社科院報(bào)告：2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)自住屬性進(jìn)一步加強(qiáng)
2018-12-12 11:25:34
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》共同主辦，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心、鳳凰財(cái)經(jīng)研究院協(xié)辦的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2018-2019）》發(fā)布暨住房制度改革研討會(huì)11日在京舉行?！秷?bào)告》課題組成員發(fā)布了多份專題報(bào)告。
《世界經(jīng)濟(jì)與住房發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為，2017-2018年全球住房市場(chǎng)價(jià)格增速相對(duì)較高。長(zhǎng)期來(lái)看，全球住房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入十年來(lái)最繁榮的時(shí)期。但是，與全球經(jīng)濟(jì)的隱憂相對(duì)應(yīng)，全球住房市場(chǎng)仍存在地域上的不均衡，如北歐、南歐、東歐、南美的住房市場(chǎng)持續(xù)低迷。美國(guó)的住房市場(chǎng)價(jià)格增速持續(xù)上升。
2018-2019年，在主要經(jīng)濟(jì)體較好經(jīng)濟(jì)前景的推動(dòng)下，預(yù)測(cè)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)在繼續(xù)保持繁榮的趨勢(shì)，甚至在下一波住房市場(chǎng)周期時(shí)具有更高的房?jī)r(jià)增速。但是，全球住房市場(chǎng)的不平衡也將加劇。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將呈現(xiàn)“好者更好、差者更差”的馬太效應(yīng)。新興經(jīng)濟(jì)體的住房市場(chǎng)整體上會(huì)發(fā)展較弱，但是“海上絲綢之路”沿線國(guó)家的住房市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)持續(xù)的繁榮。
《中國(guó)住房需求報(bào)告》指出，今年以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨內(nèi)外部雙重壓力、金融財(cái)政政策定向“寬松”的同時(shí)，2018年7月底中央政治局會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”、“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，釋放了進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的堅(jiān)定信號(hào)，住房自住屬性得到進(jìn)一步強(qiáng)化，市場(chǎng)供需兩端逐步回歸理性。
綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的總體走勢(shì)，出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區(qū)和租賃市場(chǎng)仍存在供需矛盾緊張、市場(chǎng)預(yù)期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進(jìn)一步的釋放空間。
《中國(guó)住房金融報(bào)告》認(rèn)為，從房企融資在非金融業(yè)融資中的權(quán)重走勢(shì)看，房企相對(duì)加杠桿特點(diǎn)明顯。截至2018年三季度末，房企融資總額在非金融業(yè)融資總額中的權(quán)重較上年同期不降反升近2個(gè)百分點(diǎn)。增額權(quán)重上升幅度更為明顯，房企融資增額在非金融業(yè)融資增額中的權(quán)重升幅超過(guò)7個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明，相對(duì)于非房企融資，房企融資杠桿不降反升。這樣一種走勢(shì)與房企融資調(diào)控和監(jiān)管的政策指向是背離的。自2016年9.30新政始，房地產(chǎn)相關(guān)融資調(diào)控和監(jiān)管政策發(fā)條持續(xù)趨緊，但是，前述指標(biāo)卻是不降反升，意味著此前房企降降杠桿政策在本報(bào)告期內(nèi)并沒(méi)有取得預(yù)期效果。
《中國(guó)住房城市政府調(diào)控報(bào)告》指出，2017年第四季度以來(lái)，各地地方政府堅(jiān)持中央政府提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”和“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的政策基調(diào)，調(diào)控更加精準(zhǔn)、靈活、有效。進(jìn)入下半年后，隨著持續(xù)三年的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)效應(yīng)，部分城市樓市逐漸顯露疲態(tài)，土地溢價(jià)率不斷下降、土地流拍不斷增加，部分城市的庫(kù)存又進(jìn)入上升通道。未來(lái)，一線城市可能微調(diào)調(diào)控措施，保持調(diào)控政策的適度；二線城市可能最具放松的沖動(dòng)和條件，幻想激活樓市的熱度；三四線城市可能動(dòng)用干預(yù)之手，極力維護(hù)樓市的溫度。
