下半年我國(guó)住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換與動(dòng)能變化
2018-07-11 11:13:47
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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進(jìn)入2018年下半年，中國(guó)住房市場(chǎng)內(nèi)外部形勢(shì)出現(xiàn)了一些令人關(guān)注的重大變化。與此相適應(yīng)，住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生新的變動(dòng)，三四線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能減退。
從外部環(huán)境看，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變，住房市場(chǎng)不確定性顯著增加。復(fù)雜的外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有可能影響公眾對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和金融市場(chǎng)運(yùn)行的預(yù)期，從而增大住房市場(chǎng)短期風(fēng)險(xiǎn)。中美貿(mào)易條件變化將促使中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而間接影響國(guó)民收入結(jié)構(gòu)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。這兩種結(jié)構(gòu)變化都將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不確定性增加。
從市場(chǎng)基本面看，由于我國(guó)尚處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程之中，仍存在大量的住房真實(shí)需求作為房?jī)r(jià)支撐。當(dāng)前沒(méi)有采取貨幣刺激的辦法來(lái)支撐房?jī)r(jià)的必要性，住房市場(chǎng)具備軟著陸的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
從融資條件看，住房信貸市場(chǎng)持續(xù)趨緊，但房貸利率仍處歷史正常水準(zhǔn)。全球金融去杠桿進(jìn)程仍在繼續(xù)推進(jìn)，美元進(jìn)入加息周期。實(shí)人民幣市場(chǎng)利率上升，多支貨幣基金的年化利率維持在4%以上。雖然國(guó)家政策層面對(duì)首次購(gòu)房的支持態(tài)度沒(méi)有發(fā)生變化，但市場(chǎng)融資成本的提升,仍導(dǎo)致各商業(yè)銀行自主調(diào)高了首套房貸利率。據(jù)融360等數(shù)據(jù)顯示，2018年5月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.6%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.143倍，環(huán)比4月上升0.72%。在2014年11月22日之前的長(zhǎng)達(dá)10年時(shí)間，房貸基準(zhǔn)利率大都在6.8%以上。盡管當(dāng)前房貸實(shí)際利率持續(xù)攀升，但仍未超出歷史正常水準(zhǔn)，對(duì)房?jī)r(jià)影響極其有限。如果市場(chǎng)房貸利率在此基礎(chǔ)上繼續(xù)上升，房貸利率水平將逐步進(jìn)入歷史偏高區(qū)域，那時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)將產(chǎn)生較大抑制作用。
從政策面看，在“因城施策、露頭就打”的策略下，限購(gòu)、限售的城市繼續(xù)增加，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入。2018年5月，住建部就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題，約談了成都、太原兩市政府領(lǐng)導(dǎo)，并在約談中提出要認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo)。這是政府首次對(duì)租房市場(chǎng)也提出了調(diào)控目標(biāo)。此前，住建部還約談了西安、?？凇⑷齺喌?0個(gè)城市政府領(lǐng)導(dǎo)。海南省在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。在三四線城市中，2018年5月遼寧丹東出臺(tái)了針對(duì)住房投機(jī)的提高首付比例及限售等措施。2018年6月湖北宜昌宣布在城區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房限售2年。2018年6月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同中宣部、公安部等七部委聯(lián)合發(fā)出通知，在30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，其中就包括徐州、佛山、宜昌等三四線城市。調(diào)控政策向三四線城市深入，有利于房?jī)r(jià)的總體穩(wěn)定。
從市場(chǎng)供給看，各地住房市場(chǎng)漲多跌少，部分城市新房供求嚴(yán)重失衡。2018年上半年，除了2016年來(lái)第一波房?jī)r(jià)上漲城市如廈門(mén)、鄭州、廊坊、上海等還在下跌外，其他城市大都在上漲。北京等城市止跌回漲，西安、重慶等部分熱點(diǎn)城市仍處于房?jī)r(jià)快速上漲區(qū)間。在部分城市新房供應(yīng)不足、實(shí)際房?jī)r(jià)大漲的背景下，當(dāng)?shù)卣畬?duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行管制，造成一、二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛。遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的新房上市即被搶購(gòu)，新房市場(chǎng)出現(xiàn)一房難求的局面，成功購(gòu)房的概率與收益均堪比中大獎(jiǎng)。截至目前，已有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳8個(gè)城市公布了搖號(hào)購(gòu)房政策。新房供求嚴(yán)重失衡的直接原因是2014年以來(lái)受去庫(kù)存政策等的影響，新房供應(yīng)相對(duì)萎縮而需求快速增長(zhǎng)，對(duì)新房的價(jià)格管制不僅難以平抑房?jī)r(jià)反而成了套利工具。新房供求嚴(yán)重失衡背后更深層次的原因，則是當(dāng)前的城市化已經(jīng)告別粗放時(shí)代，進(jìn)入追求城市品質(zhì)的新發(fā)展階段，城市人口承載力相對(duì)下降。
