高企房價應(yīng)理性看
2018-06-28 10:37:14
來源：西部決策網(wǎng)
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西部決策網(wǎng)——西部大開發(fā)（陳宇宏）西安曾被稱為“房價良心”城市——三年前西安房價也就六七千元，在全國省會以上大城市中確實(shí)比較低。在過去的一年里，房價好像坐上了火箭，一天一個價，飛速上漲。截止2018年5月連漲26個月，根據(jù)易居中國統(tǒng)計(jì)。2018年4月西安商品住宅成交均價12732元/㎡，環(huán)比增長4.7%，4月出現(xiàn)日光盤26個，供求比為0.7，房價暴漲同時一房難求，部分房子中簽率不足10%。雖然政府出手調(diào)控，但是卻陷入“越調(diào)越漲”的怪圈。加入搖號買房城市之列，這背后的原因是什么？
本刊記者就帶著這些問題，采訪了陜西省房地產(chǎn)研究會會長、長安大學(xué)城市研究所所長王圣學(xué)教授。
記者：王教授您好，您作為陜西省房地產(chǎn)研究會會長，全省房地產(chǎn)業(yè)界的權(quán)威專家，請您對西安房價前幾年為什么一直處于比較低迷的狀態(tài)進(jìn)行解讀。
王圣學(xué)：2016年，西安市政府成立調(diào)研組對西安的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)研，我當(dāng)時是這個調(diào)研組的負(fù)責(zé)人。通過這次調(diào)研基本搞清楚了西安樓市為什么前些年“超穩(wěn)定低迷”發(fā)展的原因。
第一，西安過去長期多頭供地。各區(qū)縣、各開發(fā)區(qū)等都可以直接給開發(fā)商賣地，只是談好后在國土局辦個手續(xù)。這樣導(dǎo)致競相壓價，地價很低。政府在土地方面收入很少，而地價在房價中所占比重較大。
第二，西安市各單位自建房規(guī)模過大，大單位、小單位有地的都自建房，政府部門也搞團(tuán)購，一些大學(xué)的老校區(qū)、新校區(qū)都蓋，這些都對市場影響很大。這種現(xiàn)象在別的大城市沒有或者很少。
第三，保障房規(guī)模過大。前幾年整個陜西省保障房總量全國第三、建設(shè)速度全國第一。當(dāng)時西安的保障房處于供大于求的狀況，25歲以上的單身漢都可申請保障房。保障房是用公共財政、劃撥土地來建設(shè)的，應(yīng)該是給城市居民中低收入階層的人提供，不能以公共財政擴(kuò)大保障范圍。
第四：西安城中村改造規(guī)模大、小產(chǎn)權(quán)房比較多遺留問題突出，這個問題在全國也比較突出。導(dǎo)致前幾年房屋不好出售，開發(fā)商資金斷鏈，爛尾樓一大片。后期政府出面，把城中村改造的項(xiàng)目接過來。現(xiàn)在都由政府出面，土地進(jìn)行招拍掛。
第五：前些年由于西安經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展緩慢，使人們對西安的發(fā)展預(yù)期不高，導(dǎo)致西安人口增長緩慢。以“十二五”期間，即2009年到2015年期間為例，武漢每年新增20多萬城市人口，天津每年增加40多萬，西安則是每年只增加4—5萬人。而且2015年西安市的人口處于負(fù)增長。
以上五個方面導(dǎo)致西安前些年房價超穩(wěn)定、樓市價格不漲的主要原因。
記者：最近西安房價持續(xù)上漲使市場出現(xiàn)全面的恐慌，大家感覺都坐不住了。這是什么原因造成的呢？
王圣學(xué)：首先，要說明的是根據(jù)今年1-4月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，西安樓市總體還是健康平穩(wěn)的，只是房價上漲速度有點(diǎn)快，那么，為什么市場反映如此強(qiáng)烈，甚至到了一房難求的地步？我覺得主要有以下四個方面的原因。
