陰陽合同罩不住二手房交易了
2018-01-04 16:01:56
來源：北青網(wǎng)
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原標(biāo)題： 陰陽合同罩不住二手房交易了短期倒賣房產(chǎn)將面臨巨額稅費 業(yè)內(nèi)建議疏堵并舉提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
進(jìn)入新年，針對樓市的調(diào)控依舊嚴(yán)厲。去年12月21日，北京住建委在網(wǎng)站上掛出了《關(guān)于〈北京市存量房屋買賣合同〉及相關(guān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本公開征求意見的通知》（以下簡稱通知），并有望在今年正式執(zhí)行。
這個通知的厲害之處在于：修訂后的買賣合同將自行成交版和經(jīng)紀(jì)成交版合二為一，并明確房屋成交價格將按照實際成交價格來進(jìn)行網(wǎng)簽及納稅，房屋的成交網(wǎng)簽價格將把以往的房屋價格和裝修價格合并在一起。因此如果開始執(zhí)行新通知，就意味著“陰陽合同”這一潛規(guī)則將退出歷史舞臺，北京二手房網(wǎng)簽價格將大幅度提高，同時個人需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。
正因為如此，除非滿五年且唯一的二手房受影響較小外，其余二手房交易都可能面臨明顯上調(diào)的稅費。一旦新政策開始實施，北京二手房市場將發(fā)生翻天覆地的變化。甚至有中介聲稱這個政策如果原樣通過執(zhí)行，將是一場地震，去年初所有政策的疊加都沒有這個狠。
新政還未執(zhí)行 中介開始催買房
“姐，二手房可能要出新政策了，您要是心儀哪套房子盡早下手，新政策一旦落地實行，稅費增加不說，貸款也會降成，首付款都快趕上全款了，買房壓力就更大了。”
近期，不斷有中介游說正在猶豫的王女士盡快買房，理由就是二手房新政策可能實施，買房門檻將提高。自從去年11月份開始在北四環(huán)附近看房以來，王女士始終沒有出手，不是價格沒談攏，就是戶型看不上。
王女士告訴北京青年報記者，“這不，元旦假期里，中介又連續(xù)給我發(fā)了好幾個房源，問我愿不愿意元旦當(dāng)天約在一起看看房。我看發(fā)來的房源并沒有價格上的松動，戶型也不是很滿意，就回絕了。但中介經(jīng)紀(jì)人開始給我講住建委在去年12月21日，公示了一個新《通知》，以后要杜絕所有陰陽合同，這樣的話，二手房交易要繳的稅就多了，如果不是滿五年且唯一的住房，稅費可能多出幾十萬元。最后不忘并提醒我，如果盡快下手，可以幫著我趕在政策落實前網(wǎng)簽，會省下一大筆稅費。”
王女士表示，聽中介經(jīng)紀(jì)人這么一說，她確實動搖了，元旦當(dāng)天就跟著看了5套房子，但最后還是不太滿意，就暫時擱置了。
無獨有偶，不僅是買房人著急了，滿五年且唯一的二手房正在變得更加搶手。周先生今年已經(jīng)快60歲了，一直游說年邁的母親搬過來和他一起住，母親名下還有一套南北通透的兩室一廳老公房，打算賣了用來養(yǎng)老。
周先生最后為這套75平方米的二手房報價650萬元，單價達(dá)到了8.6萬元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊8萬元左右的均價，也正因為價格的因素，導(dǎo)致房子掛了快一個月也沒能成交。但在近期，周先生發(fā)現(xiàn)來看房的人明顯多了，也有更多人愿意坐下來和他談?wù)剝r格了。后來他才聽中介經(jīng)紀(jì)人透露，由于新《通知》的公示，未來一旦落地實施，他這套滿五年且唯一的房子因為受影響相對較小，就會變得十分搶手。另外，他這套還是老公房，交易時只需要繳1%的契稅和1萬元出頭的土地出讓金。在堵死陰陽合同的預(yù)期下，這套老公房相比其他商品房能在稅費上省上幾十萬元。
短期倒賣房產(chǎn)將面臨巨額稅費
