專(zhuān)家稱(chēng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)尚未到風(fēng)口
2018-07-25 16:47:06
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)7月21——24日在三亞舉行，“租購(gòu)并舉”“長(zhǎng)租公寓”成了本屆論壇的開(kāi)場(chǎng)白。與會(huì)嘉賓認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓需要各方來(lái)試錯(cuò)，但對(duì)未來(lái)盈利不應(yīng)該太擔(dān)心。
“我認(rèn)為現(xiàn)在依然是住宅市場(chǎng)的最好時(shí)代，新城控股只是試水長(zhǎng)租公寓，依然會(huì)深耕住宅市場(chǎng)。”7月22日，在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)上，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷如是說(shuō)道。
在政策、市場(chǎng)、資本三重利好的影響下，長(zhǎng)租公寓迅速發(fā)展，龍湖、佳兆業(yè)、中駿置業(yè)、旭輝、遠(yuǎn)洋、陽(yáng)光城等多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。對(duì)此，歐陽(yáng)捷稱(chēng)，“好像大家都在焦慮，從而謀求轉(zhuǎn)型，而我們并沒(méi)有。”
據(jù)歐陽(yáng)捷透露，新城控股目前已經(jīng)進(jìn)軍租賃市場(chǎng)，成立長(zhǎng)租公寓管理中心，但短期不會(huì)成為集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)。
“租賃現(xiàn)在太火了，沒(méi)有幾個(gè)房企不做、沒(méi)有幾家投資機(jī)構(gòu)不做。”貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，目前行業(yè)正處于第二曲線中，市場(chǎng)從上行周期進(jìn)入下行周期，下半年及明年的行業(yè)生存空間將整體性收縮，行業(yè)面臨新一輪的下行考驗(yàn)。從單一交易型業(yè)務(wù)向租賃、裝修等多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，特別是租賃，將會(huì)成為中介業(yè)務(wù)的“穩(wěn)定器”。下行周期中，從成交為王到品質(zhì)為王的轉(zhuǎn)變將會(huì)大大加速。作者：王存福
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，地產(chǎn)市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型期，不是黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，而是從開(kāi)發(fā)到服務(wù)時(shí)代。“未來(lái)市場(chǎng)肯定是80％來(lái)自個(gè)人，10％來(lái)自機(jī)構(gòu)，10％來(lái)自政府提供。”
“目前長(zhǎng)租公寓盈利模式暫時(shí)不清楚，但未來(lái)盈利不需要太擔(dān)心。希望有更多人參與進(jìn)來(lái)，長(zhǎng)租公寓各方需要試錯(cuò)，我不認(rèn)為現(xiàn)在到了風(fēng)口。”蛋殼公寓創(chuàng)始人崔巖做出如此論斷。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，綜合種種因素考量，租賃市場(chǎng)很難產(chǎn)生真正的投資，現(xiàn)在租賃市場(chǎng)依然看不到盈利模式。
保利公寓管理有限公司總經(jīng)理方琳也認(rèn)為，房企做長(zhǎng)租公寓的難點(diǎn)是收入覆蓋利息，核心問(wèn)題是怎么通過(guò)運(yùn)營(yíng)讓規(guī)模加速，民企要加大合作，爭(zhēng)取1＋1＞2，未來(lái)優(yōu)秀的企業(yè)會(huì)出現(xiàn)在渠道為王的企業(yè)中，運(yùn)營(yíng)是內(nèi)功。
楊現(xiàn)領(lǐng)舉例說(shuō)，“自如”還是分散式模式，與集中式不一樣。分散式難度要高很多。蛋殼數(shù)量達(dá)到15萬(wàn)間，因?yàn)橛幸?guī)模才能發(fā)揮。集中式不一樣，一個(gè)項(xiàng)目就能發(fā)揮。
中國(guó)REITS聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛認(rèn)為，在長(zhǎng)租公寓這塊，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，市場(chǎng)的應(yīng)該和平均收益率對(duì)得上，不能因?yàn)槭情L(zhǎng)租和養(yǎng)老就沒(méi)有收益率，政府這塊更需要“補(bǔ)人頭”而不是“補(bǔ)磚頭”。
與會(huì)人士認(rèn)為，從現(xiàn)在看，在中國(guó)長(zhǎng)租公寓更多的還是高端市場(chǎng)更受歡迎。除此之外，還有適應(yīng)中產(chǎn)階級(jí)的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品應(yīng)該也可以勝出。“這主要是因?yàn)橘Y本還是趨利的。”王剛表示。
王剛指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)流動(dòng)性比較差，REITS實(shí)施之后會(huì)讓價(jià)格更為公開(kāi)，更利于資產(chǎn)配置。“中國(guó)現(xiàn)在需要的是股權(quán)類(lèi)的REITS，真正REITS是靠本身資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流及增值。”王剛認(rèn)為，就目前現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)與國(guó)外的REITS還有很大的差距。
