棚改貨幣化比例下調(diào)： 三四線房地產(chǎn)短期利空？
2018-07-23 11:16:55
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道
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當(dāng)前，決策層對于棚改貨幣化的態(tài)度已經(jīng)非常明確，即“棚改貨幣化不搞一刀切，房價上漲城市推進(jìn)安置房”。
棚戶區(qū)改造走勢如同陰云籠罩在房地產(chǎn)行業(yè)。
7月12日下午，住建部聯(lián)合發(fā)改委、財政部召開工作會議談到棚改時表示，將因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，不搞“一刀切”。住建部明確表示，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對棚改專項貸款不予支持。
作為曾深刻影響三四線樓市的棚改政策，住建部這一則表態(tài)隨即便引發(fā)了業(yè)界巨大關(guān)注。7月20日，恒大研究院副院長夏磊對外發(fā)布一則預(yù)判稱，“當(dāng)前，政策已釋放出明確信號，去庫存任務(wù)基本完成，棚改貨幣化比例將大幅降低。”夏磊進(jìn)一步推斷稱，“2018年，如果三四線城市貨幣化安置比例降至40%，商品房銷售面積將減少0.6億平，銷售增速降低5.8個百分點；貨幣化安置比例每降低5個百分點，三四線商品房銷售面積增速降低1.3個百分點。”
夏磊對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，以上結(jié)論是基于多年對政策的理解以及經(jīng)驗判斷。而他的結(jié)論是，“棚改貨幣化即將落幕：去庫存任務(wù)完成，三四線房地產(chǎn)將深刻改變。”那么，棚改政策變化將會使三四線樓市產(chǎn)生哪些變化？
微妙的棚改變化
7月20日，一則廣為傳播的消息稱：《財富》世界500強榜單發(fā)布。值得關(guān)注的是，去年首次上榜的碧桂園表現(xiàn)突出，成為榜單中排名躍升得最多的第10名企業(yè)。該公司以收入335.7億美元（人民幣2269億元）排在353位，較2017年躍升了114位。
在這則廣為傳播的文稿中，有句非常值得玩味的表述：“有分析認(rèn)為，《財富》世界500強榜單堪稱一個時代的縮影。作為全球領(lǐng)先房企，碧桂園的成功一方面是得益于誕生在中國經(jīng)濟飛速發(fā)展的偉大時代。”
作為一家主戰(zhàn)場在三四線城市的房企，碧桂園的高度躍升或許恰好得益于棚改政策。2014年3月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，將棚戶區(qū)和城中村改造納入國家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略中，并提出到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造的任務(wù)。2014年4月央行推出低利率PSL支持棚改，政府可以獲得足夠資金進(jìn)行貨幣化安置后，貨幣化安置比例迅速抬升，從2014年的9%攀升至2016年的48.5%，且棚改開工套數(shù)顯著增加，從2013年的304萬套到2015年的601萬套。
夏磊認(rèn)為，棚改貨幣化安置是在三四線成交冷清、庫存高企的背景下提出，肩負(fù)三四線去庫存的歷史重任。而據(jù)恒大研究院測算，2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當(dāng)前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%。
棚改貨幣化政策并非一路通行。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者梳理歷年政策表態(tài)發(fā)現(xiàn)，自2014年棚改貨幣化安置政策提出以來，其表態(tài)就在依據(jù)市場變化發(fā)生微妙變化。2015年8月，住建部、國開行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置的通知》提出，國家開發(fā)銀行對商品住宅庫存量大、消化周期長的市、縣，將從嚴(yán)控制對新建棚改安置住房項目的貸款支持；對實行貨幣化安置的棚改項目，國家開發(fā)銀行將加大貸款支持力度；2016年2月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，其中對于棚改貨幣化的提法是，“創(chuàng)新棚戶區(qū)改造體制機制，推動政府購買棚改服務(wù)，推廣政府與社會資本合作模式，構(gòu)建多元化棚改實施主體，發(fā)揮開發(fā)性金融支持作用。積極推行棚戶區(qū)改造貨幣化安置。因地制宜確定住房保障標(biāo)準(zhǔn)，健全準(zhǔn)入退出機制。”
