“套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)”是趨勢 兩年內(nèi)落地西安可能性大
2019-02-26 16:47:30
來源：華商報(bào)
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近日，一則關(guān)于“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的消息引起房地產(chǎn)行業(yè)和購房者的關(guān)注和熱烈討論。源頭是2月19日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，明確提出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。目前，還處在征求意見階段。
從征求意見到落地執(zhí)行實(shí)施，新政是否會(huì)迅速落地？如果政策落地實(shí)施，對行業(yè)、購房者會(huì)產(chǎn)生哪些重要影響？行業(yè)專家認(rèn)為，新政很有可能將在兩年內(nèi)落地執(zhí)行，“套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)”是大勢所趨，并且在西安執(zhí)行的可能性非常大。落地執(zhí)行將有利于行業(yè)透明化，減少維權(quán)矛盾，住宅總價(jià)并不會(huì)產(chǎn)生較大變化。
購房者最關(guān)心房價(jià)、小區(qū)配套、二手房交易
如果“住宅按套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”政策實(shí)施，購房者最為關(guān)心的是該政策會(huì)不會(huì)影響房價(jià)，公共區(qū)域的配套會(huì)不會(huì)縮水等？
華商報(bào)記者隨機(jī)采訪近期意向購房者，朱先生稱，該政策會(huì)讓自己更加踏實(shí)，買了多大面積心知肚明，房子的單價(jià)肯定會(huì)上漲，但是總價(jià)不會(huì)有太大變化，整體來看影響不大。代女士則表示，按套內(nèi)使用面積計(jì)算，如果開發(fā)商為了節(jié)省成本不重視公共區(qū)域的舒適度，那居住氛圍可能會(huì)打折扣。
去年剛置業(yè)的周先生表示：“如果新政策實(shí)施，我的房子在二手房交易的時(shí)候到底是按套內(nèi)面積還是按建筑面積計(jì)算，按套內(nèi)面積計(jì)算的話會(huì)不會(huì)太不劃算，我非常關(guān)心到時(shí)候政策實(shí)施的細(xì)則規(guī)定。”
新政預(yù)計(jì)2年內(nèi)會(huì)普遍實(shí)行
有利于維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益
新政策的推出必定會(huì)引起一陣波動(dòng)，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一新政從征求意見到最終落地執(zhí)行的可能性有多大，時(shí)間將有多久？美城股份首席分析師沈瑋分析，“按照套內(nèi)面積銷售”自2016年開始起草，直到現(xiàn)在對外公開征求意見，按照規(guī)范流程，需經(jīng)過征求意見、專家審核、住建部審核即可發(fā)布，之前重慶也在實(shí)施套內(nèi)面積交易，從實(shí)施難度上來講，難度不大。從消費(fèi)者權(quán)益角度看新政有利于維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，可以有效地避免因公攤不明確而導(dǎo)致的購房面積糾紛問題，而這個(gè)政策也是跟國際接軌，是大勢所趨。如果一切進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)1-2年內(nèi)可以落地，包括西安在內(nèi)的全國各城市預(yù)計(jì)會(huì)普遍實(shí)行。
西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健同樣認(rèn)為落地的可能性較大，從征求意見到落地執(zhí)行，預(yù)計(jì)還會(huì)有一段時(shí)間，因?yàn)闀?huì)涉及到房價(jià)、房產(chǎn)證、物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)等諸多需要調(diào)整的方面。
行業(yè)將更加透明化
可有效遏制市場亂象
如果“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的新政落地執(zhí)行，會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？