事實(shí)上，在貫徹落實(shí)中央“房住不炒”“購(gòu)租并舉”的定位之時(shí)，多地開(kāi)始探索長(zhǎng)租領(lǐng)域內(nèi)的新模式。特別是，今年4月25日，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)文稱(chēng)，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，并明確規(guī)定住房租賃證券化的基本條件、工作程序、自律監(jiān)管體系，這無(wú)疑為租賃市場(chǎng)再加一針“強(qiáng)心劑”。
王剛認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)證券化的意義在于，第一，財(cái)務(wù)融資目前較低的行業(yè)收益率給房企的發(fā)展帶來(lái)了很大的資金壓力，ABS與類(lèi)REITS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品給處于成長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)商提供了更多的融資渠道。第二，資產(chǎn)證券化是房企規(guī)?；瘮U(kuò)張的“助力劑”，通過(guò)ABS與類(lèi)REITS獲取的資金不僅可以用來(lái)維持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，還可以為快速發(fā)展的租賃行業(yè)增加擴(kuò)張“彈藥”來(lái)源。第三，資產(chǎn)證券化為市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)較好的流動(dòng)性，這種流動(dòng)性雖然暫時(shí)和真REITS無(wú)法相比，但對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展是不可或缺的一種嘗試。第四，可以使風(fēng)險(xiǎn)與收益重新劃分。
自去年以來(lái)，諸如保利、陽(yáng)光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主體開(kāi)始頻繁發(fā)行與住房租賃相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，魔方、鏈家自如、新派等長(zhǎng)租品牌，均通過(guò)CMBS、ABS、類(lèi)REITS等不同模式實(shí)施了租賃產(chǎn)品證券化，獲得重要的金融支持。
王剛認(rèn)為，實(shí)際上養(yǎng)老基金、社保都期望REITS出來(lái)，現(xiàn)在市場(chǎng)上提供的產(chǎn)品多數(shù)是2、3年的產(chǎn)品，養(yǎng)老基金和社保都是按照10年的維度來(lái)看的。由此，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)從重資產(chǎn)或者是從重開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售往重運(yùn)營(yíng)、關(guān)注物業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值考慮。
“我認(rèn)為現(xiàn)在依然是住宅市場(chǎng)的最好時(shí)代，新城控股只是試水長(zhǎng)租公寓，依然會(huì)深耕住宅市場(chǎng)。”7月22日，在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)上，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷如是說(shuō)道。
在政策、市場(chǎng)、資本三重利好的影響下，長(zhǎng)租公寓迅速發(fā)展，龍湖、佳兆業(yè)、中駿置業(yè)、旭輝、遠(yuǎn)洋、陽(yáng)光城等多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。對(duì)此，歐陽(yáng)捷稱(chēng)，“好像大家都在焦慮，從而謀求轉(zhuǎn)型，而我們并沒(méi)有。”
據(jù)歐陽(yáng)捷透露，新城控股目前已經(jīng)進(jìn)軍租賃市場(chǎng)，成立長(zhǎng)租公寓管理中心，但短期不會(huì)成為集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)。
“租賃現(xiàn)在太火了，沒(méi)有幾個(gè)房企不做、沒(méi)有幾家投資機(jī)構(gòu)不做。”貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，目前行業(yè)正處于第二曲線中，市場(chǎng)從上行周期進(jìn)入下行周期，下半年及明年的行業(yè)生存空間將整體性收縮，行業(yè)面臨新一輪的下行考驗(yàn)。從單一交易型業(yè)務(wù)向租賃、裝修等多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，特別是租賃，將會(huì)成為中介業(yè)務(wù)的“穩(wěn)定器”。下行周期中，從成交為王到品質(zhì)為王的轉(zhuǎn)變將會(huì)大大加速。作者：王存福
楊現(xiàn)領(lǐng)表示，地產(chǎn)市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型期，不是黃金時(shí)代到白銀時(shí)代，而是從開(kāi)發(fā)到服務(wù)時(shí)代。“未來(lái)市場(chǎng)肯定是80％來(lái)自個(gè)人，10％來(lái)自機(jī)構(gòu)，10％來(lái)自政府提供。”
