7月東莞樓市供需低迷 房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)走勢(shì)
2018-08-03 11:09:35
來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)
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今年1—7月，東莞一手住宅新增供應(yīng)創(chuàng)新低。南方日?qǐng)?bào)記者 孫俊杰 攝
■樓市最前線
和夏日的炎熱相比，東莞樓市在7月的表現(xiàn)有點(diǎn)“涼快”。根據(jù)合富研究院的分析報(bào)告顯示，7月東莞一手住宅供應(yīng)面積和簽約面積都出現(xiàn)不同程度的下滑，預(yù)計(jì)今年下半年供需會(huì)持續(xù)低迷。在有限的供應(yīng)下，東莞一手住宅庫(kù)存面積和去庫(kù)存速度均創(chuàng)下年內(nèi)新低，房?jī)r(jià)則保持平穩(wěn)走勢(shì)。
1 一手住宅簽約面積下降
7月的東莞樓市保持調(diào)整態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商推貨積極性不高，一手住宅供應(yīng)面積僅為26.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降約五成，同比去年下滑41%。一手住宅簽約面積為38.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑16%，同比減少1%。
從今年1—7月的數(shù)據(jù)來(lái)看，東莞一手住宅新增供應(yīng)僅233.7萬(wàn)平方米，同比減少7%，創(chuàng)出新低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在調(diào)控政策之下，開(kāi)發(fā)商推貨積極性低是導(dǎo)致供應(yīng)低迷的重要因素。從網(wǎng)簽面積來(lái)看，1至7月東莞約265萬(wàn)平方米，同比減少2%
合富研究院分析認(rèn)為，今年下半年?yáng)|莞一手住宅的供需或?qū)⒊掷m(xù)低迷。去年下半年，東莞一手住宅供應(yīng)量月均為7200套，“以目前的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，今年下半年供應(yīng)量將較去年大幅萎縮。供應(yīng)不足加上政策限制，預(yù)計(jì)下半年簽約量將萎縮。”該研究院分析認(rèn)為。
從價(jià)格來(lái)看，7月東莞一手住宅簽約均價(jià)為16974元/平方米，同比微漲2%，依然保持平穩(wěn)。
在政策調(diào)控、蓄客不足等因素影響下，開(kāi)發(fā)商放緩上市步伐，7月供求都創(chuàng)新低。從庫(kù)存面積來(lái)看，截至7月底東莞一手住宅庫(kù)存面積約488萬(wàn)平方米，環(huán)比6月微減2%。按照過(guò)去2個(gè)月、3個(gè)月和6個(gè)月平均去化速度來(lái)看，東莞住宅去庫(kù)存時(shí)間分別為10.6個(gè)月、11.3個(gè)月和12.7個(gè)月。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前東莞庫(kù)存總量及去庫(kù)存時(shí)間均創(chuàng)年內(nèi)最低，總體呈小幅持續(xù)減小趨勢(shì)，當(dāng)前整體庫(kù)存壓力不大。從商住地的供應(yīng)來(lái)看，7月東莞的商住地成交出現(xiàn)“斷檔”，并無(wú)成交，但有7宗商住地塊掛牌，預(yù)計(jì)8月的土拍市場(chǎng)會(huì)十分熱鬧。
2 區(qū)域成交分化減少
7月東莞住宅成交以低房?jī)r(jià)區(qū)域?yàn)橹?。根?jù)合富研究院提供的數(shù)據(jù)，7月簽約量前十區(qū)域中，一半?yún)^(qū)域的均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米以?xún)?nèi)，最高均價(jià)為1.83萬(wàn)元/平方米。
從成交套數(shù)來(lái)看，區(qū)域均衡度較高。相比過(guò)往幾個(gè)月，7月東莞前十區(qū)域80%的成交集中在150—200套，成交最高的區(qū)域僅290套，占比9%。
受供應(yīng)不足影響，市區(qū)無(wú)一街道成交上榜。今年年中，東莞主城區(qū)供應(yīng)下滑趨勢(shì)最明顯，從4月的1190套下滑至6月、7月的不足200套；濱海片區(qū)供應(yīng)量波動(dòng)較大，7月創(chuàng)年內(nèi)新低（春節(jié)除外）；東北和臨深片區(qū)總體保持供應(yīng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；莞北片區(qū)供應(yīng)量整體穩(wěn)定；水鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)底部回升；松湖片區(qū)供應(yīng)沖高后回落。
