價(jià)格接近2015年 環(huán)京樓市進(jìn)入全款買房時(shí)代
2018-03-29 10:25:39
來(lái)源：北京青年報(bào)
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原標(biāo)題：價(jià)格接近2015年 環(huán)京樓市進(jìn)入全款買房時(shí)代
從高歌猛進(jìn)到實(shí)質(zhì)調(diào)整，環(huán)北京區(qū)域在2011年之后的火熱表現(xiàn)，確實(shí)和北京投資需求外溢有很大關(guān)系。2011年后北京越來(lái)越嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，配合北京房?jī)r(jià)上漲，使大量有房屋投資意愿但沒(méi)有資格的買家不得不涌入環(huán)北京區(qū)域。但隨著去年317樓市新政的執(zhí)行，環(huán)北京區(qū)域也陸續(xù)升級(jí)了限購(gòu)措施，至今環(huán)京區(qū)域的嚴(yán)厲限購(gòu)也執(zhí)行了一周年。
在一周年之際，繃了一年的環(huán)京新房市場(chǎng)，終于出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的“大放價(jià)”。霸州八五折，固安、永清均價(jià)低于一萬(wàn)元，大廠降價(jià)萬(wàn)元加推小戶型，一時(shí)間，環(huán)京區(qū)域的新房都捅破了窗戶紙，壓房、更名也不再遮遮掩掩，環(huán)京樓市是就此迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)還是將繼續(xù)探底？
環(huán)京進(jìn)入全款買房時(shí)代
2017年調(diào)控以來(lái)的北京樓市，已經(jīng)宣告進(jìn)入首付八成以上的買房時(shí)代。咫尺之遙的環(huán)京地區(qū)，雖然明面上首付并沒(méi)提升，但開發(fā)商通過(guò)特價(jià)、分期等方式，變相引導(dǎo)購(gòu)房需求進(jìn)入全款時(shí)代。北京青年報(bào)記者了解到，自2018年農(nóng)歷新年以來(lái)，從北三縣到固安以及霸州等多個(gè)環(huán)京城市，新房銷售出現(xiàn)了局部熱搶場(chǎng)景。核心的特點(diǎn)就是：價(jià)格超級(jí)優(yōu)惠，折扣幅度很大，但要想享受優(yōu)惠，必須全款。
“大廠全款買房6折15000元”“香河降價(jià)四成開盤僅接受全款”“霸州全款買房7折優(yōu)惠”“固安新房銷售需全款”，涿州、永清等環(huán)京重鎮(zhèn)也無(wú)一不給出了極具誘惑的低價(jià)位，超低折扣，條件只有一個(gè)，就是全款！
購(gòu)房人劉文3月初來(lái)到了燕郊、大廠一帶看房，這里距離北京副中心只有一河之隔，不但景色美麗，價(jià)格也讓劉文覺(jué)得很“美麗”。劉文告訴北青報(bào)記者，在他重點(diǎn)看的潮白新城孔雀城、早安北京、路勁國(guó)際城等項(xiàng)目中，無(wú)一例外都開出了全款買房?jī)?yōu)惠的政策。
這個(gè)幅度有多大呢？以大廠某樓盤為例，該項(xiàng)目去年年底曾宣稱推出對(duì)員工房源，均價(jià)17000元/平方米，但過(guò)了新年以后，尺度明顯放大，據(jù)銷售人員介紹，項(xiàng)目目前對(duì)外地客戶全款銷售，全款一次性15000元/平方米起，全款分期一年16000元/平方米起，全款分期三年均價(jià)18000元/平方米。
“昨天開出一部分房子，銷售說(shuō)5分鐘就搶光了。”劉文告訴北青報(bào)記者，位于潮白新城的另一個(gè)大盤早安北京，最新的開盤價(jià)為15500元。相比較去年的高點(diǎn)，也差不多降價(jià)1萬(wàn)元。對(duì)于沒(méi)有購(gòu)房資格的外地人來(lái)說(shuō)，全款才是享受優(yōu)惠的先決條件。
在大廠開發(fā)商首開全款先河后，燕郊、香河、永清等地也在迅速跟風(fēng)。有副中心后花園之稱的香河縣，另一知名地產(chǎn)企業(yè)榮盛發(fā)展，也開打全款購(gòu)房牌。
香河的樓盤從榮盛的花語(yǔ)城到綠地的京21區(qū)項(xiàng)目，都加入到這波全款銷售的熱潮中。