棚改貨幣化安置態(tài)度改變始于2017年8月。當(dāng)時，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同發(fā)展改革委、財政部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報2018年棚戶區(qū)改造計劃任務(wù)的通知》（建辦保函〔2017〕551號）明確，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式；2017年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強棚戶區(qū)改造項目和資金管理的通知》（建?！?017〕226號）進(jìn)一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對棚改專項貸款不予支持。
短期利空？
夏磊認(rèn)為，當(dāng)前，三四線庫存去庫存基本完成、房價上漲壓力增大，棚改貨幣化繼續(xù)大力度推行已不合時宜。
夏磊的判斷依據(jù)是，據(jù)他們測算，2016年-2017年，三四線城市通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和17%。三四線城市庫存持續(xù)降低，房價上漲壓力大：當(dāng)前去化周期和可售面積分別僅為2014年峰值的26.4%和37.2%，創(chuàng)近年新低； 2015年1月至今，58城商品住宅均價上漲49%，其中2017年1月至今上漲30%。
7月20日，同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“據(jù)我們了解的三四線城市中，大多數(shù)城市棚改的量平均為兩萬到三萬套，有的城市為四萬到五萬套，還有個別三四線城市甚至有十萬套左右的量，如果城市短期內(nèi)貨幣化安置比例比較大的話，會導(dǎo)致整個市場量價表現(xiàn)和開發(fā)環(huán)境比較活躍，會導(dǎo)致短期內(nèi)市場的價格出現(xiàn)快速上漲，我們了解到全國確實有這樣的案例。所以，原則上三四線城市中人口絕對量和棚改量都比較大的一些城市，市場仍然會看好，人口持續(xù)流出、棚改量也不大的城市，這類城市短期內(nèi)不是那么看好。”
當(dāng)前，決策層對于棚改貨幣化的態(tài)度已經(jīng)非常明確。即“棚改貨幣化不搞一刀切，房價上漲城市推進(jìn)安置房”。近期，國開行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人接受新華社采訪時也表示，2014年以前，國開行支持的棚改項目安置方式主要采取新建安置，純貨幣補償比例一般控制不超過20%；2014年年末，隨著房地產(chǎn)形勢變化和國家棚改安置政策調(diào)整，純貨幣補償比例一般控制不超過40%。2015年至2016年，根據(jù)去庫存任務(wù)要求，國開行在住建部指導(dǎo)下，對接國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大對棚改貨幣化安置的支持力度，做好貨幣化安置與去庫存銜接。
正是因為棚改政策的巨大作用，棚改貨幣化政策調(diào)整對于房地產(chǎn)市場多個層面預(yù)期產(chǎn)生了巨大影響。據(jù)統(tǒng)計，17只棚改概念股的總市值為3055.17億元，到7月8日時，上述概念股市值只剩2795.8億元，蒸發(fā)259.3億元。而在市值縮水前10房企中，9家三四線城市有項目；截至7月6日，滬深兩市139只房地產(chǎn)股票中，有110只自6月25日以來呈現(xiàn)下跌趨勢。其中南都物業(yè)、保利地產(chǎn)、華僑城A等8家公司的區(qū)間跌幅超過了20%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，“貨降實升”是個趨勢，在歷經(jīng)數(shù)次降準(zhǔn)之后，PSL作為基礎(chǔ)投放貨幣的作用下降，PSL收緊直接會帶來貨幣化安置的比例降低，實物化安置比例增加。當(dāng)然，這并不代表貨幣化安置即將落幕，未來貨幣化安置還會在棚改中起到重要作用。貨幣化安置的減少將直接影響到棚改區(qū)域的商品房去化節(jié)奏，對于三四線城市房價的上漲將起到一定抑制作用。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時也認(rèn)為，棚改貨幣化安置比例降低短期來講對于需求是一個利空影響。短期來看，全國樓市預(yù)計從下半年開始降溫，明年會明顯降溫。“棚改貨幣化安置比例下滑會影響新房市場。棚改的推進(jìn)依然保持著一定的力度，對于拉動GDP和房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模不會造成太大影響，但對房價會造成影響，因為貨幣化安置比例下降，拆遷戶到手的錢少了，會降低他們買房的需求。”
不過，楊紅旭認(rèn)為，長期走勢來看，棚改政策調(diào)整對樓市影響不大，因為到2020年，基本上全國大部分地區(qū)的棚改都完成了，棚改完成之后，房屋的老化和更新就會保持一個正常的頻率，比如我國的建筑一般都是二十年三十年就面臨老化，按照三十年計算，也就是每年有百分之三左右的房屋是需要更新的。(作者：王營、晏思思)
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