從市場(chǎng)需求看，棚改貨幣化安置比例下降，將對(duì)快速上漲的三四線城市房?jī)r(jià)起到釜底抽薪的作用。盡管棚改的貨幣化安置并不一定強(qiáng)求在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，但在現(xiàn)階段特定歷史條件下，三四線城市大規(guī)模的棚改貨幣化安置大幅推高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，并對(duì)二線城市房?jī)r(jià)上漲形成一定支撐。這些特定條件包括：經(jīng)歷了2016年以來(lái)的一輪大漲，一線城市房?jī)r(jià)極高，并采取了最嚴(yán)格的限購(gòu)政策，同時(shí)對(duì)外進(jìn)行人口疏散；二線城市房?jī)r(jià)很高，并采取了相對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控政策；三四線城市對(duì)購(gòu)房少有限制，住房總價(jià)相對(duì)較低，部分城市還有購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策；地域相鄰的三四線城市，棚改項(xiàng)目大量同步推進(jìn)。于是，在貨幣化棚改的第一階段，在當(dāng)?shù)刭?gòu)房成為主流。由于三四線城市及縣城市場(chǎng)容量狹小，庫(kù)存絕對(duì)量不大，短期內(nèi)大量拆遷家庭拿著高于市場(chǎng)價(jià)的補(bǔ)償款涌入市場(chǎng)購(gòu)房，造成房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)。隨著三四線城市住房去庫(kù)存階段的基本結(jié)束，棚改貨幣化安置比例下降成為必然。2018年以來(lái)，不少地方政府在部署棚改工作時(shí)，明確提示了棚改政策由貨幣化安置向?qū)嵨锇仓棉D(zhuǎn)變。受此影響，二三四線城市住房供求矛盾將有所緩解，市場(chǎng)將出現(xiàn)降溫。另一方面，除了棚改貨幣化安置需求，三四線城市仍有較大的住房潛在改善性需求和人口城市化需求。貨幣化棚改比例的下降，并不會(huì)帶來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)的“自由落體”。
基于以上因素綜合推測(cè)，隨著棚改貨幣化安置比例的下降以及三四線城市加入調(diào)控行列，2018年下半年二三四線城市房?jī)r(jià)總體仍將慣性上漲，但漲速將有所下降，局部房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)微降。部分一線城市止跌企穩(wěn)，在蹺蹺板效應(yīng)的作用下，資金可能重回北京等一線城市。北京等一線城市房?jī)r(jià)有再度上漲的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)調(diào)控壓力將增大。（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）
從外部環(huán)境看，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變，住房市場(chǎng)不確定性顯著增加。復(fù)雜的外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有可能影響公眾對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和金融市場(chǎng)運(yùn)行的預(yù)期，從而增大住房市場(chǎng)短期風(fēng)險(xiǎn)。中美貿(mào)易條件變化將促使中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而間接影響國(guó)民收入結(jié)構(gòu)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。這兩種結(jié)構(gòu)變化都將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不確定性增加。
從市場(chǎng)基本面看，由于我國(guó)尚處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程之中，仍存在大量的住房真實(shí)需求作為房?jī)r(jià)支撐。當(dāng)前沒(méi)有采取貨幣刺激的辦法來(lái)支撐房?jī)r(jià)的必要性，住房市場(chǎng)具備軟著陸的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
從融資條件看，住房信貸市場(chǎng)持續(xù)趨緊，但房貸利率仍處歷史正常水準(zhǔn)。全球金融去杠桿進(jìn)程仍在繼續(xù)推進(jìn)，美元進(jìn)入加息周期。實(shí)人民幣市場(chǎng)利率上升，多支貨幣基金的年化利率維持在4%以上。雖然國(guó)家政策層面對(duì)首次購(gòu)房的支持態(tài)度沒(méi)有發(fā)生變化，但市場(chǎng)融資成本的提升,仍導(dǎo)致各商業(yè)銀行自主調(diào)高了首套房貸利率。據(jù)融360等數(shù)據(jù)顯示，2018年5月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.6%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.143倍，環(huán)比4月上升0.72%。在2014年11月22日之前的長(zhǎng)達(dá)10年時(shí)間，房貸基準(zhǔn)利率大都在6.8%以上。盡管當(dāng)前房貸實(shí)際利率持續(xù)攀升，但仍未超出歷史正常水準(zhǔn)，對(duì)房?jī)r(jià)影響極其有限。如果市場(chǎng)房貸利率在此基礎(chǔ)上繼續(xù)上升，房貸利率水平將逐步進(jìn)入歷史偏高區(qū)域，那時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)將產(chǎn)生較大抑制作用。
