東莞滯簽新房房集中簽約 實際市場成交量仍低
2018-12-04 16:11:00
來源：廣州日報
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東莞樓市活躍
東莞某樓盤
11月東莞一手住宅網(wǎng)簽量接近5000套，創(chuàng)下了今年年內月度最高水平，不過，這卻是由于此前滯后簽約的住宅在11月補簽所推動，業(yè)內人士認為，真實市場的成交情況仍然較低。
自從東莞樓市實施限購政策后，投資投機需求退出東莞市場，東莞住宅市場真實的需求量已經(jīng)回歸至2015年理性水平，同時庫存壓力也在持續(xù)上升。
11月東莞網(wǎng)簽4884套一手住宅
今年以來，受到樓市調控政策影響，部分已經(jīng)認購的住宅暫時沒有辦法簽約，臨近年底，這些住宅產品集中進行網(wǎng)簽，推動了11月住宅成交量的上升。合富大數(shù)據(jù)顯示，11月東莞一手住宅供應約55.7萬平方米，同比減少45%，創(chuàng)過去6年同期最低；此外，11月住宅簽約55.1萬平方米，同比減少15%，網(wǎng)簽套數(shù)達4884套，卻創(chuàng)下今年年內最高，這主要為滯簽房源構成，真實成交情況較低迷。
在房價方面，11月東莞住宅網(wǎng)簽均價約18961元/平方米，同樣是由個別高價盤集中簽約結構性拉高所致。合富研究院認為，11月東莞網(wǎng)簽量價環(huán)比齊升的主要原因是滯簽房源補簽結構性拉高，真實市場行情仍為下行趨勢。
一手住宅網(wǎng)簽同比減少13%
今年以來，東莞住宅成交量一直較低。今年前11月，東莞一手住宅網(wǎng)簽面積同比減少13%。
據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年1~11月東莞一手住宅新增供應450萬平方米，同比減少25%；網(wǎng)簽面積約437萬平方米，同比減少13%；網(wǎng)簽均價約17453元/平方米，同比微升6%。
分析認為，這意味著東莞執(zhí)行限購等樓市調控政策后，來自深圳等外地的投資、投機需求基本退出東莞市場，目前東莞市場成交量以本地剛需為主，回歸至深圳客大舉進入東莞置業(yè)之前的2015年水平，處于理性狀態(tài)。
合富研究院還介紹，今年下半年開始，東莞樓市供求整體呈現(xiàn)放緩趨勢，1~11月供求量同比下滑幅度較1~10月在擴大。截至11月底，東莞住宅庫存面積約513萬平方米，剔除滯簽房源因素，真實市場庫存量和去庫存壓力在11月得到了增加，11月真實去庫存壓力在上升。
合富大數(shù)據(jù)顯示，截至11月底東莞一手住宅庫存面積約513萬平方米，環(huán)比10月持平。按照過去2個月、3個月和6個月平均去化速度來看，去庫存時間分別為11個月、11.3個月和12個月。從數(shù)據(jù)來看，去庫存時間較10月略有縮小，但由于11月新房成交放緩，且網(wǎng)簽數(shù)據(jù)含大量滯簽房源，故真實的庫存量和去庫存時間為小幅上升。
莞城等區(qū)域房價松動
11月東莞樓市出現(xiàn)大量的特價房促銷，市場“以價換量”極為明顯，而這些價格調整到位的樓盤成交量也比較好，其中以沙田鎮(zhèn)樓盤表現(xiàn)最為突出。
合富大數(shù)據(jù)顯示，東莞11月簽約套數(shù)前10區(qū)域中，仍然以濱海片區(qū)表現(xiàn)最為突出，沙田、虎門和厚街成交量均在前4名，從量價表現(xiàn)來看，沙田鎮(zhèn)“以價換量”最為明顯。其他區(qū)域莞城、大嶺山和寮步房價表現(xiàn)小幅松動。
不過，在市場回歸理性之后，中心城區(qū)也再次成為全市房價最高的區(qū)域。合富研究院認為，城市建設配套完善，市區(qū)生活配套和環(huán)境得到明顯的優(yōu)化，“到城區(qū)置業(yè)”成為趨勢。今年前11月中，有7個月城區(qū)成為全市房價最高的片區(qū)，一度超越了傳統(tǒng)房價較高的濱海片區(qū)、臨深片區(qū)和松湖片區(qū)。
后市：
回籠資金壓力加大
房企“以價換量”增多
進入11月后，部分房企迫于資金回籠壓力，加大“以價換量”力度，近期東莞樓市“上車盤”明顯增多，剛需客入市機會增加。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測，近期“上車盤”項目增多，全市共計有32個“上車盤”，主要分布在濱海片區(qū)、東部產業(yè)園片區(qū)以及泛城區(qū)的各鎮(zhèn)街；項目戶型大多以75~95平方米的兩至三房為主，總價維持在100萬~150萬元區(qū)間，首付則控制在35萬~50萬元之間，月供大約5000~7000元。東莞中原介紹，合理的定價，加之適時地推出部分“特價房”，各項目月均去化均能維持在20套左右。
記者發(fā)現(xiàn)，這些“上車盤”多數(shù)出現(xiàn)在區(qū)域當中樓市發(fā)展相對較慢的鎮(zhèn)街，距離中心區(qū)不算很遠，但是房價相對優(yōu)惠三到五千元/平方米，因此受到不少急于買房的剛需購房者的喜愛。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，由于開發(fā)商定價低于市場預期，或者回歸市場價，許多“上車盤”大大吸引了剛需客戶加快入市，近期東莞樓市“上車盤”去化情況較佳。
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