內(nèi)地中小房企扎堆赴港上市融資
2018-09-26 11:12:24
來源：上海證券報(bào)
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隨著杭州的德信中國向香港聯(lián)交所遞交IPO上市申請，今年擬登陸港股的內(nèi)地中小房企增至8家，這也是20天內(nèi)第3家擬登陸港股的內(nèi)地中小房企。其背后是內(nèi)地樓市調(diào)控政策持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊。有意思的是，就在內(nèi)地中小房企扎堆赴港上市融資、準(zhǔn)備繼續(xù)擴(kuò)張之際，占2017年度百強(qiáng)企業(yè)銷售總額50.2%的綜合實(shí)力TOP10房企則在控速和多元化發(fā)展。
20天3家房企擬赴港上市
在融資渠道趨窄的背景下，內(nèi)地的中小房企紛紛把目光瞄準(zhǔn)了香港資本市場。8月30日、9月12日、9月18日，在短短20天內(nèi)，先后有河南的恒達(dá)集團(tuán)、南京的銀城國際、杭州的德信中國在港交所網(wǎng)站披露招股書。
細(xì)查這3家房企2015年、2016年、2017年的營收，最高的是德信中國，分別為56.95億元、69.8億元、65.54億元；最低的是恒達(dá)集團(tuán)，分別只有10.38億元、9.31億元、15.50億元；銀城國際以20.9億元、25.02億元、46.75億元居中。
雖然營收沒有一家過百億，但負(fù)債率都不低。招股書顯示，2015年至2017年，恒達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為677%、762.7%、406.6%，德信中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，銀城國際的資本負(fù)債率分別為141.1%、238.7%、284.9%。
3家房企融資目的幾乎差不多，主要是用于歸還欠款、拿地或物業(yè)開發(fā)等。其中，德信中國計(jì)劃將募集資金的60%用于若干現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，約30%用作潛在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地收購和建筑成本等，其余10%用作一般公司及營運(yùn)資金；銀城國際的募集資金將主要用于開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)成本，償還全部或部分若干現(xiàn)有銀行及其他借款；恒達(dá)集團(tuán)的募集資金則主要用于開發(fā)現(xiàn)有項(xiàng)目，以及公司潛在開發(fā)項(xiàng)目的土地收購、建筑成本等。
前8個月只有1家成功上市
在內(nèi)地樓市調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道變窄的大環(huán)境下，中小房企選擇登陸香港資本市場不失為尋求資金的一種途徑，只是今年以來的成功率并不高。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，申請?jiān)诟劢凰鲜械?家內(nèi)地房企中，目前只有南京的弘陽地產(chǎn)成功登陸港股。4月4日，弘陽地產(chǎn)向港交所提交IPO招股書，3個月后正式掛牌上市。而在另外7家排隊(duì)等待的中小房企中，大發(fā)地產(chǎn)（DaFa Properties Group Limited）于4月26日披露招股書，至今尚無啟動跡象；恒達(dá)集團(tuán)已是第三次到香港申請IPO，前兩次分別是2017年6月9日和今年3月1日；美的置業(yè)、萬城控股則分別于5月31日、7月3日向港交所提交IPO招股書。
按照港交所慣例，擬上市企業(yè)在遞交IPO申請后，有半年限期來解答監(jiān)管機(jī)構(gòu)的問題。若6個月限期內(nèi)沒能完成對港交所問題的反饋，申請材料就自動失效。若要繼續(xù)上市流程，企業(yè)就必須重新遞交材料。公開數(shù)據(jù)顯示，2017年度，在港交所遞交IPO申請的企業(yè)有338家，截至2018年8月31日已上市的有230家。
一位投行人士告訴記者，由于內(nèi)地對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控沒有絲毫放松的跡象，增加了擬登陸港股的中小房企發(fā)展前景的不確定性，因此也可能會影響到港交所對內(nèi)地中小房企上市規(guī)模及數(shù)量的控制。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，港交所對公司的合規(guī)性要求更高，只要滿足港股上市條件，基本都能掛牌上市，只是等待時間的長短而已。
龍頭房企紛紛謀求多元化
在中小房企排隊(duì)赴港上市融資、準(zhǔn)備繼續(xù)擴(kuò)張之際，占2017年度百強(qiáng)企業(yè)銷售總額50.2%的綜合實(shí)力TOP10房企則在控速和多元化發(fā)展。
先看龍頭老大碧桂園。今年上半年，碧桂園銷售面積4389萬平方米，占全國商品房銷售面積的5.69%。就是這樣一家巨無霸企業(yè)，今年有意放慢了擴(kuò)張速度。以買地為例，其今年上半年的購地銷售比（購地金額/銷售金額）為34.8%，而去年同期為44.8%；在拿地的平均價格上，去年上半年為3406元/平方米，今年上半年則降至2387元/平方米。
再看以穩(wěn)健著稱的萬科地產(chǎn)，今年上半年的銷售金額同比增加了近300億元，但拿地金額只相應(yīng)增加了40億元，且均價同比減少了413.8元/平方米。萬科董事會主席郁亮在9月份的一次內(nèi)部講話中表示，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來，萬科在這個時期應(yīng)該做的是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標(biāo)。
為了“活下去”，手握真金白銀的龍頭房企們紛紛開啟了多元化之路，一個顯著的特征就是更名。9月13日，保利地產(chǎn)宣布將公司名字由“保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”更名為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有朗詩地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等7家房地產(chǎn)企業(yè)改名。
房企更名顯然不是“去地產(chǎn)”，而是試水多元化。2018年，萬科的商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、物流倉儲服務(wù)、度假休閑、養(yǎng)老、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等新業(yè)務(wù)正在落地，這些業(yè)務(wù)絕大部分是圍繞地產(chǎn)開發(fā)布局的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。保利將戰(zhàn)略定位從“房地產(chǎn)生態(tài)鏈的綜合投資和運(yùn)營平臺”升級為“不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”，形成保利金控、保利科創(chuàng)、保利建筑、保利物業(yè)、保利經(jīng)紀(jì)、保利商業(yè)、保利公寓、保利會展、保利文旅、保利康養(yǎng)、保利教育等11個與保利地產(chǎn)平行發(fā)展的業(yè)務(wù)單元。
種種跡象表明，房地產(chǎn)高增長時代已經(jīng)結(jié)束，房企未來更多的利潤可能來自多元化發(fā)展。記者 劉向紅
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