空置稅要來了？分析稱如何界定是難點
2018-10-26 10:20:57
來源：新京報
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房屋空置稅要來了？近日，國務院參事、住房和城鄉(xiāng)建設部原副部長仇保興在《參事講堂》上發(fā)表演講。根據(jù)演講實錄，仇保興認為，應該對房地產(chǎn)稅進行分類，率先出臺能夠精準遏制住房投機的消費稅、流轉稅、空置稅，然后再從容地考慮物業(yè)稅如何開展，“以達到理性遏制、逐步熨平房地產(chǎn)泡沫的效果”。
此觀點引發(fā)了對空置稅的熱議。華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家、原財政部財政科學研究所所長賈康在其微信公眾號發(fā)表文章表示：“仇保興建議征收空置稅，我的理解是，他認為房地產(chǎn)稅要從容處理，意思是說‘急不得’。”
空置稅在國外很常見，在國內(nèi)也已經(jīng)討論多年，但遲遲沒有在政策層面開始執(zhí)行。新京報記者采訪發(fā)現(xiàn)，“空置”的界定是一大難點，在實際中難以操作；其次，中國房地產(chǎn)行業(yè)情況之復雜，也使得相關部門對這一調(diào)控工具保持謹慎態(tài)度?？罩枚惸芊裉嵘课菘罩贸杀疽詼p少投機投資性需求為市場所期待。
1 房屋空置稅要來了？
仇保興再提空置稅，賈康稱“是一個美好的愿望”
10月9日，國務院參事、住房和城鄉(xiāng)建設部原副部長仇保興提出，可通過征收空置稅以遏制住房投機泡沫。這不是仇保興首次提出空置稅。今年4月11日，仇保興在博鰲亞洲論壇上表示，房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段在發(fā)生變化，由過去中央集中發(fā)力調(diào)控到區(qū)域分散調(diào)控，從行政命令調(diào)控到利用稅收、信貸等工具調(diào)控，長遠看空置稅、消費稅都會陸續(xù)出臺。
空置稅主要是針對空置住房。仇保興提出，住房需求逐漸減少是未來的一個趨勢。根據(jù)國際貨幣基金組織發(fā)布的報告，法國、日本等發(fā)達國家在城鎮(zhèn)化率峰值過去之后，人均住房面積約為35-40平方米。我國絕大多數(shù)省份人均住房面積已經(jīng)達到這個數(shù)值，這意味著我國三四線城市的住房空置率會逐步上升，許多地方當前已經(jīng)出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”現(xiàn)象會加劇。這也意味著，一線城市隨著人口的增長，房價上漲的壓力非常巨大。
賈康在其微信公眾號發(fā)表文章認為，以空置稅促成房地產(chǎn)健康發(fā)展，是一個“美好的愿望”。但如何使空置稅可操作、具體如何落實，是當前面臨的挑戰(zhàn)，目前還沒有看到比較好的解決方案。
中國財政科學研究院應用經(jīng)濟學博士后盤和林認為，我國實行空置稅的條件還不成熟，類似空置稅需要社會征信水平和體系建設達到一定程度，尤其是形成失信的約束機制，這樣整個社會的遵從成本降低，即人們不再敢在空置稅上弄虛作假，因為成本太高，只有這樣空置率的執(zhí)法成本才能達到一個理想狀態(tài)。
2 空置稅怎么征收？
香港今年開征空置稅，繳稅金額為年租金2倍
空置稅簡言之就是對空置的房屋收取一定的稅收，在國外較為普遍，法國、澳大利亞、英國等很多國家均征收空置稅。以法國為例，房子空置一年需繳納房價的10%，空置2年繳納12.5%，第三年則需繳納30%，并且同時附加稅金總額9%的手續(xù)費。
據(jù)香港特區(qū)政府官網(wǎng)，今年6月，香港宣布對一手房開征空置稅，對空置一年或以上、未出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收“額外差餉”（即空置稅）。
香港的這一稅率實際上很高，香港的“差餉”（即土地稅）征收率為租值的5%，空置稅則高達200%。以2018年3月住宅物業(yè)平均租金回報率為2.5%計算，空置稅率按租金兩倍征收，大約等于樓價的5%。舉例來看，一套月租金為10000港元的房子，年租金12萬港元，需繳納空置稅24萬港元，而這套房子的售賣價格可能只有約480萬。
香港對于空置稅的征收方法是，所有獲發(fā)占用許可證達12個月的一手房業(yè)主，每年須向政府申報房屋的使用情況，若發(fā)現(xiàn)有房屋超過六個月時間未作居住或出租用途，該房屋會被視為“空置單位”，業(yè)主需要繳付空置稅。
3 空置率到底有多高？
標準不一；按國際慣例，空置率5%-10%為合理區(qū)間
中國的房屋空置率到底高不高？目前較為權威的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心2014年6月發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》報告。該報告指出，2013年，我國城鎮(zhèn)住宅的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點。分城市來看，北京的空置率為19.5%，上海為18.5%。這一數(shù)值高于其他很多國家和地區(qū)，2011年美國空置率為2.5%，歐盟主要國家2004年的空置率為9.5%，日本2008年空置率為13.1%。