汪洋是北京某中介公司的經(jīng)紀(jì)人，除了二手房買賣外，也負(fù)責(zé)介紹購(gòu)房人去環(huán)京購(gòu)房，他就現(xiàn)場(chǎng)參與了香河花語(yǔ)城的開盤，汪洋告訴北青報(bào)記者，花語(yǔ)城選擇了在夜里開盤，項(xiàng)目只接受全款或全款分期，但當(dāng)天晚上仍被購(gòu)房人定下了上百套房源。
另外，還有綠地京21區(qū)，也打出了12400元的優(yōu)惠均價(jià)，前提同樣是全款或全款分期方式銷售。
相比之下，最為勁爆的還是霸州的開盤消息。今年因?yàn)榫┬鄢请H的開工建設(shè)，距離雄安較近的霸州開發(fā)商們紛紛打算趁熱打鐵，推盤銷售。
霸州最知名的樓盤以超低折扣7.1折開盤，單價(jià)降至8500元/平方米。
按照100平方米一套粗略一算，原來(lái)總價(jià)125萬(wàn)的房子，全款85萬(wàn)就能拿下，整整省了40萬(wàn)，相當(dāng)于比免了首付還多。
為什么給出這么大的折扣，該項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人表示，這次主要拿出的100套房源不是普通住宅，而是規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)公寓，銷售時(shí)有資格限制，所以給出了全款低折扣的活動(dòng)。
現(xiàn)場(chǎng)銷售人員也不厭其煩地對(duì)客戶講，“現(xiàn)在是最后的機(jī)會(huì)了，賣完就漲價(jià)，買到就是賺到了。”
環(huán)京樓市的全款購(gòu)房時(shí)代，自然少不了鄰近新機(jī)場(chǎng)的固安。據(jù)了解，固安某項(xiàng)目以全款8.5折開售。而在2017年，該項(xiàng)目還需要交一萬(wàn)元的排卡費(fèi)，單價(jià)達(dá)到了2.3萬(wàn)元/平方米，想買好的樓層還得找找關(guān)系。僅過(guò)了一年，項(xiàng)目再開盤就成了全款分期三年單價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米，全款一次性1.35萬(wàn)元/平方米，單價(jià)降幅近一萬(wàn)元。假設(shè)購(gòu)房人都是全款入，按照90平方米算，這一年相當(dāng)于虧了85萬(wàn)元。
緊跟隨固安的永清、涿州也未能免俗，眾多在售項(xiàng)目都推出了全款+優(yōu)惠的模式進(jìn)行開盤銷售，甚至還在全款優(yōu)惠的基礎(chǔ)上加送車位。
不難看出，環(huán)京調(diào)控一周年以來(lái)，外地人在環(huán)京和環(huán)雄安區(qū)域購(gòu)房都需要提供三年社保和納稅證明，眼看市場(chǎng)冰凍，開發(fā)商開始坐不住了，回款需求使得開發(fā)商想盡辦法促銷，環(huán)京樓市的新房在降價(jià)的同時(shí)也進(jìn)入全款購(gòu)房新時(shí)代。
可“壓房”可“更名”
不僅是通過(guò)全款來(lái)繞開限購(gòu)政策，環(huán)京開發(fā)商重拾曾經(jīng)的“壓房”和“更名”措施。
2018年3月初，李輝和幾名購(gòu)房者在一家上市中介公司的指引下，來(lái)到了永清某項(xiàng)目售樓處。在售樓處，項(xiàng)目的銷售人員輪番勸說(shuō)李輝繳納訂金，并告訴他，可以三年不辦理網(wǎng)簽和交房，等市場(chǎng)轉(zhuǎn)好了就轉(zhuǎn)手，直接收益幾十萬(wàn)元。
想掙這幾十萬(wàn)元，其實(shí)很簡(jiǎn)單，銷售人員表示，該項(xiàng)目主要面對(duì)投資者，均價(jià)1.3萬(wàn)元，30%首付，先交2萬(wàn)元訂金，鎖定選好的房源，7天內(nèi)交齊首付，等三年轉(zhuǎn)手就行了。
但三年后是否保證能轉(zhuǎn)手？面對(duì)李輝的提問(wèn)，銷售人員自信地表示，“現(xiàn)在政策這么嚴(yán)厲，嚴(yán)重打壓了地方財(cái)政收入，政府工作人員都快發(fā)不出錢了，你覺(jué)得會(huì)長(zhǎng)久持續(xù)嗎？肯定是要放開的，到時(shí)候怎么會(huì)不好轉(zhuǎn)手？”
正是這個(gè)邏輯讓投資客們一直盯著環(huán)京，對(duì)賭政策的松動(dòng)。按照限購(gòu)政策，納稅在北京的李輝并不具備購(gòu)房資格，但銷售人員表示，對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，并不需要購(gòu)房資格，先把房子拿下，不辦理網(wǎng)簽還能省稅錢呢。