從成交產(chǎn)品來(lái)看，洋房網(wǎng)簽均價(jià)呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢(shì)；別墅均價(jià)近兩個(gè)月上升明顯；商業(yè)公寓價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)；車(chē)位價(jià)格波動(dòng)最小；寫(xiě)字樓價(jià)格近2個(gè)月小幅回升；商鋪圍繞1.8萬(wàn)元/平方米上下波動(dòng)。
3 沙田潛在供應(yīng)量居首
合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年7月東莞整體開(kāi)工172.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加較多。其中住宅開(kāi)工量約127.4萬(wàn)平方米，環(huán)比前一個(gè)月大幅增加135%，與去年同期對(duì)比增加近三成，7月住宅開(kāi)工量是2017年以來(lái)最高的月份。
今年前7個(gè)月，東莞住宅開(kāi)工313萬(wàn)平方米，月均開(kāi)工量約45萬(wàn)平方米，7月開(kāi)工量大幅上升，拉高了全年月均開(kāi)工量。假若按照目前月均水平，全年預(yù)計(jì)住宅開(kāi)工量約為536.4萬(wàn)平方米，是自2010年以來(lái)開(kāi)工最少年，未來(lái)供不應(yīng)求的局面將愈發(fā)嚴(yán)重。
截至2018年7月，東莞市一手住宅潛在供應(yīng)量811.1萬(wàn)平方米，與6月對(duì)比潛在供應(yīng)量環(huán)比有一成的增加。其中，7月東莞洋房潛在供應(yīng)量690.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲11%，別墅潛在供應(yīng)量114.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增加17%。
“本月新開(kāi)工大幅增加是導(dǎo)致潛在供應(yīng)量增加的直接原因，其中表現(xiàn)為多個(gè)項(xiàng)目大批量開(kāi)工，如碧海云天、松湖碧桂園天鉆及藝境灣花園。”各區(qū)域潛在供應(yīng)中，本月沙田鎮(zhèn)躍升至第一位，約80.5萬(wàn)平方米，碧海云天本月新增近35萬(wàn)平方米，對(duì)整體影響較大，其次是塘廈鎮(zhèn)，約76.3萬(wàn)平方米，環(huán)比6月有2個(gè)點(diǎn)的下降，整體走勢(shì)較平穩(wěn)，排名第三的是虎門(mén)鎮(zhèn)，約56.3萬(wàn)平方米，虎門(mén)鎮(zhèn)有新盤(pán)開(kāi)工（匯景湖畔華庭）加大潛在體量，環(huán)比有34%的增加。
據(jù)悉，截至2018年7月各開(kāi)發(fā)商潛在供應(yīng)（別墅、洋房、公寓、辦公）體量最多的為碧桂園，約94.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增加15%；其次是萬(wàn)科，約為80.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增加14%；佳兆業(yè)受個(gè)盤(pán)影響，本月躍升至前十，約29.4萬(wàn)平方米潛在供應(yīng)量。
■相關(guān)
“三價(jià)合一”讓二手房?jī)r(jià)格回歸理性
在“三價(jià)合一”影響下，東莞二手住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)處于低位，今年上半年二手住宅成交更是比去年同期減少近萬(wàn)套，鳳崗、南城等區(qū)域業(yè)主報(bào)價(jià)也出現(xiàn)明顯下滑。值得關(guān)注的是，受到“三價(jià)合一”政策影響，“陰陽(yáng)合同”減少，二手住宅網(wǎng)簽價(jià)正回歸至真實(shí)成交價(jià)格，網(wǎng)簽均價(jià)出現(xiàn)上漲。
據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上周東莞二手商品房成交783套，環(huán)比下跌3.7%，成交量連續(xù)兩周下跌。二手商品房成交均價(jià)1.56萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌3.69%，價(jià)格再次跌回至1.60萬(wàn)元/平方米以下。
扣除掉非住宅物業(yè)，僅從二手住宅來(lái)看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周東莞二手住宅成交共713套，環(huán)比增加1.86%；網(wǎng)簽均價(jià)為10439元/平方米，較前一周小幅上漲4.06%，量增價(jià)漲。