中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁對新京報記者表示，該中心在持續(xù)進行追蹤調(diào)查，目前可以透露的是，2017年的更新數(shù)據(jù)與此前的數(shù)據(jù)相差不大。
另一個較為可信的數(shù)據(jù)來自于國家電網(wǎng)的調(diào)查。今年3月，原中央農(nóng)村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文在央視某節(jié)目的講話中披露，以一年一戶用電量不超過20度為“空置”標準，國家電網(wǎng)的空置率調(diào)查結果顯示，2017年，大中城市房屋的空置率為13.1%，中小城市房屋空置率為13.8%，鄉(xiāng)村房屋空置率為14.3%。
按照國際慣例，空置率處于5%-10%為合理區(qū)間，10%-20%是危險區(qū)間，超過20%為嚴重擠壓。無論采用上述何種標準，我國空置率都偏高。
盤和林對新京報記者表示，很難有一個標準去界定什么樣的狀態(tài)算空置，即使理論上有，在實踐中也很難操作。國外學者計算空置率時，是把住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產(chǎn)作為分子。國內(nèi)的學者，有的是用空置面積除以當年商品房竣工面積來計算空置率，有的是用空置面積除以前三年竣工面積之和。國內(nèi)與國外學者計算空置率的方法并不一致，因此用國外的標準來衡量空置率是否過高，缺乏科學性。
此外，我國房屋持有者與國外也不相同，國內(nèi)很多是為兒女未來上學、結婚等目的而購房，所以不少是不出租、不裝修的。也就是說，我國的空置率應該要比國外的標準高才符合真實情況。比如說，國外超過20%就被視為危險信號，而國內(nèi)可能在30%以內(nèi)都是相對合理的水平。
4 如何界定空置？
入戶訪問、電話訪問、查電表，或存被規(guī)避的“漏洞”
實際上，國內(nèi)對于開征“空置稅”的討論已進行多年。早在2010年，北京住建委曾召開座談會，有參會人士提出空置稅建議，對“不住不租不賣”的空置房屋進行征稅，當時北京市住建委相關負責人表示“贊成”。
然而，國內(nèi)空置稅卻遲遲未獲推進，至今從未出現(xiàn)在官方文件或表態(tài)中。其一大難點在于“空置”的界定，房屋空置率數(shù)據(jù)也一直沒有系統(tǒng)的統(tǒng)計結果。
從具體的統(tǒng)計方式上來看，中國家庭金融調(diào)查與研究中心的調(diào)查方法是入戶訪問、電話訪問，事實材料基本來自被訪者的陳述。陳錫文透露的國家電網(wǎng)的方法是查電表，一年一戶用電量不超過20度視為空置。這兩種方式均存在可能被規(guī)避的“漏洞”。賈康在其微信公眾號文章中表示，若半年或一年電表不轉就是空置，要處理一下太容易了，在房屋內(nèi)連上電器就能避開交稅?？烤游瘯ケO(jiān)督更不可行，不可能做到全時段監(jiān)督，并且如果出現(xiàn)居委會和房主說法不一致的情況，難以仲裁。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提出了一種可能的界定方法：建議針對現(xiàn)房且全裝修住房進行把控，交付鑰匙后12個月內(nèi)可以通過相關水、電、氣等月度消費流量來界定。類似工作可以交于物業(yè)管理公司進行核查。若房屋沒有出租，或者房屋本身缺乏必要的生活設施，類似廚衛(wèi)等，則可以界定為存在空置嫌疑。
5 空置稅能否抑制房價？
促進租賃市場房源的釋放，一定程度上抑制房價
為何會出現(xiàn)空置的現(xiàn)象？嚴躍進對新京報記者表示，不從學術研究的角度、僅從現(xiàn)實情況觀察來看，部分空置房是合理的空置，比如房屋交付到裝修的過程、業(yè)主短期旅游造成的空置、房屋掛牌出租的時候合理的空置等。而部分空置則是投資投機行為所造成的，“寧可空置也不出租”的心態(tài)也存在。
前述中國家庭金融調(diào)查與研究中心2014年的報告指出了空置房的部分風險，除了形成了房產(chǎn)資源浪費之外，空置房還占用了大量金融資源?？罩米》康男刨J可得性（實際獲得貸款家庭與有正規(guī)信貸需求家庭之間的比例）更高，獲得貸款的規(guī)模更大。據(jù)推算，截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬億的住房貸款余額。仇保興也指出，中國民眾的資產(chǎn)70%以上沉淀在房產(chǎn)中，而美國只有30%不到。
盤和林對新京報記者表示，空置稅的征收可以有效打擊投機炒房行為，擠出投資性需求從而起到抑制房價的效果。同時，空置稅可以促進租賃市場房源的釋放，一定程度上有利于房租的合理回落，推動租賃市場的健康房展，房租回落也必將傳導到房價上面。不過，他也指出，“這是政策執(zhí)行到位的理想結果”，實際執(zhí)行中空置稅征收成本、空置標準界定等問題如何解決，仍是一大挑戰(zhàn)，執(zhí)行不到位甚至可能適得其反。
空置稅征收的一個關鍵點在于不能影響實際需求，政策需要把控一個好平衡點。譬如，房主在為房子尋租過程中，如何設置一個合理的免征空置稅的時間等。(記者 顧志娟)
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