一是去冬今春以來，因去霧減霾開發(fā)項(xiàng)目的施工速度放慢，致使上市樓盤減少。
二是開發(fā)用地、土地供應(yīng)不足，推盤速度較慢。特別是，為了抑制房價過快增長，實(shí)行每個樓盤出售必須報市物價局審批才可上市，也使上市樓盤速度放慢。
三是由于去年以來，戶籍政策的放寬，新增人口規(guī)模大：去年新增25萬，加上今年前五個月的45萬，落戶人數(shù)達(dá)到70萬。城市人口的大量增加也導(dǎo)致住房需求量的增加。舉例來說，若新增人口中三分之一的人口要買房，以2017年的開發(fā)量假如這三分之一人今天落戶，明天就要買房，西安市一年開發(fā)的商品房出售給這些人都是滿足不了的。西安市2017年住宅出售2200萬平米，也就是不超過22萬套房子。這也造成了樓市的供求緊張、價格上升較快。
四是由于對未來西安房價上漲預(yù)期增加，導(dǎo)致市場的恐慌心理增加?，F(xiàn)在不但改善型的需求在買房，還有一些不急于需要的人群也在買房，怕后邊房價繼續(xù)漲從而樓市越發(fā)顯得火爆緊張。
記者：您對未來西安樓市的發(fā)展趨勢如何看？對西安的房價如何看？房地產(chǎn)調(diào)控為什么不通過實(shí)施房產(chǎn)稅來調(diào)控房價？
王圣學(xué)：關(guān)于西安未來的樓市發(fā)展趨勢。樓市發(fā)展的趨勢離不開對西安城市發(fā)展的判斷，房地產(chǎn)只是大西安經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的一個方面，雖然它是非常重要的一個方面。西安作為西北地區(qū)最大的中心城市和西部三大中心城市（重慶、成都、西安）之一，西安的發(fā)展前景十分看好，各種利好消息紛至沓來，特別是新一屆的市委市政府提出“聚焦三六九，振興大西安”以來，西安的發(fā)展速度很快，取得的成就十分突出，全國矚目。特別是今年獲批的關(guān)中城市群的核心城市和第九個國家級中心城市，從而使西安的發(fā)展前景十分看好。在這各種利好消息和人口大規(guī)模增長的條件下，西安房地產(chǎn)的大開發(fā)和樓市的繁榮估計(jì)還可以持續(xù)10-15年。
從房價來說，總的來說還是一個上漲趨勢。這是因?yàn)椋阂皇沁^去影響房價超穩(wěn)定的幾大因素已經(jīng)消除，比如土地的多頭供應(yīng)已改為集中統(tǒng)一管理；二是過大的保障房規(guī)模已經(jīng)縮??；單位自建房已基本不再批建；城棚改已由政府接盤小產(chǎn)權(quán)大為減少；對西安未來發(fā)展的預(yù)期不看好改為十分看好等等影響房價上漲的因素已經(jīng)消除。另外，由于物價的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)的成本在上升，而且質(zhì)量在提升，還有一個不可忽視的因素就是周邊大城市對西安房價的影響，如成都、鄭州、武漢、重慶、蘭州等周邊大城市的房價目前都比西安高。所以，西安目前雖然房價上漲過快，但和周邊大城市相比西安的房價目前仍然是一個“洼地”。因此，可以說，未來西安的房價仍然還是一個上漲的趨勢。但房價的上漲將是緩慢的，因?yàn)檎扇×藝?yán)厲的調(diào)控政策。
由于目前全國各大城市房價持續(xù)走高、樓市持續(xù)火爆，不少人呼吁盡快開征房產(chǎn)稅。關(guān)于開征房產(chǎn)稅我是這么看的：一是因?yàn)槟壳胺慨a(chǎn)登記信息系統(tǒng)還沒有形成全國聯(lián)網(wǎng)，信息不對稱，不具備開征條件。二是如何開征房產(chǎn)稅？是按人均住房面積還是每戶多大面積征收房產(chǎn)稅？因?yàn)殚_征房產(chǎn)稅涉及千家萬戶，這是一個非常復(fù)雜的問題。三是就是具備了前兩項(xiàng)的條件下，我認(rèn)為目前開征房產(chǎn)稅的時機(jī)還不成熟。因?yàn)槿绻R上開征房產(chǎn)稅，可能會有大量住宅拋售。第一個拖累的就是銀行，第二個就是宏觀經(jīng)濟(jì)。所以，對房地產(chǎn)的調(diào)控目前還應(yīng)該以逐步軟著陸為主。