東莞中原發(fā)展中心總經(jīng)理車(chē)德銳認(rèn)為，東莞目前不少鎮(zhèn)街二手住宅單價(jià)處于低位，在“三價(jià)合一”政策的影響下，目前二手房網(wǎng)簽均價(jià)與實(shí)際成交均價(jià)已經(jīng)十分接近，此前受“陰陽(yáng)合同”影響出現(xiàn)的低價(jià)水分逐漸減少。
另外，受到成交量減少影響，降價(jià)成為目前二手住宅市場(chǎng)的常見(jiàn)現(xiàn)象。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，“三價(jià)合一”實(shí)行后的2月—4月，在東城、南城、塘廈、鳳崗，有部分業(yè)主開(kāi)始試探性降價(jià)；到了5月、6月，雖然有粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺(tái)的利好，但有更多房源的掛牌價(jià)開(kāi)始下調(diào)，不過(guò)降幅走勢(shì)各有不同，其中鳳崗和南城放盤(pán)價(jià)格降幅有所加大。
從二手房成交區(qū)域來(lái)看，東南臨深片區(qū)仍然是成交熱點(diǎn)，水鄉(xiāng)片區(qū)等區(qū)域二手房成交十分低迷。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周東莞六大片區(qū)二手房成交量“三升三降”，其中水鄉(xiāng)新城片區(qū)成交24套，環(huán)比上漲20%，上漲幅度最大，主要是成交基數(shù)偏小。東南臨深片區(qū)成交252套，環(huán)比下跌8.0%，下跌幅度最大，但東南臨深片區(qū)依舊是六大片區(qū)中二手房成交量最高的片區(qū)。
除樟木頭鎮(zhèn)穩(wěn)居二手住宅成交首位外，黃江鎮(zhèn)近期二手住宅成交也值得關(guān)注。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，黃江近三周二手住宅成交量均處于今年成交量高位。
在“三價(jià)合一”實(shí)行以前，東莞二手房網(wǎng)簽價(jià)受到“陰陽(yáng)合同”影響，網(wǎng)簽價(jià)格偏低，失真嚴(yán)重。隨著今年“三價(jià)合一”政策的實(shí)行，“陰陽(yáng)合同”難以為繼，網(wǎng)簽價(jià)格逐漸回歸實(shí)際成交價(jià)格。今年上半年出臺(tái)的“三價(jià)合一”政策對(duì)二手房市場(chǎng)影響非常大，疊加銀行房貸利率上浮的影響，客戶(hù)購(gòu)房成本劇增，二手房交易量出現(xiàn)大幅萎縮。
“利率高、額度少、審核嚴(yán)、放款慢”成為東莞房貸市場(chǎng)新常態(tài)。受到“三價(jià)合一”的影響，二手網(wǎng)簽價(jià)格逐步貼近市場(chǎng)成交價(jià)。
■樓市最前線
和夏日的炎熱相比，東莞樓市在7月的表現(xiàn)有點(diǎn)“涼快”。根據(jù)合富研究院的分析報(bào)告顯示，7月東莞一手住宅供應(yīng)面積和簽約面積都出現(xiàn)不同程度的下滑，預(yù)計(jì)今年下半年供需會(huì)持續(xù)低迷。在有限的供應(yīng)下，東莞一手住宅庫(kù)存面積和去庫(kù)存速度均創(chuàng)下年內(nèi)新低，房?jī)r(jià)則保持平穩(wěn)走勢(shì)。
1 一手住宅簽約面積下降
7月的東莞樓市保持調(diào)整態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商推貨積極性不高，一手住宅供應(yīng)面積僅為26.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降約五成，同比去年下滑41%。一手住宅簽約面積為38.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑16%，同比減少1%。
從今年1—7月的數(shù)據(jù)來(lái)看，東莞一手住宅新增供應(yīng)僅233.7萬(wàn)平方米，同比減少7%，創(chuàng)出新低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在調(diào)控政策之下，開(kāi)發(fā)商推貨積極性低是導(dǎo)致供應(yīng)低迷的重要因素。從網(wǎng)簽面積來(lái)看，1至7月東莞約265萬(wàn)平方米，同比減少2%
合富研究院分析認(rèn)為，今年下半年?yáng)|莞一手住宅的供需或?qū)⒊掷m(xù)低迷。去年下半年，東莞一手住宅供應(yīng)量月均為7200套，“以目前的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，今年下半年供應(yīng)量將較去年大幅萎縮。供應(yīng)不足加上政策限制，預(yù)計(jì)下半年簽約量將萎縮。”該研究院分析認(rèn)為。
從價(jià)格來(lái)看，7月東莞一手住宅簽約均價(jià)為16974元/平方米，同比微漲2%，依然保持平穩(wěn)。