這一模式在業(yè)內(nèi)被稱為“壓房”，即繳納一定比例首付款或全款鎖定一套具體房源后，既不能網(wǎng)簽，也無(wú)法收房，未來(lái)房源的出路有兩種：或轉(zhuǎn)手倒賣賺取差價(jià)；或解決購(gòu)房資格后回歸到正常交易。
當(dāng)前的環(huán)京樓市中，為了繞開限購(gòu)，“壓房”已經(jīng)成了公開的秘密。
其實(shí)，類似的銷售手段早在2017年國(guó)慶節(jié)前后就開始實(shí)施。彼時(shí)，固安、永清和香河等地部分項(xiàng)目就開始針對(duì)不具備購(gòu)房資格的外地人推出這一模式，隨后，越來(lái)越多的地區(qū)和項(xiàng)目開始參與進(jìn)來(lái)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，正常購(gòu)買環(huán)京區(qū)域房產(chǎn)，應(yīng)該先到當(dāng)?shù)胤抗芫謱徍速?gòu)房者是否具備購(gòu)房資格，審核通過(guò)后，拿著當(dāng)?shù)胤抗芫珠_具的購(gòu)房資格證明，才能辦理購(gòu)房合同。但實(shí)際上，在環(huán)京的售樓處里，早已通過(guò)“壓房”、“更名”走著另外一條購(gòu)房渠道。
如果不想壓房，直接買房呢，開發(fā)商也會(huì)協(xié)助解決購(gòu)房資格的問(wèn)題，主要是由購(gòu)房者自行或由銷售人員幫助在本地找一家公司掛靠繳納社保和個(gè)稅，“社保如果在北京交了，就不能在當(dāng)?shù)卦俳?，可以繳納個(gè)稅，還便宜，三年下來(lái)不到一萬(wàn)塊。”有項(xiàng)目的銷售人員表示。
對(duì)于購(gòu)房者而言，解決購(gòu)房資格只需要三年時(shí)間和不到萬(wàn)元的成本，且與2017年3月份限購(gòu)前后相比，目前環(huán)京房?jī)r(jià)普遍下跌幅度較大，也吸引了一部分抄底需求。
長(zhǎng)期仍看好環(huán)京
環(huán)京調(diào)控加碼一周年之際，開發(fā)商爆出的降價(jià)和灰色操作空間，其實(shí)也都是淡季下回款自救的方式。
雖然降價(jià)幅度相比一年前動(dòng)輒萬(wàn)元以上，但開發(fā)商仍能保證一定的利潤(rùn)空間。以8.5折賣房的霸州為例，折扣后的銷售價(jià)格是8500元/平方米，但去年霸州土地成交的最高樓面價(jià)是2678元/平方米，也就是說(shuō)，只要賣到5000以上開發(fā)商就能收回成本。因此這類一次性付款，不但完成了去化，也緩解了資金鏈壓力。
不僅如此，雖然新盤以全款名義降幅明顯，但作為環(huán)京風(fēng)向標(biāo)的燕郊，二手房?jī)r(jià)格卻在連續(xù)下跌后迎來(lái)了穩(wěn)定。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，以去年暴跌的福成上上城5期為例，目前的成交均價(jià)在17000元/平方米左右，部分優(yōu)質(zhì)房源報(bào)價(jià)甚至達(dá)到了2萬(wàn)元/平方米，相比去年最低谷的14000-15000元/平方米明顯企穩(wěn)。
中信證券的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廊坊（主要是燕郊）二手房掛牌均價(jià)達(dá)到22312元/平方米，同比下降28.2％；二手成交均價(jià)19475元/平方米，同比下降31.1％。不過(guò)，到最近兩個(gè)月廊坊二手房成交均價(jià)已經(jīng)開始穩(wěn)定。區(qū)域目前低點(diǎn)應(yīng)該是2017年二三季度，當(dāng)前市場(chǎng)與2017年四季度基本類似。燕郊片區(qū)價(jià)格還小有漲幅。
一位開發(fā)商的營(yíng)銷總監(jiān)告訴北青報(bào)記者，對(duì)于環(huán)京的未來(lái)，預(yù)計(jì)還是整體平穩(wěn)向上的。目前的環(huán)京區(qū)域，全國(guó)知名房地產(chǎn)開發(fā)商都在片區(qū)里找地。他們自己每個(gè)月都會(huì)收到研究部門匯報(bào)的市場(chǎng)最新情況，這也反映了大家對(duì)于未來(lái)預(yù)期的看好。
