“數(shù)說(shuō)”北京樓市2018年上半場(chǎng) 二手房市場(chǎng)觸底反彈
2018-07-06 11:20:42
來(lái)源：新京報(bào)
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“數(shù)說(shuō)”北京樓市上半場(chǎng)(1)
土地、房企、一手房等數(shù)據(jù)指標(biāo)仍在低位徘徊；二手房交易連續(xù)4個(gè)月超萬(wàn)套
土地、房企、一手房等數(shù)據(jù)指標(biāo)仍在低位徘徊；二手房交易連續(xù)4個(gè)月超萬(wàn)套
經(jīng)歷過(guò)2015年及2016年的瘋狂、2017年的慘淡后，北京樓市在2018年的“前半場(chǎng)”喜憂參半。雖然新房、土地、房企銷售等各項(xiàng)指標(biāo)仍處于較低水平，但是作為北京樓市風(fēng)向標(biāo)的二手房市場(chǎng)，觸底反彈，交易量連續(xù)四個(gè)月超過(guò)萬(wàn)套，讓寒冷多時(shí)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)多了些暖色。
“查漏補(bǔ)缺”遏炒房
2018年，仍是一個(gè)調(diào)控大年，從全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)，目前已經(jīng)累計(jì)出臺(tái)190余次調(diào)控，刷新歷史紀(jì)錄。縱觀北京，房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅沒(méi)有絲毫松懈，還時(shí)常小幅加碼，目前共計(jì)發(fā)布調(diào)控政策30余次。
上半年，在“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限購(gòu)、限商”的基礎(chǔ)上，北京房地產(chǎn)嚴(yán)控依舊，新房隱形限價(jià)“紅線”并未放松，房貸利率繼續(xù)攀升，首套房貸率普遍上浮10%。不過(guò)分析上半年北京出臺(tái)的具體調(diào)控措施，主要體現(xiàn)在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、查漏補(bǔ)缺，打擊違法違規(guī)行為等。
年初，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)部門(mén)開(kāi)展了專項(xiàng)執(zhí)法，嚴(yán)查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等參與變相加杠桿、首付貸等違法違規(guī)行為。4、5月份，北京市區(qū)兩級(jí)住建部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法、連續(xù)曝光違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，其中，嚴(yán)厲打擊隨意違約、隔斷群租的行為。
為了遏制“學(xué)區(qū)房”炒作現(xiàn)象，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)，北京西城區(qū)房管局對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提出要求，嚴(yán)禁以“學(xué)區(qū)房”為賣點(diǎn)發(fā)布房源信息，不得以“學(xué)區(qū)”概念炒作二手房交易。
對(duì)于個(gè)別住宅拆分炒賣現(xiàn)象，北京市住建委發(fā)布政策，明確成套住宅和住宅平房，其房本不得拆分。還有嚴(yán)懲違規(guī)“商改住”銷售、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目不得捆綁精裝修等。
在行政手段打擊炒房的同時(shí)，北京也積極建立長(zhǎng)效機(jī)制，諸如出臺(tái)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售辦法，積極推進(jìn)集體土地上租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)，推出職工集體宿舍。
二手房初見(jiàn)回溫
正是在這樣嚴(yán)苛的調(diào)控環(huán)境中，北京樓市踽踽獨(dú)行，縱觀上半年的成績(jī)單，多個(gè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不盡如人意。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市新建商品住宅網(wǎng)簽不足萬(wàn)套，這是北京有網(wǎng)簽記錄以來(lái)半年成交的歷史最低值。新房市場(chǎng)的不振直接影響房企，今年上半年房企的普遍完成率不高。