在政策調(diào)控、蓄客不足等因素影響下，開(kāi)發(fā)商放緩上市步伐，7月供求都創(chuàng)新低。從庫(kù)存面積來(lái)看，截至7月底東莞一手住宅庫(kù)存面積約488萬(wàn)平方米，環(huán)比6月微減2%。按照過(guò)去2個(gè)月、3個(gè)月和6個(gè)月平均去化速度來(lái)看，東莞住宅去庫(kù)存時(shí)間分別為10.6個(gè)月、11.3個(gè)月和12.7個(gè)月。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前東莞庫(kù)存總量及去庫(kù)存時(shí)間均創(chuàng)年內(nèi)最低，總體呈小幅持續(xù)減小趨勢(shì)，當(dāng)前整體庫(kù)存壓力不大。從商住地的供應(yīng)來(lái)看，7月東莞的商住地成交出現(xiàn)“斷檔”，并無(wú)成交，但有7宗商住地塊掛牌，預(yù)計(jì)8月的土拍市場(chǎng)會(huì)十分熱鬧。
2 區(qū)域成交分化減少
7月東莞住宅成交以低房?jī)r(jià)區(qū)域?yàn)橹?。根?jù)合富研究院提供的數(shù)據(jù)，7月簽約量前十區(qū)域中，一半?yún)^(qū)域的均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米以?xún)?nèi)，最高均價(jià)為1.83萬(wàn)元/平方米。
從成交套數(shù)來(lái)看，區(qū)域均衡度較高。相比過(guò)往幾個(gè)月，7月東莞前十區(qū)域80%的成交集中在150—200套，成交最高的區(qū)域僅290套，占比9%。
受供應(yīng)不足影響，市區(qū)無(wú)一街道成交上榜。今年年中，東莞主城區(qū)供應(yīng)下滑趨勢(shì)最明顯，從4月的1190套下滑至6月、7月的不足200套；濱海片區(qū)供應(yīng)量波動(dòng)較大，7月創(chuàng)年內(nèi)新低（春節(jié)除外）；東北和臨深片區(qū)總體保持供應(yīng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；莞北片區(qū)供應(yīng)量整體穩(wěn)定；水鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)底部回升；松湖片區(qū)供應(yīng)沖高后回落。
從成交產(chǎn)品來(lái)看，洋房網(wǎng)簽均價(jià)呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢(shì)；別墅均價(jià)近兩個(gè)月上升明顯；商業(yè)公寓價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)；車(chē)位價(jià)格波動(dòng)最小；寫(xiě)字樓價(jià)格近2個(gè)月小幅回升；商鋪圍繞1.8萬(wàn)元/平方米上下波動(dòng)。
3 沙田潛在供應(yīng)量居首
合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年7月東莞整體開(kāi)工172.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加較多。其中住宅開(kāi)工量約127.4萬(wàn)平方米，環(huán)比前一個(gè)月大幅增加135%，與去年同期對(duì)比增加近三成，7月住宅開(kāi)工量是2017年以來(lái)最高的月份。
今年前7個(gè)月，東莞住宅開(kāi)工313萬(wàn)平方米，月均開(kāi)工量約45萬(wàn)平方米，7月開(kāi)工量大幅上升，拉高了全年月均開(kāi)工量。假若按照目前月均水平，全年預(yù)計(jì)住宅開(kāi)工量約為536.4萬(wàn)平方米，是自2010年以來(lái)開(kāi)工最少年，未來(lái)供不應(yīng)求的局面將愈發(fā)嚴(yán)重。
截至2018年7月，東莞市一手住宅潛在供應(yīng)量811.1萬(wàn)平方米，與6月對(duì)比潛在供應(yīng)量環(huán)比有一成的增加。其中，7月東莞洋房潛在供應(yīng)量690.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲11%，別墅潛在供應(yīng)量114.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增加17%。
“本月新開(kāi)工大幅增加是導(dǎo)致潛在供應(yīng)量增加的直接原因，其中表現(xiàn)為多個(gè)項(xiàng)目大批量開(kāi)工，如碧海云天、松湖碧桂園天鉆及藝境灣花園。”各區(qū)域潛在供應(yīng)中，本月沙田鎮(zhèn)躍升至第一位，約80.5萬(wàn)平方米，碧海云天本月新增近35萬(wàn)平方米，對(duì)整體影響較大，其次是塘廈鎮(zhèn)，約76.3萬(wàn)平方米，環(huán)比6月有2個(gè)點(diǎn)的下降，整體走勢(shì)較平穩(wěn)，排名第三的是虎門(mén)鎮(zhèn)，約56.3萬(wàn)平方米，虎門(mén)鎮(zhèn)有新盤(pán)開(kāi)工（匯景湖畔華庭）加大潛在體量，環(huán)比有34%的增加。