對(duì)于環(huán)京樓市的價(jià)格走向，一位知名業(yè)內(nèi)分析師表示，從客觀上分析，環(huán)京樓盤的房?jī)r(jià)不能說(shuō)已經(jīng)觸底，但很難再低了。因?yàn)槭袌?chǎng)效應(yīng)已經(jīng)打開。第三方研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)京市場(chǎng)在2018年2月份整體成交量大約為17萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了4%，同比下跌了78%，幾乎是一個(gè)谷底市場(chǎng)了，但隨著3月份開發(fā)商的全款測(cè)試，基本也都試出了區(qū)域的底價(jià)，像大廠15000元/平方米左右，永清9500元/平方米，霸州8500元/平方米，基本相當(dāng)于2015年時(shí)的價(jià)格，那時(shí)的燕郊15000元/平方米，大廠12000元/平方米，香河7500元/平方米。因此預(yù)計(jì)環(huán)京區(qū)域的價(jià)格谷底基本形成。
本版文/本報(bào)記者 李桁
●記者手記●
環(huán)京可以抄底了嗎？
環(huán)京區(qū)域的降價(jià)雖然伴隨著全款等條件，但從許多售樓處的反應(yīng)來(lái)看，仍吸引了不少抄底的購(gòu)房人，那么現(xiàn)在的環(huán)京到了可以抄底的階段了嗎？還是沖進(jìn)去的仍是一波待收割的“韭菜”呢？
投資抄底風(fēng)險(xiǎn)大
實(shí)際上，根據(jù)北青報(bào)記者了解到的情況看，目前環(huán)京區(qū)域新盤流行的全款買房等，說(shuō)到底都是為了避開三年社保的限制，對(duì)于在北京沒(méi)有購(gòu)房資格或是承受不起房?jī)r(jià)的剛需來(lái)說(shuō)，反正早晚要在環(huán)京安家置業(yè)，趁著這股優(yōu)惠風(fēng)潮買入一套是合理的，但對(duì)于打算投資的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，全款則面臨著太多的不確定性。
無(wú)論是全款還是全款分期，風(fēng)險(xiǎn)都是一樣大的，因?yàn)闆](méi)有信貸杠桿，對(duì)于自有資金要求較高，并且伴隨著政策隨時(shí)叫停的風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是香河的全款還是霸州等地的全款買房，雖然給出了各種誘人的優(yōu)惠，但由于沒(méi)有銀行支持，所有的風(fēng)險(xiǎn)都由購(gòu)房人承擔(dān)，尤其是這種購(gòu)房方式是建立在政府監(jiān)管睜一只眼閉一只眼的情況下，一旦政策加碼強(qiáng)力叫停，全款買房、抄底或者更名都很可能成為黃粱一夢(mèng)，對(duì)于自住還好，但對(duì)于投資需求來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。
出租收益不如北京商住
為什么說(shuō)現(xiàn)在的環(huán)京還不適合投資，一方面是房住不炒的定位，另一方面，也是環(huán)京的收益率和變現(xiàn)率過(guò)低。
以大廠某全款打折促銷的項(xiàng)目為例，全款買房后，單價(jià)15000元/平方米，80平方米的兩居室，售價(jià)均為120萬(wàn)元左右，并且交房一般都是兩年后，也就是說(shuō)交了120萬(wàn)元，兩年后才能拿到房子。而目前大廠的兩居室租金價(jià)格在1500元/月/套左右，兩年后靠出租，回報(bào)率只有1.5%左右。
而同樣的錢，在房山可以買到現(xiàn)房二手商住，以萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地為例，40平方米的LOFT，實(shí)際使用面積接近80平方米，售價(jià)120萬(wàn)元左右，不但不需要等待兩年，而且直接就能以2500元/月/套的價(jià)格出租，回報(bào)率翻了一倍。因此，從現(xiàn)金流角度考慮，環(huán)京即便是價(jià)格進(jìn)入谷底，但對(duì)于投資需求來(lái)說(shuō)，仍然不是劃算的買賣。
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