東莞滯簽新房房集中簽約 實(shí)際市場(chǎng)成交量仍低
2018-12-04 16:11:00
來源：廣州日?qǐng)?bào)
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東莞樓市活躍
東莞某樓盤
11月東莞一手住宅網(wǎng)簽量接近5000套，創(chuàng)下了今年年內(nèi)月度最高水平，不過，這卻是由于此前滯后簽約的住宅在11月補(bǔ)簽所推動(dòng)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，真實(shí)市場(chǎng)的成交情況仍然較低。
自從東莞樓市實(shí)施限購政策后，投資投機(jī)需求退出東莞市場(chǎng)，東莞住宅市場(chǎng)真實(shí)的需求量已經(jīng)回歸至2015年理性水平，同時(shí)庫存壓力也在持續(xù)上升。
11月東莞網(wǎng)簽4884套一手住宅
今年以來，受到樓市調(diào)控政策影響，部分已經(jīng)認(rèn)購的住宅暫時(shí)沒有辦法簽約，臨近年底，這些住宅產(chǎn)品集中進(jìn)行網(wǎng)簽，推動(dòng)了11月住宅成交量的上升。合富大數(shù)據(jù)顯示，11月東莞一手住宅供應(yīng)約55.7萬平方米，同比減少45%，創(chuàng)過去6年同期最低；此外，11月住宅簽約55.1萬平方米，同比減少15%，網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)4884套，卻創(chuàng)下今年年內(nèi)最高，這主要為滯簽房源構(gòu)成，真實(shí)成交情況較低迷。
在房價(jià)方面，11月東莞住宅網(wǎng)簽均價(jià)約18961元/平方米，同樣是由個(gè)別高價(jià)盤集中簽約結(jié)構(gòu)性拉高所致。合富研究院認(rèn)為，11月東莞網(wǎng)簽量價(jià)環(huán)比齊升的主要原因是滯簽房源補(bǔ)簽結(jié)構(gòu)性拉高，真實(shí)市場(chǎng)行情仍為下行趨勢(shì)。
一手住宅網(wǎng)簽同比減少13%
今年以來，東莞住宅成交量一直較低。今年前11月，東莞一手住宅網(wǎng)簽面積同比減少13%。
據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年1~11月東莞一手住宅新增供應(yīng)450萬平方米，同比減少25%；網(wǎng)簽面積約437萬平方米，同比減少13%；網(wǎng)簽均價(jià)約17453元/平方米，同比微升6%。
分析認(rèn)為，這意味著東莞執(zhí)行限購等樓市調(diào)控政策后，來自深圳等外地的投資、投機(jī)需求基本退出東莞市場(chǎng)，目前東莞市場(chǎng)成交量以本地剛需為主，回歸至深圳客大舉進(jìn)入東莞置業(yè)之前的2015年水平，處于理性狀態(tài)。
合富研究院還介紹，今年下半年開始，東莞樓市供求整體呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，1~11月供求量同比下滑幅度較1~10月在擴(kuò)大。截至11月底，東莞住宅庫存面積約513萬平方米，剔除滯簽房源因素，真實(shí)市場(chǎng)庫存量和去庫存壓力在11月得到了增加，11月真實(shí)去庫存壓力在上升。
合富大數(shù)據(jù)顯示，截至11月底東莞一手住宅庫存面積約513萬平方米，環(huán)比10月持平。按照過去2個(gè)月、3個(gè)月和6個(gè)月平均去化速度來看，去庫存時(shí)間分別為11個(gè)月、11.3個(gè)月和12個(gè)月。從數(shù)據(jù)來看，去庫存時(shí)間較10月略有縮小，但由于11月新房成交放緩，且網(wǎng)簽數(shù)據(jù)含大量滯簽房源，故真實(shí)的庫存量和去庫存時(shí)間為小幅上升。
莞城等區(qū)域房價(jià)松動(dòng)
11月東莞樓市出現(xiàn)大量的特價(jià)房促銷，市場(chǎng)“以價(jià)換量”極為明顯，而這些價(jià)格調(diào)整到位的樓盤成交量也比較好，其中以沙田鎮(zhèn)樓盤表現(xiàn)最為突出。
合富大數(shù)據(jù)顯示，東莞11月簽約套數(shù)前10區(qū)域中，仍然以濱海片區(qū)表現(xiàn)最為突出，沙田、虎門和厚街成交量均在前4名，從量價(jià)表現(xiàn)來看，沙田鎮(zhèn)“以價(jià)換量”最為明顯。其他區(qū)域莞城、大嶺山和寮步房價(jià)表現(xiàn)小幅松動(dòng)。
不過，在市場(chǎng)回歸理性之后，中心城區(qū)也再次成為全市房價(jià)最高的區(qū)域。合富研究院認(rèn)為，城市建設(shè)配套完善，市區(qū)生活配套和環(huán)境得到明顯的優(yōu)化，“到城區(qū)置業(yè)”成為趨勢(shì)。今年前11月中，有7個(gè)月城區(qū)成為全市房價(jià)最高的片區(qū)，一度超越了傳統(tǒng)房價(jià)較高的濱海片區(qū)、臨深片區(qū)和松湖片區(qū)。
后市：
回籠資金壓力加大
房企“以價(jià)換量”增多
進(jìn)入11月后，部分房企迫于資金回籠壓力，加大“以價(jià)換量”力度，近期東莞樓市“上車盤”明顯增多，剛需客入市機(jī)會(huì)增加。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)，近期“上車盤”項(xiàng)目增多，全市共計(jì)有32個(gè)“上車盤”，主要分布在濱海片區(qū)、東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)以及泛城區(qū)的各鎮(zhèn)街；項(xiàng)目戶型大多以75~95平方米的兩至三房為主，總價(jià)維持在100萬~150萬元區(qū)間，首付則控制在35萬~50萬元之間，月供大約5000~7000元。東莞中原介紹，合理的定價(jià)，加之適時(shí)地推出部分“特價(jià)房”，各項(xiàng)目月均去化均能維持在20套左右。
記者發(fā)現(xiàn)，這些“上車盤”多數(shù)出現(xiàn)在區(qū)域當(dāng)中樓市發(fā)展相對(duì)較慢的鎮(zhèn)街，距離中心區(qū)不算很遠(yuǎn)，但是房價(jià)相對(duì)優(yōu)惠三到五千元/平方米，因此受到不少急于買房的剛需購房者的喜愛。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，由于開發(fā)商定價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期，或者回歸市場(chǎng)價(jià)，許多“上車盤”大大吸引了剛需客戶加快入市，近期東莞樓市“上車盤”去化情況較佳。
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