數(shù)據(jù)不好的還有土地市場(chǎng)，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交數(shù)量減少36.73%；土地成交金額為751.34億，環(huán)比減少過(guò)半。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，新房與土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)不佳雖然有調(diào)控政策因素，但是供給端的缺位是主要原因，比如上半年被市場(chǎng)寄予厚望的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目并未如期大批量入市，而上半年的土地供應(yīng)大頭還是去年供應(yīng)的剩余，新增供應(yīng)并不多。
不過(guò)，從北京二手房市場(chǎng)的走勢(shì)或許可以窺出一些不同的信號(hào)。進(jìn)入3月份后，北京二手房成交量開(kāi)始反彈，3、4、5月月均成交過(guò)萬(wàn)套，特別是5月份，大爆發(fā)，超過(guò)1.8萬(wàn)的交易量創(chuàng)下了14個(gè)月以來(lái)的新高，雖然6月份成交量有所回落，但是在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，剔除掉5-6月學(xué)區(qū)交易等影響，二手房市場(chǎng)屬于平穩(wěn)期。
調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松
下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)成色如何？根據(jù)6月19日北京市住建委發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)(2018)》，2018年，北京調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，在居民杠桿購(gòu)房依然很高、長(zhǎng)效機(jī)制尚未有效承接、房?jī)r(jià)依然有上漲動(dòng)力的情況下，行政性調(diào)控短期內(nèi)預(yù)計(jì)仍難退出。
有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，隨著二手房交易回暖，以及下半年限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的集中入市，購(gòu)房者的心理預(yù)期將發(fā)生改變。但是連續(xù)三個(gè)月的上漲后，由于此前積壓的需求釋放，疲軟之勢(shì)呈現(xiàn)，量?jī)r(jià)開(kāi)始回落。
另外，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的集中入市，也讓購(gòu)房者的預(yù)期發(fā)生變化，低于周邊項(xiàng)目的房?jī)r(jià)，不少購(gòu)房者為之心動(dòng)。不過(guò)，下半年巨量限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)到來(lái)時(shí)，購(gòu)房者是否會(huì)買單？仍需且看且行。
房企53.68億
合作開(kāi)發(fā)多中海居權(quán)益榜首位
北京市場(chǎng)一直是龍頭房企們爭(zhēng)奪的重要戰(zhàn)場(chǎng)，過(guò)去幾年來(lái)，萬(wàn)科、保利、首開(kāi)股份、融創(chuàng)中國(guó)等房企都是Top10的常客。但今年上半年榜單出現(xiàn)新變化，陽(yáng)光城、金茂、金隅等房企進(jìn)入2018上半年北京房企銷售金額Top10陣營(yíng)。值得一提的是，中海地產(chǎn)異軍突起，在房企權(quán)益銷售金額Top10中，中海地產(chǎn)以53.68億元奪冠。
Top10排位“換血”
根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2018上半年北京房企銷售金額Top10的排名首次以流量銷售和權(quán)益銷售區(qū)分。按照統(tǒng)計(jì)口徑，流量銷售中涉及合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不做重復(fù)計(jì)算，以企業(yè)操盤(pán)口徑為準(zhǔn)，而在以往，合作項(xiàng)目多重復(fù)計(jì)算在各家房企中，注“水”較多。
眾所周知，地價(jià)高企、限制諸多的北京，房企獨(dú)自拿地與開(kāi)發(fā)充滿不確定性，為了分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)共享收益，從幾年前開(kāi)始，聯(lián)合拿地、抱團(tuán)取暖就成為房企拿地布局北京的主要手段。