記者：最后一個問題，請王教授談一下對西安樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的建議。
王圣學(xué)：我對西安樓市發(fā)展有以下兩點(diǎn)的建議。一是最近20多年中國房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐證明：中國樓市還是一個政策市：樓市發(fā)展趨勢由政府政策傾向確定，如2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時，西安和全國各地、國家的救市政策導(dǎo)致了好多問題。我認(rèn)為，作為政府主要做好保障房這一塊，即低收入階層的住房問題，不應(yīng)隨意擴(kuò)大保障房范圍。商品房作為政府主要是宏觀管理，經(jīng)營應(yīng)交給市場。
二是對西安房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，我有幾點(diǎn)建議：
1.面對目前市場供不應(yīng)求的狀況，首先要加大土地供應(yīng)，加快推盤審批速度。
2.政府對房價的干預(yù)調(diào)控是必要的，但是要按照市場經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)則，多用經(jīng)濟(jì)杠桿，少用行政手段。具體地說，建議物價局要按不同區(qū)域?qū)嵭袇^(qū)域指導(dǎo)價，而不是目前這種每個小區(qū)、每棟樓的銷售價都必須報物價局審批，若如此，樓市還是市場經(jīng)濟(jì)嗎？商品房和保障房有什么區(qū)別？
3.為了清除目前樓市的恐慌心理和防止外來人口以落戶為名進(jìn)行炒房，建議西安市政府學(xué)習(xí)天津、成都經(jīng)驗(yàn)，對大量新落戶人員設(shè)置購房基本門檻，比如落戶一年后才有購房資格，同時還必須具備在西安已就業(yè)、繳納社保等。這樣會減緩樓市壓力。
本刊記者就帶著這些問題，采訪了陜西省房地產(chǎn)研究會會長、長安大學(xué)城市研究所所長王圣學(xué)教授。
記者：王教授您好，您作為陜西省房地產(chǎn)研究會會長，全省房地產(chǎn)業(yè)界的權(quán)威專家，請您對西安房價前幾年為什么一直處于比較低迷的狀態(tài)進(jìn)行解讀。
王圣學(xué)：2016年，西安市政府成立調(diào)研組對西安的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)研，我當(dāng)時是這個調(diào)研組的負(fù)責(zé)人。通過這次調(diào)研基本搞清楚了西安樓市為什么前些年“超穩(wěn)定低迷”發(fā)展的原因。
第一，西安過去長期多頭供地。各區(qū)縣、各開發(fā)區(qū)等都可以直接給開發(fā)商賣地，只是談好后在國土局辦個手續(xù)。這樣導(dǎo)致競相壓價，地價很低。政府在土地方面收入很少，而地價在房價中所占比重較大。
第二，西安市各單位自建房規(guī)模過大，大單位、小單位有地的都自建房，政府部門也搞團(tuán)購，一些大學(xué)的老校區(qū)、新校區(qū)都蓋，這些都對市場影響很大。這種現(xiàn)象在別的大城市沒有或者很少。
第三，保障房規(guī)模過大。前幾年整個陜西省保障房總量全國第三、建設(shè)速度全國第一。當(dāng)時西安的保障房處于供大于求的狀況，25歲以上的單身漢都可申請保障房。保障房是用公共財政、劃撥土地來建設(shè)的，應(yīng)該是給城市居民中低收入階層的人提供，不能以公共財政擴(kuò)大保障范圍。
