流拍的三塊土地 開(kāi)發(fā)商這樣算賬
2018-02-01 10:52:43
來(lái)源：北青網(wǎng)
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原標(biāo)題：流拍的三塊土地 開(kāi)發(fā)商這樣算賬
2017年雖然樓市成交低迷，但開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地的渴望卻熱情似火。數(shù)據(jù)顯示，2017年北京樓市成交額相比2016年全年減少了近1000億元。但開(kāi)發(fā)商拿地則多花了2000億元，2017年土地成交金額刷新歷史最高紀(jì)錄，達(dá)到2830億左右。
但這樣的土地?zé)岵](méi)有持續(xù)到2018年，雖然供地節(jié)奏依舊加快，但流拍和低溢價(jià)成交卻成了常態(tài)。1月30日，位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村的住宅用地流拍，該地塊由于體量較大，起拍價(jià)達(dá)到了63.27億元。但卻因?yàn)楦?jìng)價(jià)期內(nèi)無(wú)人提交競(jìng)買申請(qǐng)而流拍。這已經(jīng)是1月份第三宗流拍的住宅用地了。另外兩宗是位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村的共有產(chǎn)權(quán)住房用地，也是因?yàn)闊o(wú)人競(jìng)買流拍，這兩宗地塊的掛牌起始總價(jià)為92.36億元。至此，短短5天內(nèi)，北京市場(chǎng)有3塊住宅用地，起拍價(jià)超過(guò)150億元的土地流標(biāo)，要知道整個(gè)2017年流拍的住宅用地也僅有2塊，土地?zé)崴坪跽娴南ɑ鹆恕?/p>
供地節(jié)奏加快 土地溢價(jià)率僅有12%
開(kāi)年首月，住宅成交的低迷終于開(kāi)始蔓延到住宅土地上。
根據(jù)北京市國(guó)土資源局的公示數(shù)據(jù)顯示，截至1月30日，今年北京共成交了16宗土地，成交金額超過(guò)403億元。其中，包括12宗住宅用地，成交金額367.7億元。這12宗住宅用地位于朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀、昌平、密云等區(qū)域，均是共有產(chǎn)權(quán)用地或限房?jī)r(jià)地塊。
如果算上流拍的3宗住宅用地，今年1月份的住宅土地供應(yīng)就將達(dá)到19宗，即便是底價(jià)成交，總成交額也可能達(dá)到560億元。
不難看出，雖然只是1月份，但住宅土地的供應(yīng)節(jié)奏卻再次提速。不論是規(guī)劃建筑面積還是掛牌金額，都刷新了歷史同期紀(jì)錄。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，2018年供地節(jié)奏有增無(wú)減，將繼續(xù)是北京土地供應(yīng)的大年。
但在供應(yīng)增加的同時(shí)，土地溢價(jià)開(kāi)始明顯降低。
來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，1月成交的前9宗住宅用地的平均溢價(jià)率僅12.58%，相比去年進(jìn)一步下降。2017年全年平均住宅溢價(jià)率是26%。住宅土地溢價(jià)空間再次腰斬。
最近5天出讓的6宗住宅用地中，流拍和低溢價(jià)成為了主旋律，共有三宗住宅地塊流拍，起拍價(jià)合計(jì)超過(guò)150億元，成交的三塊住宅用地也全部是低溢價(jià)。
1月25日成交的朝陽(yáng)區(qū)豆各莊住宅地塊，將全部用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，銷售價(jià)格為36000元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。最終中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司以16.8億元競(jìng)得，溢價(jià)率為12%，成交樓面地價(jià)為25406元/平方米。
1月30日成交的兩宗宅地均位于南城。其中，豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村地塊將建設(shè)為普通商品住房，銷售均價(jià)不超過(guò)54378元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)57097元/平方米。最終世茂和北京國(guó)瑞聯(lián)合體以31.25億元競(jìng)得，溢價(jià)率為5% ，成交樓面地價(jià)為41032元/平方米。