“目前長(zhǎng)租公寓盈利模式暫時(shí)不清楚，但未來(lái)盈利不需要太擔(dān)心。希望有更多人參與進(jìn)來(lái)，長(zhǎng)租公寓各方需要試錯(cuò)，我不認(rèn)為現(xiàn)在到了風(fēng)口。”蛋殼公寓創(chuàng)始人崔巖做出如此論斷。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為，綜合種種因素考量，租賃市場(chǎng)很難產(chǎn)生真正的投資，現(xiàn)在租賃市場(chǎng)依然看不到盈利模式。
保利公寓管理有限公司總經(jīng)理方琳也認(rèn)為，房企做長(zhǎng)租公寓的難點(diǎn)是收入覆蓋利息，核心問(wèn)題是怎么通過(guò)運(yùn)營(yíng)讓規(guī)模加速，民企要加大合作，爭(zhēng)取1＋1＞2，未來(lái)優(yōu)秀的企業(yè)會(huì)出現(xiàn)在渠道為王的企業(yè)中，運(yùn)營(yíng)是內(nèi)功。
楊現(xiàn)領(lǐng)舉例說(shuō)，“自如”還是分散式模式，與集中式不一樣。分散式難度要高很多。蛋殼數(shù)量達(dá)到15萬(wàn)間，因?yàn)橛幸?guī)模才能發(fā)揮。集中式不一樣，一個(gè)項(xiàng)目就能發(fā)揮。
中國(guó)REITS聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛認(rèn)為，在長(zhǎng)租公寓這塊，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，市場(chǎng)的應(yīng)該和平均收益率對(duì)得上，不能因?yàn)槭情L(zhǎng)租和養(yǎng)老就沒(méi)有收益率，政府這塊更需要“補(bǔ)人頭”而不是“補(bǔ)磚頭”。
與會(huì)人士認(rèn)為，從現(xiàn)在看，在中國(guó)長(zhǎng)租公寓更多的還是高端市場(chǎng)更受歡迎。除此之外，還有適應(yīng)中產(chǎn)階級(jí)的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品應(yīng)該也可以勝出。“這主要是因?yàn)橘Y本還是趨利的。”王剛表示。
王剛指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)流動(dòng)性比較差，REITS實(shí)施之后會(huì)讓價(jià)格更為公開(kāi)，更利于資產(chǎn)配置。“中國(guó)現(xiàn)在需要的是股權(quán)類(lèi)的REITS，真正REITS是靠本身資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流及增值。”王剛認(rèn)為，就目前現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)與國(guó)外的REITS還有很大的差距。
事實(shí)上，在貫徹落實(shí)中央“房住不炒”“購(gòu)租并舉”的定位之時(shí)，多地開(kāi)始探索長(zhǎng)租領(lǐng)域內(nèi)的新模式。特別是，今年4月25日，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)文稱(chēng)，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，并明確規(guī)定住房租賃證券化的基本條件、工作程序、自律監(jiān)管體系，這無(wú)疑為租賃市場(chǎng)再加一針“強(qiáng)心劑”。
王剛認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)證券化的意義在于，第一，財(cái)務(wù)融資目前較低的行業(yè)收益率給房企的發(fā)展帶來(lái)了很大的資金壓力，ABS與類(lèi)REITS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品給處于成長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)商提供了更多的融資渠道。第二，資產(chǎn)證券化是房企規(guī)?；瘮U(kuò)張的“助力劑”，通過(guò)ABS與類(lèi)REITS獲取的資金不僅可以用來(lái)維持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，還可以為快速發(fā)展的租賃行業(yè)增加擴(kuò)張“彈藥”來(lái)源。第三，資產(chǎn)證券化為市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)較好的流動(dòng)性，這種流動(dòng)性雖然暫時(shí)和真REITS無(wú)法相比，但對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展是不可或缺的一種嘗試。第四，可以使風(fēng)險(xiǎn)與收益重新劃分。
自去年以來(lái)，諸如保利、陽(yáng)光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主體開(kāi)始頻繁發(fā)行與住房租賃相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，魔方、鏈家自如、新派等長(zhǎng)租品牌，均通過(guò)CMBS、ABS、類(lèi)REITS等不同模式實(shí)施了租賃產(chǎn)品證券化，獲得重要的金融支持。
王剛認(rèn)為，實(shí)際上養(yǎng)老基金、社保都期望REITS出來(lái)，現(xiàn)在市場(chǎng)上提供的產(chǎn)品多數(shù)是2、3年的產(chǎn)品，養(yǎng)老基金和社保都是按照10年的維度來(lái)看的。由此，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)從重資產(chǎn)或者是從重開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售往重運(yùn)營(yíng)、關(guān)注物業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值考慮。
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