縱觀2018年上半年北京房企流量銷售金額Top10榜單，萬(wàn)科以76.04億元位居榜首，但中海地產(chǎn)卻異軍突起，從去年上半年位于top10開(kāi)外，今年上半年以53.81億元(企業(yè)提供67.3億元)位列榜單第二，不過(guò)在2018年上半年北京房企權(quán)益銷售金額Top10中，中海地產(chǎn)以53.68億元奪冠。值得關(guān)注的是，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，中海寰宇天下以38.5億元奪得上半年北京單個(gè)項(xiàng)目銷冠。
Top10中第二個(gè)變化是，據(jù)克而瑞分析師崔秀程分析，以流量銷售榜單為例，第一、第二、第三名之間的差距非常明顯，從第四名城建開(kāi)始，房企依然保持著相對(duì)集中的態(tài)勢(shì)，一直到第八名的金茂，彼此間的差距都不算太大。
第三個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，2017年上半年排名Top10的房企分別是首開(kāi)、萬(wàn)科、首創(chuàng)置業(yè)、龍湖、住總、保利、北京城建、融創(chuàng)中國(guó)、北科建等企業(yè)，但是2018年過(guò)半房企更替，華潤(rùn)置地、金隅股份、金茂、天恒置業(yè)、京投發(fā)展等上榜。
網(wǎng)簽延遲影響業(yè)績(jī)？
縱觀2018年上半年房企在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，有突出者，但是銷售業(yè)績(jī)普遍呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，北京排名前十的房企流量銷售金額共計(jì)326.64億元，其中top3的門(mén)檻由去年的105億元降至今年的36億元，top10門(mén)檻由去年的48億元降至今年的23億元。
統(tǒng)計(jì)口徑發(fā)生變化，使合作項(xiàng)目較多的部分房企流量銷售額大幅下降。以2017年房企北京新增項(xiàng)目為例，首開(kāi)所得15個(gè)項(xiàng)目全部為聯(lián)合所得，而排名第二的保利，10個(gè)項(xiàng)目聯(lián)合所得，緊隨的龍湖、萬(wàn)科等房企也全部聯(lián)合摘得項(xiàng)目。
按照“誰(shuí)操盤(pán)、算誰(shuí)的”的流量統(tǒng)計(jì)口徑，萬(wàn)科參與的項(xiàng)目多為自己操盤(pán)，而首開(kāi)股份多為戰(zhàn)略投資，一個(gè)流量銷售額第一，一個(gè)大幅下降，僅為29.55億元。
不過(guò)，也有不少開(kāi)發(fā)商反映，網(wǎng)簽存在滯后性，項(xiàng)目的內(nèi)部簽約與住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)差異較大，今年尤其嚴(yán)重。其中一位業(yè)內(nèi)人士表示，今年北京新房項(xiàng)目預(yù)售審批仍然較為嚴(yán)格，主要體現(xiàn)在限價(jià)與網(wǎng)簽限制。
據(jù)了解，上半年中國(guó)金茂在北京市場(chǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)雖然只有20多億，但實(shí)際銷售金額超130億元，還有龍湖地產(chǎn)銷售46.7億元，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也只有20多億元。
今年，北京房企的日子并不好過(guò)，寄希望限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的集中入市來(lái)推動(dòng)業(yè)績(jī)的上漲，但到上半年最后時(shí)刻“閘口”才微松，僅四個(gè)項(xiàng)目入市。而隱形的限價(jià)“紅線”讓以往部分高價(jià)拿地的項(xiàng)目遲遲難以入市。
一位開(kāi)發(fā)商人士透露，“全國(guó)大型房企在北京市場(chǎng)的銷售業(yè)績(jī)完成非常艱難，時(shí)間過(guò)半，普遍完成率不到30%，個(gè)別完成50%，已是鳳毛麟角。”
土地31宗
成交金額減半7宗地塊流拍
總結(jié)2018年上半年的北京土地市場(chǎng)，離不開(kāi)“流拍”二字。半年內(nèi)流拍七宗地塊，其中六宗為宅地，無(wú)論是流拍數(shù)量和頻次都創(chuàng)下近幾年來(lái)新高。在樓市深度調(diào)控和土地供應(yīng)短缺之下，2018年上半年北京土地市場(chǎng)遭遇“寒冬”，僅成交了31宗地。開(kāi)發(fā)商拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，高價(jià)地不再，瘋搶現(xiàn)象幾乎絕跡。
供應(yīng)量、成交量雙降
6月28日，在2018年上半年最后一場(chǎng)土地拍賣中，位于朝陽(yáng)區(qū)的焦化廠保障房項(xiàng)目地塊最終因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，這似乎已經(jīng)見(jiàn)怪不怪，上半年的土地市場(chǎng)注定以冷清收?qǐng)觥?br />
