130家房企存貨近4.5萬億元 平均存貨周轉(zhuǎn)率下降變現(xiàn)難
2018-09-27 10:23:19
來源：證券日報
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高周轉(zhuǎn)正成為房企擴(kuò)大規(guī)模，卡位市場競爭地位的法寶，但行業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率的下行，讓一些開發(fā)商資金壓力大增。
房企2018年中期業(yè)績披露早已收官?！蹲C券日報》記者根據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國行業(yè)分類，剔除可對比性數(shù)據(jù)不全的上市房企，130家上市房企存貨總計接近4.5萬億元，比去年同期增加了9380億元，同比增長27%。同時，這意味著平均每家房企存貨達(dá)344億元。
26家房企存貨超千億元
值得一提的是，以萬科為首的前10家房企存貨總計超過2.4萬億元，占比達(dá)53%，超過五成。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日報》記者采訪時表示，近年來房企擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，去年一、二線房企加大拿地力度，其土地談判力強(qiáng)，掌握資源更多，并購項目量大，拿地儲備較高。
《證券日報》記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，A股上市房企存貨門檻在1000億元以上的有14家，分別為萬科、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、首開股份和新城控股等，其中，金科股份、華發(fā)股份和金地集團(tuán)等房企近三年來存貨首次超過1000億元；500億元至1000億元的有7家，其中包括掉隊嚴(yán)重的金地集團(tuán)。
據(jù)億翰智庫統(tǒng)計顯示，加上在香港上市的H股房企，在全國100強(qiáng)房企中，2018年上半年，存貨超過1000億元的企業(yè)有26家，2017年上半年存貨超過1000億元的企業(yè)有20家，同比增長30%。其中2018年上半年存貨超過3000億元的企業(yè)有7家，2000億元-3000億元的企業(yè)有4家，1000億元-2000億元的企業(yè)有15家；恒大、萬科和碧桂園分別位居前三名。2018年上半年恒大存貨為9580.57億元，排名第二的萬科存貨為6386.23億元，恒大再次摘得“存貨王”的桂冠。2018年上半年整體存貨相較2017年同比增加11.2%，其中80家企業(yè)存貨同比處于增長狀態(tài)，20家企業(yè)存貨有所減少。
有分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)本身的樓盤開發(fā)具有周期較長特點(diǎn)，庫存增加有其合理性，一般房企會儲備滿足企業(yè)未來3年發(fā)展需求的土地量。但有些企業(yè)雖存貨增長幅度較慢，或者甚至出現(xiàn)存貨大幅降低的現(xiàn)象，這也并不意味這些房企運(yùn)營健康。
據(jù)《證券日報》記者觀察，有不少企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)減少，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)變長，存貨周轉(zhuǎn)率下行，可見其運(yùn)營能力和存貨管理水平變?nèi)?，項目適銷不對路，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金回流較慢，資金鏈承壓，對企業(yè)快速擴(kuò)張造成阻力。
平均存貨周轉(zhuǎn)率下行
有業(yè)內(nèi)人士表示，目前來看，在A股房企數(shù)萬億元負(fù)債的高壓下，高周轉(zhuǎn)幾乎成為房企保證資金鏈安全的“重中之重”。庫存管理能力若較弱，一般非高端項目無法三年內(nèi)清盤，那么將影響企業(yè)短期償債能力。而近兩年拍出的多幅高價地由于限價政策限制，尚未實(shí)現(xiàn)大量變現(xiàn)，會進(jìn)一步降低存貨周轉(zhuǎn)速度，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也將受到影響。
眾所周知，存貨周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)營運(yùn)能力的重要指標(biāo)之一，用來測定企業(yè)一定時期內(nèi)存貨資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，存貨周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，存貨及占用在存貨上的資金周轉(zhuǎn)速度越快。
據(jù)億翰智庫統(tǒng)計顯示，2018年上半年榜單TOP100企業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.12，而2017年上半年這100家企業(yè)的平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.17，平均存貨周轉(zhuǎn)率有所下滑。其中“TOP1-20企業(yè)”中2018年上半年平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.157，與2017年的0.141相比有所上升。而其余兩個梯隊中“TOP21-50企業(yè)”中2018年上半年平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與2017年同期相比基本持平，“TOP51-100企業(yè)”中2018年上半年平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比有所下降。
億翰智庫表示，在“TOP1-20企業(yè)”的大規(guī)模企業(yè)中如恒大、綠地以及中海等總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均有所上升，系企業(yè)的營業(yè)收入增加，如恒大在2018年上半年新開盤項目79個，在售項目累計達(dá)到735個，分布于216個城市，可售貨量充足，成交均價上升，導(dǎo)致企業(yè)營業(yè)收入增加。綠地的高鐵站項目和快速周轉(zhuǎn)的三、四線城市項目以及大基建、大金融、大消費(fèi)以及新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促使其營業(yè)收入的增長。而“TOP51-100企業(yè)”平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，主要由于保利、新城控股等規(guī)模企業(yè)總資產(chǎn)的快速增加，如2017年末新城控股總資產(chǎn)為1835.27億元，比2016年度末增長77.89%，2018年上半年，新城控股總資產(chǎn)2462.38億元，相比2017年末增長34.2%。
億翰智庫認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控日益趨緊不放松，“限購”、“限價”、“限貸”、“限售”等政策的施行，使得住宅市場供需兩端承壓，部分企業(yè)項目的難以去化，從而導(dǎo)致各梯隊平均存貨周轉(zhuǎn)率均呈下行趨勢。
值得一提的是，從今年房企土地補(bǔ)貨力度來看，近期市場上出現(xiàn)了不少流拍現(xiàn)象，可見房企融資受到限制后，正忙于消化庫存，急于變現(xiàn)。(作者：王麗新)
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