從政策面看，在“因城施策、露頭就打”的策略下，限購(gòu)、限售的城市繼續(xù)增加，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入。2018年5月，住建部就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題，約談了成都、太原兩市政府領(lǐng)導(dǎo)，并在約談中提出要認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo)。這是政府首次對(duì)租房市場(chǎng)也提出了調(diào)控目標(biāo)。此前，住建部還約談了西安、?？凇⑷齺喌?0個(gè)城市政府領(lǐng)導(dǎo)。海南省在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。在三四線城市中，2018年5月遼寧丹東出臺(tái)了針對(duì)住房投機(jī)的提高首付比例及限售等措施。2018年6月湖北宜昌宣布在城區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房限售2年。2018年6月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同中宣部、公安部等七部委聯(lián)合發(fā)出通知，在30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，其中就包括徐州、佛山、宜昌等三四線城市。調(diào)控政策向三四線城市深入，有利于房?jī)r(jià)的總體穩(wěn)定。
從市場(chǎng)供給看，各地住房市場(chǎng)漲多跌少，部分城市新房供求嚴(yán)重失衡。2018年上半年，除了2016年來(lái)第一波房?jī)r(jià)上漲城市如廈門(mén)、鄭州、廊坊、上海等還在下跌外，其他城市大都在上漲。北京等城市止跌回漲，西安、重慶等部分熱點(diǎn)城市仍處于房?jī)r(jià)快速上漲區(qū)間。在部分城市新房供應(yīng)不足、實(shí)際房?jī)r(jià)大漲的背景下，當(dāng)?shù)卣畬?duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行管制，造成一、二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛。遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的新房上市即被搶購(gòu)，新房市場(chǎng)出現(xiàn)一房難求的局面，成功購(gòu)房的概率與收益均堪比中大獎(jiǎng)。截至目前，已有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳8個(gè)城市公布了搖號(hào)購(gòu)房政策。新房供求嚴(yán)重失衡的直接原因是2014年以來(lái)受去庫(kù)存政策等的影響，新房供應(yīng)相對(duì)萎縮而需求快速增長(zhǎng)，對(duì)新房的價(jià)格管制不僅難以平抑房?jī)r(jià)反而成了套利工具。新房供求嚴(yán)重失衡背后更深層次的原因，則是當(dāng)前的城市化已經(jīng)告別粗放時(shí)代，進(jìn)入追求城市品質(zhì)的新發(fā)展階段，城市人口承載力相對(duì)下降。
從市場(chǎng)需求看，棚改貨幣化安置比例下降，將對(duì)快速上漲的三四線城市房?jī)r(jià)起到釜底抽薪的作用。盡管棚改的貨幣化安置并不一定強(qiáng)求在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，但在現(xiàn)階段特定歷史條件下，三四線城市大規(guī)模的棚改貨幣化安置大幅推高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，并對(duì)二線城市房?jī)r(jià)上漲形成一定支撐。這些特定條件包括：經(jīng)歷了2016年以來(lái)的一輪大漲，一線城市房?jī)r(jià)極高，并采取了最嚴(yán)格的限購(gòu)政策，同時(shí)對(duì)外進(jìn)行人口疏散；二線城市房?jī)r(jià)很高，并采取了相對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控政策；三四線城市對(duì)購(gòu)房少有限制，住房總價(jià)相對(duì)較低，部分城市還有購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策；地域相鄰的三四線城市，棚改項(xiàng)目大量同步推進(jìn)。于是，在貨幣化棚改的第一階段，在當(dāng)?shù)刭?gòu)房成為主流。由于三四線城市及縣城市場(chǎng)容量狹小，庫(kù)存絕對(duì)量不大，短期內(nèi)大量拆遷家庭拿著高于市場(chǎng)價(jià)的補(bǔ)償款涌入市場(chǎng)購(gòu)房，造成房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)。隨著三四線城市住房去庫(kù)存階段的基本結(jié)束，棚改貨幣化安置比例下降成為必然。2018年以來(lái)，不少地方政府在部署棚改工作時(shí)，明確提示了棚改政策由貨幣化安置向?qū)嵨锇仓棉D(zhuǎn)變。受此影響，二三四線城市住房供求矛盾將有所緩解，市場(chǎng)將出現(xiàn)降溫。另一方面，除了棚改貨幣化安置需求，三四線城市仍有較大的住房潛在改善性需求和人口城市化需求。貨幣化棚改比例的下降，并不會(huì)帶來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)的“自由落體”。
基于以上因素綜合推測(cè)，隨著棚改貨幣化安置比例的下降以及三四線城市加入調(diào)控行列，2018年下半年二三四線城市房?jī)r(jià)總體仍將慣性上漲，但漲速將有所下降，局部房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)微降。部分一線城市止跌企穩(wěn)，在蹺蹺板效應(yīng)的作用下，資金可能重回北京等一線城市。北京等一線城市房?jī)r(jià)有再度上漲的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)調(diào)控壓力將增大。（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）
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