《中國(guó)住房用地報(bào)告》顯示，2017-2018年土地市場(chǎng)供給和需求都比較旺盛，但隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)有降溫的態(tài)勢(shì)。在調(diào)控措施不放松、國(guó)際環(huán)境驅(qū)緊、經(jīng)濟(jì)預(yù)期下行壓力加大的大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)投資可能有所下行，由此可能引致土地市場(chǎng)的熱度在下一個(gè)年度里進(jìn)一步降低。預(yù)計(jì)隨著棚改貨幣化安置力度的下降、商品房庫(kù)存量的回升，在下一個(gè)年度里，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置費(fèi)會(huì)可能會(huì)從高位回落，呈現(xiàn)出下行的態(tài)勢(shì)；與此同時(shí)，全國(guó)土地出讓收入的增速可能會(huì)放緩。如果各地政府在供地節(jié)奏上未做出適應(yīng)性調(diào)整的話，在下一個(gè)年度里，住宅用地市場(chǎng)可能出現(xiàn)價(jià)量齊跌、溢價(jià)率不高且流拍率較高的狀況。另外，隨著租購(gòu)并舉、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、支持住房租賃消費(fèi)政策的逐步落實(shí)，以及利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案進(jìn)入落地期，加上2018年新個(gè)稅法中關(guān)于租金可抵個(gè)稅等鼓勵(lì)租房的政策在下一步實(shí)踐中得到實(shí)施，租賃住房的供給與需求可能都會(huì)大幅度增加，從而引致租賃住房用地供給與需求的增加，租賃住房用地市場(chǎng)將逐步發(fā)育成長(zhǎng)為住房用地市場(chǎng)格局中的一個(gè)不可忽略的重要組成部分。
《中國(guó)住房市場(chǎng)監(jiān)管報(bào)告》指出，2018年，在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大邏輯下，政府的住房市場(chǎng)監(jiān)管政策主要從綜合監(jiān)管角度著力穩(wěn)定住房市場(chǎng)，從土地市場(chǎng)監(jiān)管角度著力提高土地利用效率，從銷售監(jiān)管角度著力維護(hù)市場(chǎng)秩序，確保各項(xiàng)政策落實(shí)效果，從租賃市場(chǎng)監(jiān)管角度著力建章立制，促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
《中國(guó)住房保障發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為，我國(guó)已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得了顯著成果。第一，城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難明顯緩解，住房保障范圍也明顯擴(kuò)大；第二，保障性住房和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展；第三，近年，除了公共租賃房制度建設(shè)，還發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房制度滿足多元化需求，還培育發(fā)展集體建設(shè)用地的租賃住房市場(chǎng)，促進(jìn)構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房保障制度體系。
解決飽受高房?jī)r(jià)、高房租困擾的中、低收入階層的住房問(wèn)題是義不容辭的社會(huì)課題。為實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，應(yīng)積極建設(shè)新時(shí)代的租售并舉的住房保障制度。
《中國(guó)住房宏觀調(diào)控報(bào)告》認(rèn)為，2017-2018年我國(guó)住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控在繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，調(diào)控政策持續(xù)穩(wěn)定，特別是地方政府在調(diào)控上從嚴(yán)從緊，政策強(qiáng)化與擴(kuò)面并存，整體調(diào)控措施超過(guò)400多次，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。整體來(lái)看，持續(xù)穩(wěn)定從嚴(yán)的調(diào)控政策取得了較好的調(diào)控效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲的現(xiàn)象得到基本控制。
2018年我國(guó)住房市場(chǎng)將會(huì)從過(guò)去20年的住房高速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)變到波動(dòng)式增長(zhǎng)和區(qū)域性增長(zhǎng)并存的階段。面對(duì)這樣的形勢(shì)，未來(lái)住房市場(chǎng)調(diào)控在堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，要進(jìn)一步加強(qiáng)因城施策、分類調(diào)控的實(shí)效性，各城市要進(jìn)一步提高精準(zhǔn)調(diào)控、及時(shí)調(diào)控的能力。一是堅(jiān)定不移推進(jìn)城鎮(zhèn)化。二是圍繞住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展實(shí)現(xiàn)調(diào)控機(jī)制化、制度化。三是繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，差別調(diào)控的政策毫不動(dòng)搖。四是加快住房市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制建設(shè)。
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