另一宗住宅用地位于大興區(qū)，同樣為普通商品住房，銷售均價(jià)不超過(guò)55800元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)58500元/平方米。最終招商局地產(chǎn)（北京）有限公司和北京永世同創(chuàng)信息咨詢有限公司聯(lián)合體以30.25億元競(jìng)得，溢價(jià)率為14%，成交樓面地價(jià)為30640元/平方米。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，成交結(jié)果表明，土地市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了降溫，溢價(jià)率降低，流拍出現(xiàn)，對(duì)于市場(chǎng)前景的不樂(lè)觀，讓房企在拿地方面變得更加謹(jǐn)慎。
利潤(rùn)飛走了 難以平衡的賬本
為何火熱的土地市場(chǎng)突然出現(xiàn)了流標(biāo)，而且還是3塊宅地，超過(guò)150億元總價(jià)。其實(shí)，說(shuō)來(lái)也簡(jiǎn)單，最直接的原因就是風(fēng)險(xiǎn)太大，成本賬怎么算都不賺錢。
一位房企人士在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)透露，拍地前一定會(huì)核算成本的，未來(lái)銷售能不能背回成本，創(chuàng)造盈利是主要考慮的指標(biāo)。以往土地供應(yīng)有限時(shí)，可能有的房企會(huì)豪賭預(yù)期，甘愿高價(jià)拿地，微利甚至讓利銷售。但最近兩年由于土地供應(yīng)充足，房企不會(huì)再冒著高風(fēng)險(xiǎn)拿地，更不會(huì)僅僅為了維持手下的團(tuán)隊(duì)，就虧本拿地開(kāi)發(fā)。
北京流標(biāo)的三宗地塊均屬于很難看到利潤(rùn)的土地。
像位于南四環(huán)外的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村，地段十分優(yōu)越。即便在目前的北京共有產(chǎn)權(quán)地塊中，也屬于位置較佳者。但兩宗宅地仍沒(méi)有吸引任何一家房企報(bào)價(jià)。
數(shù)據(jù)顯示，這兩宗地塊住宅部分的規(guī)劃建筑面積分別達(dá)到131841平方米和158357平方米，是近年來(lái)北京少見(jiàn)的大體量項(xiàng)目。因此，競(jìng)拍起始價(jià)達(dá)到了92億元。中原地產(chǎn)測(cè)算，刨去非可售部分的成本，兩宗土地的樓面底價(jià)都將達(dá)到33000元/平方米。
但在招標(biāo)文件中，這兩宗地塊的居住部分被要求全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”。按照規(guī)定，兩塊地的銷售價(jià)格都被限制在43000元/平方米（含全裝修費(fèi)用）。除去固定的土地成本外，項(xiàng)目的建安、財(cái)務(wù)、人力等成本，以及利潤(rùn)部分，都被壓縮在每平方米10000元以內(nèi)。
上述房企人士向北青報(bào)記者透露，目前北京市場(chǎng)中，最低的建安成本和裝修成本也在3500-4500元/平方米左右，如果再加上財(cái)務(wù)成本、人力成本、營(yíng)銷成本和稅費(fèi)，這兩塊地的利潤(rùn)空間微乎其微，甚至很可能虧本。畢竟需要最少占用92億元的成本，沒(méi)有明顯的利潤(rùn)空間本身就是一件虧本的買賣。
1月30日流拍的豐臺(tái)盧溝橋地塊限制條件則更為復(fù)雜。思源地產(chǎn)北京區(qū)域公司總經(jīng)理李昕煒向北青報(bào)記者表示，這塊“限價(jià)”地塊，是住宅混合公建用地，要求更為復(fù)雜，不但容積率達(dá)到3，還控高80米，搭配有2400平方米的基礎(chǔ)教育用地和綠隔產(chǎn)業(yè)用地，進(jìn)一步壓縮了住宅項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。
