12月廣州迎來(lái)“拍地潮” 多板塊格局生變
2018-12-07 14:41:00
來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)
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進(jìn)入年尾，12月的廣州迎來(lái)一波集中供地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，12月廣州共有23宗商住、商務(wù)用地出讓?zhuān)撕Ｖ?、越秀，其?區(qū)均有地塊出讓?zhuān)偝鲎屆娣e超224萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)超542億。老城荔灣區(qū)、華南板塊、鳳凰路地塊、金融城……多個(gè)熱門(mén)區(qū)域統(tǒng)統(tǒng)趕來(lái)供貨。
12月3日，廣州12月首輪土拍，廣州公共資源交易中心成功出讓三宗地塊，其中兩宗宅地分別位于黃埔開(kāi)發(fā)區(qū)、黃埔長(zhǎng)嶺居，一宗工業(yè)地則位于番禺區(qū)，總出讓面積達(dá)32.94萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約42.5億元。其中，長(zhǎng)嶺居地塊被北京盛世廣業(yè)投資管理有限公司（五礦）底價(jià)奪得，這也使得扎堆長(zhǎng)嶺居的品牌房企數(shù)量達(dá)到了11家。對(duì)于該板塊而言，“大鱷”集中或?qū)?lái)格局的新變化。
近5年供地新高峰
按照廣州市今年公布的供地計(jì)劃，上半年供地量有限的情況下，若要達(dá)成全年供地計(jì)劃目標(biāo)，下半年需要公開(kāi)掛牌宅地280萬(wàn)平方米。上半年4-5月，廣州接連發(fā)布《廣州2018建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》《2018年供地藍(lán)皮書(shū)》兩部重磅文件，其中紛紛指向“每年475萬(wàn)平方米”的供應(yīng)目標(biāo)。剔除涵蓋在內(nèi)的舊改部分，假如要達(dá)到這一供地目標(biāo)，全年公開(kāi)招拍掛供地需要達(dá)到369萬(wàn)平方米。
實(shí)際上，在11月的時(shí)候，廣州供地量就已超越去年全年水平。若是算上12月的供地量，廣州全年供地將超過(guò)576萬(wàn)平方米。因此，從近5年商住地供應(yīng)情況來(lái)看，今年也成為廣州近年供地“新高峰”。
具體來(lái)看，12月將迎來(lái)廣州年內(nèi)最后亦是最集中的一波土拍潮，22宗合計(jì)223萬(wàn)平方米商住商服用地將陸續(xù)出讓?zhuān)偲鹋慕痤~高達(dá)540億。其中包括三元里大道地塊（起拍樓面價(jià)26452元/平方米）、番禺安美塑料廠地塊（19900元/平方米）等高起拍價(jià)地塊以及荔灣西灣路、黃埔長(zhǎng)嶺居、南沙金洲NJY-15等區(qū)位條件較佳的用地。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，供地增加將緩解部分區(qū)域一手“無(wú)貨可供”的尷尬情況，未來(lái)1-3年購(gòu)房選擇空間將擴(kuò)大，利于廣州房地產(chǎn)良性發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，供地量大幅提升有利于支持人口持續(xù)流入，為廣州吸引優(yōu)質(zhì)勞動(dòng)力提供必要的居住保障。
長(zhǎng)嶺居11家品牌房企扎堆
12月3日上午，廣州公共資源交易中心成功出讓三宗地塊，其中兩宗宅地分別位于黃埔開(kāi)發(fā)區(qū)、黃埔長(zhǎng)嶺居，一宗工業(yè)地則位于番禺區(qū)，總出讓面積達(dá)32.94萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約42.5億元。
其中長(zhǎng)嶺居CPPQ-A-3地塊由北京盛世廣業(yè)投資管理有限公司（五礦）底價(jià)奪得，樓面價(jià)13505元/平方米。隧道口SDK-A2-2地塊經(jīng)過(guò)15輪競(jìng)拍后，最終被綠地和廣州永龍建設(shè)投資有限公司聯(lián)合奪得，成交樓面價(jià)15462元/平方米。廣州廣汽商貿(mào)物流有限公司底價(jià)拿下化龍鎮(zhèn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園二期E2地塊這宗工業(yè)用地，成交總價(jià)22425萬(wàn)元。