第四：西安城中村改造規(guī)模大、小產(chǎn)權(quán)房比較多遺留問題突出，這個問題在全國也比較突出。導(dǎo)致前幾年房屋不好出售，開發(fā)商資金斷鏈，爛尾樓一大片。后期政府出面，把城中村改造的項(xiàng)目接過來。現(xiàn)在都由政府出面，土地進(jìn)行招拍掛。
第五：前些年由于西安經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展緩慢，使人們對西安的發(fā)展預(yù)期不高，導(dǎo)致西安人口增長緩慢。以“十二五”期間，即2009年到2015年期間為例，武漢每年新增20多萬城市人口，天津每年增加40多萬，西安則是每年只增加4—5萬人。而且2015年西安市的人口處于負(fù)增長。
以上五個方面導(dǎo)致西安前些年房價超穩(wěn)定、樓市價格不漲的主要原因。
記者：最近西安房價持續(xù)上漲使市場出現(xiàn)全面的恐慌，大家感覺都坐不住了。這是什么原因造成的呢？
王圣學(xué)：首先，要說明的是根據(jù)今年1-4月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，西安樓市總體還是健康平穩(wěn)的，只是房價上漲速度有點(diǎn)快，那么，為什么市場反映如此強(qiáng)烈，甚至到了一房難求的地步？我覺得主要有以下四個方面的原因。
一是去冬今春以來，因去霧減霾開發(fā)項(xiàng)目的施工速度放慢，致使上市樓盤減少。
二是開發(fā)用地、土地供應(yīng)不足，推盤速度較慢。特別是，為了抑制房價過快增長，實(shí)行每個樓盤出售必須報市物價局審批才可上市，也使上市樓盤速度放慢。
三是由于去年以來，戶籍政策的放寬，新增人口規(guī)模大：去年新增25萬，加上今年前五個月的45萬，落戶人數(shù)達(dá)到70萬。城市人口的大量增加也導(dǎo)致住房需求量的增加。舉例來說，若新增人口中三分之一的人口要買房，以2017年的開發(fā)量假如這三分之一人今天落戶，明天就要買房，西安市一年開發(fā)的商品房出售給這些人都是滿足不了的。西安市2017年住宅出售2200萬平米，也就是不超過22萬套房子。這也造成了樓市的供求緊張、價格上升較快。
四是由于對未來西安房價上漲預(yù)期增加，導(dǎo)致市場的恐慌心理增加?，F(xiàn)在不但改善型的需求在買房，還有一些不急于需要的人群也在買房，怕后邊房價繼續(xù)漲從而樓市越發(fā)顯得火爆緊張。
記者：您對未來西安樓市的發(fā)展趨勢如何看？對西安的房價如何看？房地產(chǎn)調(diào)控為什么不通過實(shí)施房產(chǎn)稅來調(diào)控房價？
王圣學(xué)：關(guān)于西安未來的樓市發(fā)展趨勢。樓市發(fā)展的趨勢離不開對西安城市發(fā)展的判斷，房地產(chǎn)只是大西安經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的一個方面，雖然它是非常重要的一個方面。西安作為西北地區(qū)最大的中心城市和西部三大中心城市（重慶、成都、西安）之一，西安的發(fā)展前景十分看好，各種利好消息紛至沓來，特別是新一屆的市委市政府提出“聚焦三六九，振興大西安”以來，西安的發(fā)展速度很快，取得的成就十分突出，全國矚目。特別是今年獲批的關(guān)中城市群的核心城市和第九個國家級中心城市，從而使西安的發(fā)展前景十分看好。在這各種利好消息和人口大規(guī)模增長的條件下，西安房地產(chǎn)的大開發(fā)和樓市的繁榮估計(jì)還可以持續(xù)10-15年。