招標(biāo)文件顯示，該地塊商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)54378元/平方米（含全裝修費(fèi)用），且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)57097元/平方米（含全裝修費(fèi)用），土地上限后競(jìng)自持，達(dá)到自持商品住房比例后競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案。
李昕煒表示，目前政策下，物業(yè)變現(xiàn)能力差，同時(shí)住宅的限售價(jià)把利潤(rùn)空間幾乎壓縮得沒(méi)有任何利潤(rùn)，算賬空間被鎖住，騰挪的空間幾乎沒(méi)有，流拍也是情理當(dāng)中。再看看之前冒險(xiǎn)吃螃蟹拿了全自持的開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于政策不斷出補(bǔ)丁，斷絕了幻想空間，也對(duì)目前購(gòu)地企業(yè)形成了很大的心理預(yù)期，因此，無(wú)論在盈利前景還是銷售前景上，上述三宗地塊都缺乏足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。
值得注意的是，在此前的北京土地交易中，類似的“虧本”項(xiàng)目并不乏人問(wèn)津。出于進(jìn)軍北京市場(chǎng)、鞏固市場(chǎng)占有率、占據(jù)品牌傳播高點(diǎn)等考慮，一些房企會(huì)獲取配建規(guī)模大、限制條件多、盈利空間小的地塊。比如恒大就曾以購(gòu)入高價(jià)自住房用地作為進(jìn)入北京的跳板，但今年，這樣做的企業(yè)越來(lái)越少了。
主要是因?yàn)?，以往開(kāi)發(fā)商還能賭一把行情，期待預(yù)期轉(zhuǎn)好，但現(xiàn)在由于地價(jià)市場(chǎng)化，限價(jià)政策化，導(dǎo)致利潤(rùn)空間非常有限，限定了均價(jià)和最高售價(jià)就意味著封死了天花板，未來(lái)銷售就與市場(chǎng)行情無(wú)關(guān)了，自然就是穩(wěn)虧不賺，沒(méi)人愿意搶地。
低溢價(jià)將成常態(tài)
在郭毅看來(lái)，如果土地方面的政策沒(méi)有出現(xiàn)調(diào)整，土地市場(chǎng)降溫將是顯而易見(jiàn)的。主要原因是去年到今年土地市場(chǎng)供地量過(guò)大，但同時(shí)需求端卻被政策嚴(yán)控，并未松動(dòng)，所以房企拿地更加謹(jǐn)慎，一些地塊規(guī)劃條件復(fù)雜，同時(shí)市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀，就會(huì)遭到房企的冷遇。
郭毅認(rèn)為，未來(lái)低溢價(jià)現(xiàn)象在調(diào)控沒(méi)有寬松跡象的前提下還將保持下去，尤其是土地限制條件過(guò)高，總地價(jià)款過(guò)高，房?jī)r(jià)限定的要求與區(qū)域需求出現(xiàn)錯(cuò)位的地塊，市場(chǎng)前景不樂(lè)觀的地塊，都可能出現(xiàn)低溢價(jià)和流拍這樣的現(xiàn)象。
李昕煒也表示，2018年將進(jìn)入房地產(chǎn)“小年”，過(guò)去兩年拿的地，消化速度會(huì)放緩，加上融資政策收緊，企業(yè)的資金壓力將有所增大。因此，面臨上述“復(fù)雜”的地塊，企業(yè)肯定會(huì)更加謹(jǐn)慎。隨著調(diào)控的延續(xù)和市場(chǎng)的降溫，低價(jià)成交將是今年土地市場(chǎng)的常態(tài)，流拍、流標(biāo)的現(xiàn)象也可能有所增多。
不過(guò)，郭毅補(bǔ)充道，從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)的降溫還不至于傳遞到銷售市場(chǎng)，但今年的樓市銷售也不會(huì)過(guò)熱。因?yàn)榻衲瓴惶赡芊砰_(kāi)限購(gòu)和認(rèn)房認(rèn)貸，這樣就很難出現(xiàn)需求端的放松。今年成交會(huì)比去年高，是基于供應(yīng)更加多元化，改變了去年純粹面對(duì)中高端改善的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。面向剛需的共有產(chǎn)權(quán)房，面向首改的限房?jī)r(jià)等，覆蓋了更多的需求，供應(yīng)客群也更大，所以成交拉升。但成交總量不會(huì)明顯提升，新房的成交更多是由于二手房相對(duì)受冷，客群回流導(dǎo)致的，總成交量相比2017年不會(huì)明顯提升。文/本報(bào)記者 李桁
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