西安搖號深圳＂三合一＂ 樓市調(diào)控第三波降臨房地產(chǎn)去向何處
2018-04-10 16:20:46
來源：和訊網(wǎng)
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此次樓市調(diào)控的第三波密集降臨，意在進(jìn)一步鞏固之前房地產(chǎn)調(diào)控的成果，讓房地產(chǎn)去投機(jī)化，回歸居住屬性。同時，我國房地產(chǎn)長效機(jī)制尚未建全，在原來的成績上需進(jìn)一步鞏固，房地產(chǎn)調(diào)控政策要讓房地產(chǎn)長效機(jī)制加緊完善
兩會之后，尤其是2018年春季正式到來，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為中國房地產(chǎn)進(jìn)入到了一個成交量回暖的階段中。這不僅是春節(jié)成交低迷，后面有剛需購房的集中釋放預(yù)期。而且也是按往年慣例進(jìn)入春季后，中國房地產(chǎn)市場將恢復(fù)活力。
盡管很多人對房地產(chǎn)市場抱有良好預(yù)期，但是3月份卻迎來了樓市的第三波密集調(diào)控，先是全國新一輪房貸利率的上浮，再有就是深圳宣布成為執(zhí)行“三合一”價格的一線城市，更有杭州、西安等二線城市對外宣布購房要“搖號”，這給房地產(chǎn)市場撥上一盆冷水，似乎樓市調(diào)控政策看不到盡頭。
調(diào)控之一：房貸利率整體上浮
春節(jié)后，北京多家銀行首套房貸利率上浮15%至25%，最高上浮30%；武漢多家銀行首套房貸利率上浮20%；南京首套房貸利率普遍上浮15%；廣州、東莞、佛山已有銀行將首套房貸利率上浮40%…如果按照40%的利率上浮來算，100萬的貸款，30年要多還45萬！
對此，有專家都表示，房貸利率還呈現(xiàn)上漲趨勢，這主要是：一方面，銀行從同業(yè)拆借市場上拿到的資金成本在上漲。融資成本上升，會影響到房貸成本。
另一方面，銀行對于房貸風(fēng)險的控制。隨著房價的上漲，盤纏在高位，銀行的房貸風(fēng)險也在上升，銀行需要提高房貸成本，來相應(yīng)對沖風(fēng)險。
調(diào)控之二：深圳頒布樓市“三合一”政策
3月28日，深圳頒布了一條樓市新政，表示將執(zhí)行“三價合一”政策。深圳這是繼北京、上海、廣州之后最末一個落地“三合一”價格的一線城市。
如此一來，投資客的扛桿率將縮小，深圳房價之前又現(xiàn)上漲勢頭，必將得到根本遏制。
深圳的樓市“三合一”政策，就在要求在二手房實際交易中，對貸款評估價、網(wǎng)簽備案合同價、房屋評估價，這三個價格進(jìn)行統(tǒng)一，選取其中最低的一個價格作為房貸依據(jù)。此目的主要是對房地產(chǎn)市場“降杠桿、防風(fēng)險”。
過去深圳炒房客利用三價不統(tǒng)一，進(jìn)行高評房貸，騙取銀行更多房貸；利用少報網(wǎng)簽備案合同價，來少繳稅費；最終出售二手房產(chǎn)還有一個真正的成交時的價格。
如此一來，深圳房產(chǎn)的杠桿被提高了，房價也很容易失控，而且房價失真也很容易誤導(dǎo)政府在房地產(chǎn)的決策。
調(diào)控之三：杭州購房搖號將成為熱點城市標(biāo)配
3月28日晚，浙江省杭州住保房管局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布消息，表示將對新房銷售采取公開搖號全程公證的方式，以打擊炒賣房號、捆綁搭售等違規(guī)行為。
3月30日，西安頒布政策，表示要跟進(jìn)公開搖號政策；
我們歸納了一下，多地實施搖號買房，主要有這幾大好處：一是，在政府監(jiān)督下，杜絕了不良開發(fā)商亂收“號子費”“綁車位”等現(xiàn)象；二是建立買賣房產(chǎn)市場的公平、透明化的的環(huán)境，所有購房者不必靠關(guān)系買房，都可以獲得平等機(jī)會。三是，被搖號抽中的人可用公積金貸款買房。
正是因為接二連三的出了各種政策，于是引發(fā)了各路評論的熱議，有的學(xué)者認(rèn)為，3月份各種政策紛紛出臺，中國的房價馬上要杠不住了。
也有人嗤之以鼻地認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控是一個系統(tǒng)性工程，往鍋爐里逐步添油的方式，只會讓房地產(chǎn)出現(xiàn)更猛烈的反彈。
那么，樓市調(diào)控第三波已經(jīng)密集降臨，這背后究竟說明了些什么？
首先，在經(jīng)歷了一年多的房地產(chǎn)調(diào)控之后。房地產(chǎn)調(diào)控雖然卓有成效，但房地產(chǎn)的價格和成交量都還在反復(fù)。
也就是說只要現(xiàn)在稍有放松，房地產(chǎn)市場火爆的勢頭就會有反復(fù)。預(yù)計后續(xù)“因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策還將持續(xù)下去，而且更多的城市會效仿加入，樓市調(diào)控政策起碼中短期內(nèi)不會改變。
再者，降低房地產(chǎn)杠桿率，嚴(yán)控金融風(fēng)險早已引起高層警覺。
無論是全國新一輪房貸利率統(tǒng)統(tǒng)都上浮，還是深圳房價“三合一”，更是杭州的搖號新政，都在說明一個問題，我國決策層對于降低金融杠桿，防控金融風(fēng)險，已經(jīng)當(dāng)作一件非常重要的大事情來抓。
在整個中國地方政府去杠桿、居民部門去杠桿、企業(yè)單位去杠桿的大背景之下，中國房地產(chǎn)市場去投機(jī)化意圖非常明顯。
未來中國的商品房無論是什么價位，但是起碼要回歸居住的屬性。
最后，第三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，就是要通過“時間換空間”的方式，落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，讓中國的房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。
一方面，大力發(fā)展住房租賃市場、共有產(chǎn)權(quán)房等通過多渠道，多途徑的方式解決居民的住房難問題。
另一方面，要等待房地產(chǎn)稅的出臺，就是既要減輕房地產(chǎn)購買環(huán)節(jié)的稅負(fù)，又要增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本。
對此，我們認(rèn)為，此次樓市調(diào)控的第三波密集降臨，意在進(jìn)一步鞏固之前房地產(chǎn)調(diào)控的成果，讓房地產(chǎn)去投機(jī)化，回歸居住屬性。同時，我國房地產(chǎn)長效機(jī)制尚未建全，在原來的成績上需進(jìn)一步鞏固，房地產(chǎn)調(diào)控政策要讓房地產(chǎn)長效機(jī)制加緊完善。
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