從房價來說，總的來說還是一個上漲趨勢。這是因?yàn)椋阂皇沁^去影響房價超穩(wěn)定的幾大因素已經(jīng)消除，比如土地的多頭供應(yīng)已改為集中統(tǒng)一管理；二是過大的保障房規(guī)模已經(jīng)縮??；單位自建房已基本不再批建；城棚改已由政府接盤小產(chǎn)權(quán)大為減少；對西安未來發(fā)展的預(yù)期不看好改為十分看好等等影響房價上漲的因素已經(jīng)消除。另外，由于物價的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)的成本在上升，而且質(zhì)量在提升，還有一個不可忽視的因素就是周邊大城市對西安房價的影響，如成都、鄭州、武漢、重慶、蘭州等周邊大城市的房價目前都比西安高。所以，西安目前雖然房價上漲過快，但和周邊大城市相比西安的房價目前仍然是一個“洼地”。因此，可以說，未來西安的房價仍然還是一個上漲的趨勢。但房價的上漲將是緩慢的，因?yàn)檎扇×藝?yán)厲的調(diào)控政策。
由于目前全國各大城市房價持續(xù)走高、樓市持續(xù)火爆，不少人呼吁盡快開征房產(chǎn)稅。關(guān)于開征房產(chǎn)稅我是這么看的：一是因?yàn)槟壳胺慨a(chǎn)登記信息系統(tǒng)還沒有形成全國聯(lián)網(wǎng)，信息不對稱，不具備開征條件。二是如何開征房產(chǎn)稅？是按人均住房面積還是每戶多大面積征收房產(chǎn)稅？因?yàn)殚_征房產(chǎn)稅涉及千家萬戶，這是一個非常復(fù)雜的問題。三是就是具備了前兩項(xiàng)的條件下，我認(rèn)為目前開征房產(chǎn)稅的時機(jī)還不成熟。因?yàn)槿绻R上開征房產(chǎn)稅，可能會有大量住宅拋售。第一個拖累的就是銀行，第二個就是宏觀經(jīng)濟(jì)。所以，對房地產(chǎn)的調(diào)控目前還應(yīng)該以逐步軟著陸為主。
記者：最后一個問題，請王教授談一下對西安樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的建議。
王圣學(xué)：我對西安樓市發(fā)展有以下兩點(diǎn)的建議。一是最近20多年中國房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐證明：中國樓市還是一個政策市：樓市發(fā)展趨勢由政府政策傾向確定，如2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時，西安和全國各地、國家的救市政策導(dǎo)致了好多問題。我認(rèn)為，作為政府主要做好保障房這一塊，即低收入階層的住房問題，不應(yīng)隨意擴(kuò)大保障房范圍。商品房作為政府主要是宏觀管理，經(jīng)營應(yīng)交給市場。
二是對西安房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，我有幾點(diǎn)建議：
1.面對目前市場供不應(yīng)求的狀況，首先要加大土地供應(yīng)，加快推盤審批速度。
2.政府對房價的干預(yù)調(diào)控是必要的，但是要按照市場經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)則，多用經(jīng)濟(jì)杠桿，少用行政手段。具體地說，建議物價局要按不同區(qū)域?qū)嵭袇^(qū)域指導(dǎo)價，而不是目前這種每個小區(qū)、每棟樓的銷售價都必須報物價局審批，若如此，樓市還是市場經(jīng)濟(jì)嗎？商品房和保障房有什么區(qū)別？
3.為了清除目前樓市的恐慌心理和防止外來人口以落戶為名進(jìn)行炒房，建議西安市政府學(xué)習(xí)天津、成都經(jīng)驗(yàn)，對大量新落戶人員設(shè)置購房基本門檻，比如落戶一年后才有購房資格，同時還必須具備在西安已就業(yè)、繳納社保等。這樣會減緩樓市壓力。
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