根據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前6月，北京土地供應(yīng)合計(jì)17宗，供應(yīng)建設(shè)用地總面積為126.36萬(wàn)平方米，與2017年上半年65宗供應(yīng)用地相比，土地供應(yīng)數(shù)量減少73.85%，供應(yīng)建設(shè)用地面積相應(yīng)減少70%。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交數(shù)量減少36.73%；土地成交金額為751.34億，環(huán)比減少58%，同比減少25.3%。無(wú)論是供應(yīng)量還是成交量，都雙雙出現(xiàn)不同程度的下降。
如果說(shuō)供應(yīng)量減少是上半年北京土地成交下降的主因，那么調(diào)控重壓之下開(kāi)發(fā)商拿地預(yù)期生變則是北京土地市場(chǎng)倍顯冷清的內(nèi)因。
平均溢價(jià)率降至14%
2017年以來(lái)，北京出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，為高熱的樓市潑了一盆冷水，特別是以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地，苛刻的出讓條件、復(fù)雜的土地性質(zhì)、較低的利潤(rùn)空間等都讓開(kāi)發(fā)商裹足不前，以往那種多家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)得頭破血流、自持階段舉牌依然火爆的局面幾乎難以再現(xiàn)，取而代之的是低溢價(jià)率、頻繁地流拍。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，北京成交地塊平均溢價(jià)率只有14%，是最近幾年的最低點(diǎn)。而高達(dá)7宗的流拍數(shù)量，也是2014年下半年以來(lái)最高點(diǎn)。
下半年走勢(shì)尚不明朗
7月4日，位于順義后沙峪和房山青龍湖的兩宗限房?jī)r(jià)地塊迎來(lái)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，雖然未達(dá)到自持環(huán)節(jié)，但溢價(jià)率均超過(guò)40%，這為下半年的土地市場(chǎng)迎來(lái)嶄新開(kāi)局。
更重要的是，隨著新一年的土地供應(yīng)計(jì)劃出爐，下半年北京土地供應(yīng)將迎來(lái)爆發(fā)。根據(jù)6月22日發(fā)布的《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年北京市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1000公頃，其中商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃，與去年基本持平。
我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析認(rèn)為，今年北京的供地計(jì)劃沒(méi)有根本變化，但上半年的成交量遠(yuǎn)低于1000公頃的供應(yīng)計(jì)劃。因此，下半年將大幅供應(yīng)，接下來(lái)的供應(yīng)量、成交量會(huì)呈上升趨勢(shì)。
“鑒于流拍土地增加，政府在土地供應(yīng)的方式上有更多考慮，所以今年上半年的供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，同時(shí)還有相應(yīng)的調(diào)整，比如年初流拍的豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村地塊在5月重新掛牌，起始價(jià)從63.27億元降到49.8億元。”胡景輝說(shuō)。
不過(guò)，即便降價(jià)13億再次出讓，豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村用地依舊不溫不火，最終被華潤(rùn)+電聯(lián)聯(lián)合體以49.8億的底價(jià)摘得。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京土地流拍不僅僅是大部分地塊較差，還有開(kāi)發(fā)商融資渠道收緊、盈利空間有限等多種原因，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)將繼續(xù)低迷，房企拿地積極性不高，對(duì)非熱門(mén)地塊將繼續(xù)看冷，將繼續(xù)出現(xiàn)土地集中流標(biāo)的現(xiàn)象。
一手房8549套
成交不足萬(wàn)套跌至歷史低值
在持續(xù)不斷的調(diào)控之下，今年上半年，北京新建商品住宅成交8549套(不含限房?jī)r(jià)項(xiàng)目)，創(chuàng)歷史新低。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年在“房住不炒”和推動(dòng)住房供給側(cè)改革的指導(dǎo)原則下，預(yù)期市場(chǎng)在穩(wěn)價(jià)的同時(shí)，會(huì)加大保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)，繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向健康良性發(fā)展。