長(zhǎng)嶺居的CPPQ-A-3地塊，起拍總價(jià)為22.47億元，總用地面積7.18萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)約為12867元/平方米。該地塊采用“限地價(jià)＋競(jìng)配建人才公寓＋競(jìng)自持＋搖號(hào)”的方式出讓?zhuān)艨鄢裏o(wú)償交予政府的5%計(jì)容建筑面積，折合樓面價(jià)約為13505元/平方米。
近年來(lái)，長(zhǎng)嶺居板塊土地供應(yīng)量逐年減少。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，自2017年以來(lái)，長(zhǎng)嶺居板塊僅成交了5宗宅地，平均溢價(jià)率為10.72%，受“限地價(jià)+競(jìng)配建”的土拍模式影響，長(zhǎng)嶺居板塊最高溢價(jià)率僅達(dá)45%。
值得一提的是，溢價(jià)率最高的YH-A4-3地塊為廣州首批采用“競(jìng)配建+競(jìng)自持+搖號(hào)”競(jìng)拍方式出讓的地塊，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科以900平方米的最高限制配建+55%自持成功拿下。不過(guò)隨著地塊的競(jìng)拍條件不斷升級(jí)，拿地成本不斷提高，開(kāi)發(fā)商拿地也更趨理性。
目前，碧桂園、萬(wàn)科、中冶、實(shí)地等實(shí)力房企已率先落子、布局長(zhǎng)嶺居板塊，一手住宅除中冶逸璟臺(tái)在售別墅報(bào)價(jià)為6.5萬(wàn)/平方米之外，其余大部分樓盤(pán)售價(jià)在2.2萬(wàn)-2.9萬(wàn)/平方米之間，居住氛圍已逐步培養(yǎng)、形成，待到有軌電車(chē)規(guī)劃正式落地后，長(zhǎng)嶺居板塊含金量將進(jìn)一步提高。
此番五礦拿下長(zhǎng)嶺居新地塊，使得該板塊聚集的品牌房企數(shù)量達(dá)到11家之多。
新地出讓改寫(xiě)板塊格局
從2013年首個(gè)項(xiàng)目入市，到目前長(zhǎng)嶺居已有不少項(xiàng)目售罄或收樓，而隨著近年土地出讓的節(jié)奏，新盤(pán)也陸續(xù)接上，整個(gè)長(zhǎng)嶺居板塊在各項(xiàng)利好之下，樓價(jià)也今非昔比。
最初，長(zhǎng)嶺居板塊以剛需盤(pán)作為重頭戲，新入市的樓盤(pán)已經(jīng)悄悄起了新變化，板塊產(chǎn)品升級(jí)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。今年出讓的天健、五礦地塊均位于更靠近廣州市區(qū)的長(zhǎng)嶺居西部，而西區(qū)有地鐵、有軌電車(chē)等配套加持，樓盤(pán)定位高端化的可能性不小。
長(zhǎng)嶺居配套不斷升級(jí)，今年還開(kāi)工建設(shè)的有軌電車(chē)1號(hào)線，預(yù)計(jì)2020年開(kāi)通后可無(wú)縫對(duì)接地鐵6號(hào)線、7號(hào)線、21號(hào)線和23號(hào)線（規(guī)劃）。教育資源方面，北師大廣州實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鐵英學(xué)校、市二中、愛(ài)莎國(guó)際學(xué)校等國(guó)內(nèi)、國(guó)際名校扎堆。而按照規(guī)劃，長(zhǎng)嶺居將涵蓋13所小學(xué)、4所初中、3所完全中學(xué)及國(guó)際學(xué)校等。
從地塊出讓情況來(lái)看，以今年的天健和五礦地塊為例，兩宗地除了規(guī)劃為二類(lèi)居住用地，還要求作公園綠地；另外，兩大項(xiàng)目均要求配建學(xué)校、商業(yè)、小區(qū)游園、健身場(chǎng)所等，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)社區(qū)配套更趨成熟完善。記者 許蕾
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