馬健認(rèn)為，住宅按套內(nèi)使用面積銷售，可以避免房屋預(yù)測面積和實(shí)測面積的誤差，減少銷售環(huán)節(jié)因面積誤差導(dǎo)致的糾紛，也使購房者對所購房屋的空間感受更為直觀。對于改善性購房來說也更為有利，開發(fā)商可以配置更多的公共服務(wù)空間和設(shè)施，不用擔(dān)心公攤過大導(dǎo)致房屋銷售困難。
沈瑋則認(rèn)為，從房地產(chǎn)交易的行業(yè)角度來看，公攤計(jì)價(jià)、期房銷售、二手房市場亂象等都屬于房地產(chǎn)市場發(fā)展中的弊端。隨著市場發(fā)展越來越完善，弊端也得到改良，發(fā)達(dá)國家不存在這一問題。對開發(fā)商來說，在公攤標(biāo)準(zhǔn)不清晰的情況下會(huì)打擦邊球，使得房率越來越小，由此也暴露出越來越多的維權(quán)問題。公攤面積不透明，消費(fèi)者不知曉具體公攤在哪里，后續(xù)的物業(yè)、暖氣費(fèi)等成本也在累加。
創(chuàng)典全程信息部部長劉蘭蘭指出，目前政策處于意見征求階段，現(xiàn)下并不能對商品住房的交易產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但從重慶、香港住房銷售以套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)的案例來看，未來取消公攤面積轉(zhuǎn)以實(shí)際套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是大勢所趨。此政策如果落地，房產(chǎn)交易市場將更加透明化，住房實(shí)際面積、房價(jià)等信息一目了然，將有效遏制亂收費(fèi)現(xiàn)象，精裝修、取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)將更加合理。但需要指出的是由于按照“套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)”，樓盤的標(biāo)價(jià)會(huì)走高，那么對購房者的心理預(yù)期將造成一定影響。
開發(fā)商為提高“得房率”
住宅產(chǎn)品會(huì)有改變
設(shè)想兩年后，西安按照“套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)”的話，購房者所擔(dān)心的房價(jià)、物業(yè)費(fèi)、配套等問題會(huì)有哪些變化？
沈瑋認(rèn)為，此舉就跟“蝦和蝦仁、核桃和核桃仁”的道理是一樣的，對于購房者無疑是利好的，“羊毛出在羊身上”，剪掉羊毛，對于購房者來說，市場更為透明。從買房資金的角度來考慮，不會(huì)有太大變化，但單價(jià)會(huì)提高，總價(jià)沒有變化。數(shù)據(jù)上來看，因?yàn)閱蝺r(jià)提升了，表面上會(huì)顯得房價(jià)上漲了。按照套內(nèi)并不意味著取消公攤，公攤面積永遠(yuǎn)存在，開發(fā)商為提高得房率，使性價(jià)比更高，為吸引購房者，會(huì)盡量減小公攤，會(huì)在建筑上做改變，比如重慶比較多見的三梯八戶、兩梯六戶的梯戶比，但在收取契稅、大修基金等方面，重慶又是按照建筑面積來算的，所以等到普遍執(zhí)行時(shí)，后續(xù)居住收取物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等時(shí)，是按照套內(nèi)還是建筑面積，目前還處于未知階段，如果可以按照套內(nèi)面積，和交易時(shí)的計(jì)價(jià)方式一致，當(dāng)然是好的，畢竟公攤部分收取物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等并不科學(xué)。
馬健表示，如果政策落地，對房價(jià)的影響不會(huì)太大，因?yàn)橹皇菗Q了一種計(jì)量方式，房屋單價(jià)會(huì)有所上漲，但對總價(jià)不會(huì)有太大影響，因?yàn)槎鄶?shù)購房者買房時(shí)最為關(guān)注的還是房屋總價(jià)。同時(shí)，這個(gè)政策對居住生活會(huì)有較大的影響，主要體現(xiàn)在房屋公攤部分的設(shè)計(jì)，這也是未來住宅產(chǎn)品升級的又一機(jī)會(huì)點(diǎn)，比如說，國外的集中式住宅一般都是按成套房屋銷售，不計(jì)公攤面積，所以，高端項(xiàng)目會(huì)在樓宇里配置健身房、公共會(huì)客廳、桑拿房、洗衣房等公用空間，以提升居住品質(zhì)。 記者 狄芳 杜蒙
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