商品住宅成交同比降幅超三成
自去年以來(lái)，新房整體呈現(xiàn)量減價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套，再創(chuàng)歷史新低，比去年下半年共計(jì)成交的13785套下降37.98%，比去年上半年的12945套下降33.96%，降幅比例較大。
另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，從今年上半年北京新建商品房住宅網(wǎng)簽量來(lái)看，是從有完整數(shù)據(jù)的2005年開(kāi)始，歷史上首次出現(xiàn)半年新商品房住宅(不含共有產(chǎn)權(quán))不足萬(wàn)套的歷史最低值。即使加上共有產(chǎn)權(quán)的2103套，也僅為1.06萬(wàn)套，依然是有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的歷史最低值。
對(duì)此，思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅指出，造成今年上半年新建商品住宅成交下滑的原因在于，從2017年開(kāi)始，在土地供應(yīng)上出現(xiàn)了大量的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，它們因?yàn)榫唧w銷售辦法一直未出臺(tái)及未拿到預(yù)售證等原因遲遲未入市，導(dǎo)致一部分客群在今年上半年選擇了觀望，購(gòu)房需求被抑制。“目前北京依然執(zhí)行了較為嚴(yán)格的調(diào)控政策，特別是對(duì)簽約的管控措施，從另一層面也造成了成交下滑。”郭毅表示。
共有產(chǎn)權(quán)住房占比加大
值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)住房在新房供應(yīng)中所占比例逐漸加大。據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，從上半年成交榜單樓盤(pán)所在區(qū)域分布看，順義、昌平、海淀亦位居前列，其中，位于海淀的豐錦苑和延慶的天潤(rùn)和麗嘉苑均包含共有產(chǎn)權(quán)住房，排名第一的順義金隅大成金成雅苑包括自住和共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。從戶型結(jié)構(gòu)和面積段來(lái)看，上半年成交房型大多以兩室為主。
我愛(ài)我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉指出，從上半年共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)及成交數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年依然會(huì)延續(xù)這個(gè)趨勢(shì)，加大共有產(chǎn)權(quán)房和保障性安居用房的供應(yīng)，新房成交量會(huì)有量升，價(jià)格在調(diào)控大環(huán)境下或是穩(wěn)中有微升的趨勢(shì)。
限房?jī)r(jià)項(xiàng)目或集中入市
諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷亦表示，由于去年拍地均為限價(jià)地及共有產(chǎn)權(quán)房用地，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多限價(jià)房及共有產(chǎn)權(quán)房入市，也會(huì)吸引剛需等需求購(gòu)買。因此，成交面積會(huì)小幅上漲，但限價(jià)房源價(jià)格較低，成交金額會(huì)較為穩(wěn)定。
易居研究院研究員詹毅凡指出，房企資金壓力加大，推盤(pán)力度可能有所提高。預(yù)計(jì)下半年北京新房成交將穩(wěn)中有升。不過(guò)，在郭毅看來(lái)，下半年新房成交量出現(xiàn)攀升，這并不意味著市場(chǎng)會(huì)全面回暖，“北京執(zhí)行的限購(gòu)限貸政策，對(duì)購(gòu)房需求的打壓依然存在，在一些限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)較集中的區(qū)域，部分項(xiàng)目或出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。”
二手房76640套
成交走出低谷價(jià)格開(kāi)始止跌