據(jù)悉，截至2018年7月各開(kāi)發(fā)商潛在供應(yīng)（別墅、洋房、公寓、辦公）體量最多的為碧桂園，約94.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增加15%；其次是萬(wàn)科，約為80.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增加14%；佳兆業(yè)受個(gè)盤(pán)影響，本月躍升至前十，約29.4萬(wàn)平方米潛在供應(yīng)量。
■相關(guān)
“三價(jià)合一”讓二手房?jī)r(jià)格回歸理性
在“三價(jià)合一”影響下，東莞二手住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)處于低位，今年上半年二手住宅成交更是比去年同期減少近萬(wàn)套，鳳崗、南城等區(qū)域業(yè)主報(bào)價(jià)也出現(xiàn)明顯下滑。值得關(guān)注的是，受到“三價(jià)合一”政策影響，“陰陽(yáng)合同”減少，二手住宅網(wǎng)簽價(jià)正回歸至真實(shí)成交價(jià)格，網(wǎng)簽均價(jià)出現(xiàn)上漲。
據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上周東莞二手商品房成交783套，環(huán)比下跌3.7%，成交量連續(xù)兩周下跌。二手商品房成交均價(jià)1.56萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌3.69%，價(jià)格再次跌回至1.60萬(wàn)元/平方米以下。
扣除掉非住宅物業(yè)，僅從二手住宅來(lái)看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周東莞二手住宅成交共713套，環(huán)比增加1.86%；網(wǎng)簽均價(jià)為10439元/平方米，較前一周小幅上漲4.06%，量增價(jià)漲。
東莞中原發(fā)展中心總經(jīng)理車(chē)德銳認(rèn)為，東莞目前不少鎮(zhèn)街二手住宅單價(jià)處于低位，在“三價(jià)合一”政策的影響下，目前二手房網(wǎng)簽均價(jià)與實(shí)際成交均價(jià)已經(jīng)十分接近，此前受“陰陽(yáng)合同”影響出現(xiàn)的低價(jià)水分逐漸減少。
另外，受到成交量減少影響，降價(jià)成為目前二手住宅市場(chǎng)的常見(jiàn)現(xiàn)象。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，“三價(jià)合一”實(shí)行后的2月—4月，在東城、南城、塘廈、鳳崗，有部分業(yè)主開(kāi)始試探性降價(jià)；到了5月、6月，雖然有粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺(tái)的利好，但有更多房源的掛牌價(jià)開(kāi)始下調(diào)，不過(guò)降幅走勢(shì)各有不同，其中鳳崗和南城放盤(pán)價(jià)格降幅有所加大。
從二手房成交區(qū)域來(lái)看，東南臨深片區(qū)仍然是成交熱點(diǎn)，水鄉(xiāng)片區(qū)等區(qū)域二手房成交十分低迷。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周東莞六大片區(qū)二手房成交量“三升三降”，其中水鄉(xiāng)新城片區(qū)成交24套，環(huán)比上漲20%，上漲幅度最大，主要是成交基數(shù)偏小。東南臨深片區(qū)成交252套，環(huán)比下跌8.0%，下跌幅度最大，但東南臨深片區(qū)依舊是六大片區(qū)中二手房成交量最高的片區(qū)。
除樟木頭鎮(zhèn)穩(wěn)居二手住宅成交首位外，黃江鎮(zhèn)近期二手住宅成交也值得關(guān)注。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，黃江近三周二手住宅成交量均處于今年成交量高位。
在“三價(jià)合一”實(shí)行以前，東莞二手房網(wǎng)簽價(jià)受到“陰陽(yáng)合同”影響，網(wǎng)簽價(jià)格偏低，失真嚴(yán)重。隨著今年“三價(jià)合一”政策的實(shí)行，“陰陽(yáng)合同”難以為繼，網(wǎng)簽價(jià)格逐漸回歸實(shí)際成交價(jià)格。今年上半年出臺(tái)的“三價(jià)合一”政策對(duì)二手房市場(chǎng)影響非常大，疊加銀行房貸利率上浮的影響，客戶(hù)購(gòu)房成本劇增，二手房交易量出現(xiàn)大幅萎縮。
“利率高、額度少、審核嚴(yán)、放款慢”成為東莞房貸市場(chǎng)新常態(tài)。受到“三價(jià)合一”的影響，二手網(wǎng)簽價(jià)格逐步貼近市場(chǎng)成交價(jià)。
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