別區(qū)位的支行與地產(chǎn)中介，且要求貸款人具有良好的信用記錄和足夠的還款能力。
“我們行在全北京有200多家支行，利率優(yōu)惠活動僅存在于個別幾家支行和與其對口的個別鏈家門店，如果貸款人換一家門店或支行，這個優(yōu)惠也就不存在了。”某國有大行的一位信貸經(jīng)理說。
為何會出現(xiàn)上述現(xiàn)象？究其原因，在貸款審批方面，部分銀行將審批權限下放給支行，各支行可根據(jù)本區(qū)域的市場情況作出靈活調整，但需要注意的是，如果貸款金額超過一定上限，則該筆貸款的審批權限仍會上收至北京分行，即仍然執(zhí)行原有利率政策：基準利率上浮10%。
因此，多位業(yè)內人士表示，不能將個別支行的推銷活動等同于北京地區(qū)房貸利率“松動”。那么，從全國范圍看，房地產(chǎn)信貸政策接下來是否將出現(xiàn)變化？
中國銀保監(jiān)會相關負責人表示，從銀保監(jiān)會的角度，房地產(chǎn)信貸政策是沒有變化的。2019年，銀保監(jiān)會將進一步落實差異化房地產(chǎn)信貸政策，分類指導、因地施策。
具體來看，對于有剛需和改善性需求且自身有財務支付能力的購房者，要給予相應的貸款支持；但對于投資性甚至投機和炒賣的，要嚴格進行管控，設定嚴格的貸款標準，有的將不予支持，有的要提高利率的風險定價。
記者從中國工商銀行獲悉，對于房貸利率，該行將繼續(xù)嚴格執(zhí)行“一城一策”的房地產(chǎn)差別化信貸政策，根據(jù)當?shù)卣{控政策要求和市場需求，按照風險定價原則合理確定利率政策。
交通銀行首席經(jīng)濟學家連平認為，2019年房地產(chǎn)調控政策仍將堅持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在行業(yè)內外部需求因素的影響下，調控政策可能適度結構性松動。
其中，一二線和三四線城市、供給端和需求端將呈差異化，各地可能自下而上局部進行調整。一二線城市以保障剛需和置換型改善需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施；三四線城市區(qū)別對待棚改安置，對已完成去庫存的地區(qū)取消或減少貨幣化安置。
此外，房貸利率有見頂回調之勢，部分城市的銀行可能小幅下調個人按揭貸款利率，加快放款速度。對于主要提供剛需改需住房的房企，資金緊張的局面可能得到一定的緩解。
“就長效機制來看，住房租賃供給格局將隨著國資房企在建項目集中入市而發(fā)生顯著變化，國資房企也有望提供更穩(wěn)妥的運營方案；預售制度改革或是長期方向，但短期可能暫緩；房地產(chǎn)稅將在立法層面取得進展，初步出臺的方案可能相對溫和。”連平說。
□ 2019年房地產(chǎn)調控政策仍將堅持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在內外部需求因素影響下，調控政策可能適度結構性松動
近日，網(wǎng)絡上關于全國房貸款利率變化的消息持續(xù)發(fā)熱，引起社會高度關注。據(jù)經(jīng)濟日報記者了解，全國確實有部分二三線城市的銀行下調了首套房貸款利率，但在作為“風向標”的北京地區(qū)，目前國有大行房貸利率未出現(xiàn)大面積調整，整體上均執(zhí)行原有利率政策，即首套房貸款利率為基準利率上浮10%，二套房貸款利率為基準利率上浮20%。
但與此同時，個別國有大行的個別支行也出現(xiàn)了利率“優(yōu)惠”，首套房貸款基準利率上浮5%、基準利率、基準利率打九折。
那么，個別“折扣”的獲得條件是什么？為何會出現(xiàn)這一現(xiàn)象？這是否意味著北京地區(qū)房貸利率“松動”？
記者走訪發(fā)現(xiàn)，上述折扣存在于個別支行與房地產(chǎn)中介的協(xié)議合作中，但僅限于北京個別區(qū)位的支行與地產(chǎn)中介，且要求貸款人具有良好的信用記錄和足夠的還款能力。
“我們行在全北京有200多家支行，利率優(yōu)惠活動僅存在于個別幾家支行和與其對口的個別鏈家門店，如果貸款人換一家門店或支行，這個優(yōu)惠也就不存在了。”某國有大行的一位信貸經(jīng)理說。
為何會出現(xiàn)上述現(xiàn)象？究其原因，在貸款審批方面，部分銀行將審批權限下放給支行，各支行可根據(jù)本區(qū)域的市場情況作出靈活調整，但需要注意的是，如果貸款金額超過一定上限，則該筆貸款的審批權限仍會上收至北京分行，即仍然執(zhí)行原有利率政策：基準利率上浮10%。
因此，多位業(yè)內人士表示，不能將個別支行的推銷活動等同于北京地區(qū)房貸利率“松動”。那么，從全國范圍看，房地產(chǎn)信貸政策接下來是否將出現(xiàn)變化？
中國銀保監(jiān)會相關負責人表示，從銀保監(jiān)會的角度，房地產(chǎn)信貸政策是沒有變化的。2019年，銀保監(jiān)會將進一步落實差異化房地產(chǎn)信貸政策，分類指導、因地施策。
具體來看，對于有剛需和改善性需求且自身有財務支付能力的購房者，要給予相應的貸款支持；但對于投資性甚至投機和炒賣的，要嚴格進行管控，設定嚴格的貸款標準，有的將不予支持，有的要提高利率的風險定價。
記者從中國工商銀行獲悉，對于房貸利率，該行將繼續(xù)嚴格執(zhí)行“一城一策”的房地產(chǎn)差別化信貸政策，根據(jù)當?shù)卣{控政策要求和市場需求，按照風險定價原則合理確定利率政策。
交通銀行首席經(jīng)濟學家連平認為，2019年房地產(chǎn)調控政策仍將堅持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在行業(yè)內外部需求因素的影響下，調控政策可能適度結構性松動。
其中，一二線和三四線城市、供給端和需求端將呈差異化，各地可能自下而上局部進行調整。一二線城市以保障剛需和置換型改善需求為重點，適當松動過緊的行政管制措施；三四線城市區(qū)別對待棚改安置，對已完成去庫存的地區(qū)取消或減少貨幣化安置。
此外，房貸利率有見頂回調之勢，部分城市的銀行可能小幅下調個人按揭貸款利率，加快放款速度。對于主要提供剛需改需住房的房企，資金緊張的局面可能得到一定的緩解。
“就長效機制來看，住房租賃供給格局將隨著國資房企在建項目集中入市而發(fā)生顯著變化，國資房企也有望提供更穩(wěn)妥的運營方案；預售制度改革或是長期方向，但短期可能暫緩；房地產(chǎn)稅將在立法層面取得進展，初步出臺的方案可能相對溫和。”連平說。
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