進(jìn)入2018年，伴隨剛性需求的回歸，北京二手房市場(chǎng)逐步走出低谷，上半年北京二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，走出了半年不足50000套的低谷。不過(guò)，這一數(shù)據(jù)依然是2015年以來(lái)的最低點(diǎn)。業(yè)內(nèi)稱，下半年二手房市場(chǎng)繼續(xù)升溫空間不大，市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期。
剛需置換成購(gòu)房主力
今年以來(lái)，北京二手住宅緩步回溫。據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，環(huán)比2017年下半年增長(zhǎng)57.6%，同比2017年上半年下降10.9%。在半年走勢(shì)上，走出了半年不足50000套的低谷。不過(guò)，這一數(shù)據(jù)依然是2015年以來(lái)，樓市連續(xù)4年的最低點(diǎn)。
在單月網(wǎng)簽量上，2-5月北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)增長(zhǎng)，6月止?jié)q回落。6月份北京二手住宅15827套的網(wǎng)簽量，環(huán)比5月下降12.5%，同比去年6月增長(zhǎng)77.5%。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，5月份部分區(qū)域?qū)W區(qū)政策調(diào)整，部分家庭出現(xiàn)家庭內(nèi)房源過(guò)戶的現(xiàn)象，推高5月份網(wǎng)簽量，這一影響在6月份逐漸減弱。
在房?jī)r(jià)方面，今年上半年，北京二手住宅的成交均價(jià)比2017年下半年跌2.1%，比2017年上半年，成交均價(jià)跌9%。對(duì)部分購(gòu)房者而言，北京房?jī)r(jià)已跌至心理價(jià)位，不少剛需購(gòu)房者選擇積極入市。
剛需購(gòu)房者的入市，也體現(xiàn)在支付方式和戶型結(jié)構(gòu)上。據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年商貸占比僅為兩成；全款占比為27%。與此同時(shí)，今年上半年市管公積金占30.2%，達(dá)到了2014年以來(lái)的最高比例，也成為目前北京二手房交易的主要支付方式。而在戶型上，今年上半年北京二手住宅交易中，60-90平米仍是最熱戶型，60平米以下其次，二者共占北京二手房交易7成以上。
麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)上的主力是置換型購(gòu)房者，他們相對(duì)更清楚自己要什么，在遇到合適房源時(shí)決策速度更快。此外，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，買賣雙方對(duì)于房源的心理價(jià)位較接近，報(bào)價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)虛高，因此，成交價(jià)格更容易達(dá)成一致。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來(lái)升溫空間不大
諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷表示，今年上半年北京二手房市場(chǎng)開(kāi)始回暖，在3月份單月成交破萬(wàn)套后，一直保持較高成交量，這是由于去年“3·17”政策后，部分購(gòu)房需求被積壓導(dǎo)致。預(yù)計(jì)下半年二手房成交量、價(jià)均較為穩(wěn)定。
“整體來(lái)看，上半年北京二手房市場(chǎng)在交易上是回溫的，但這種回溫源自于從低谷向正常的回歸，市場(chǎng)整體仍保持著健康和理性，房?jī)r(jià)也保持穩(wěn)定，甚至還有下跌。”我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉指出。去年“3·17”政策以來(lái)，北京的房地產(chǎn)調(diào)控不僅沒(méi)有松懈，還時(shí)常小幅加碼，投資投機(jī)在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒(méi)有生存空間，因此，在市場(chǎng)回溫時(shí)，購(gòu)房者大多是首次置業(yè)或改善的自住型剛性需求。
胡景暉強(qiáng)調(diào)道，目前北京二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模已經(jīng)回到了單月1.5萬(wàn)套上下的正常水平，接下來(lái)上升空間已不大，市場(chǎng)將逐漸趨于平穩(wěn)。而房?jī)r(jià)同樣沒(méi)有上行動(dòng)力，預(yù)計(jì)下半年北京二手房市場(chǎng)基本會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)期。（記者 段文平 張曉蘭）
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