那么，這個新《通知》到底是如何規(guī)定的，能有這么大魔力，對買賣雙方都產(chǎn)生了影響。事實上，北京二手房交易中一直有個不成文的潛規(guī)則。在達(dá)成交易時會出現(xiàn)兩個合同，其中一個是買賣雙方達(dá)成的存量房屋買賣合同，這個合同里有兩個價格，一個是房屋成交價格，一個是家電家具裝修的價格。這兩個價格加起來就是房屋的實際成交價格。而另一個合同是在住建委的存量房交易服務(wù)平臺錄入的存量房買賣合同，第二個合同的房屋成交價格是刨除了家電、家具、裝飾的價格的合同，合同顯示的成交金額遠(yuǎn)低于實際成交金額，能達(dá)到規(guī)避稅費的作用，這也就是我們通常說的網(wǎng)簽合同。
而網(wǎng)簽合同就是二手房交易中繳納稅費的參照，因此如果一旦執(zhí)行新《通知》，就意味著房屋的成交網(wǎng)簽價格將把以往的房屋價格和裝修價格合并在一起，北京二手房網(wǎng)簽價格將大幅度提高，同時需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。
由于新《通知》涉及中介自身的利益，因此接受采訪的多位中介公司人員都堅持不愿透露姓名。其中一位某中介公司總部人員向北青報記者透露，陰陽合同一直是二手房交易的灰色地帶，這次北京的樓市調(diào)控基調(diào)就是將不正規(guī)的正規(guī)化，所以陰陽合同被砍是很可能由征求意見變?yōu)閷嶋H落實的。一旦《通知》落實，主要有兩個影響，第一，原來不包含裝修價格的二手房房價，符合普通住宅的價格要求，而隨著網(wǎng)簽價的提高，很可都變成了非普通住宅，增值稅將難以避免。第二，隨著網(wǎng)簽價的大幅度提高，只要不是滿五年且唯一的房源，個稅也將會成為市場最大的障礙。
該業(yè)內(nèi)人士透露，保守估算，預(yù)計執(zhí)行前后，購置二手房需要繳納的稅費可能將相差5-10倍左右。
由于稅費很可能發(fā)生變化，有大型中介公司已經(jīng)停止了為購房人做預(yù)算稅費。像鏈家網(wǎng)近期就悄然下架了稅費精算的服務(wù)。據(jù)了解，稅費精算曾是鏈家為了吸引購房人做的承諾：在交易雙方簽約后繳稅前，依據(jù)客觀條件為其計算稅費，并出具《稅費清單》。北京鏈家地產(chǎn)承諾，在計稅條件不變的情況下，交易雙方最終向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的稅費與《稅費清單》所載相比，正負(fù)誤差不超過百分之五；否則，北京鏈家地產(chǎn)將全額賠付超過百分之五部分的稅費。
這原本是鏈家服務(wù)的一項保障措施，但鏈家門店經(jīng)紀(jì)人向北青報記者證實，由于計稅條件可能發(fā)生改變，鏈家已經(jīng)暫時停止了這項服務(wù)。
如果把政策的影響數(shù)字化，可以通過一個極端的例子來標(biāo)明新政策落實前后的影響。假設(shè)一套不滿兩年的二手房再交易時，稅費支出變化最明顯。如果這套五環(huán)內(nèi)二手房原值300萬元，目前出售價格為600萬元，按照以往的陰陽合同的方式，網(wǎng)簽價不會超過468萬元，因為這是關(guān)于五環(huán)內(nèi)普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)線。但新政策落實后，網(wǎng)簽價不再能人為做低，必須是600萬元。我們假設(shè)賣家不滿兩年，買家為首套，房屋面積小于90平方米，那么稅費的影響如下：網(wǎng)簽價468萬元的話，契稅為468×1%=4.68萬元；個人所得稅為（600-468）×20%=26.4萬元；增值稅則是468×5.6%=26.2萬元，稅費合計52萬元左右。
如果網(wǎng)簽價按照真實簽約的600萬元計算：契稅為600×1%=6萬元，個人所得稅為（600-300）×20%=60萬元，增值稅則為600×5.6%=33.6萬元，稅費合計99.6萬元左右。兩者相差近48萬元。
不難發(fā)現(xiàn)，一套短期內(nèi)反復(fù)買賣的二手房，在新《通知》執(zhí)行前后，需要繳納的稅費與之前完全可以稱得上天差地別，而這種高稅收也將導(dǎo)致更多二手房放棄短期炒作，滿五年后再上市交易將成為唯一可行的出路。
據(jù)一位不愿透露姓名的中介人士透露，提高二手房網(wǎng)簽價格，除了規(guī)范二手房交易以外，本質(zhì)上還是打擊短期炒房的行為，也是對房住不炒的正面回應(yīng)。如果一套二手房不滿五年且不是唯一住宅，再交易時無疑稅費將大幅提升。此次新版二手房合同的更新，最大的稅點依然是個稅，只有滿五年且唯一的房源才能免征個稅。即便是改善需求，五年后出售才可以有效降低個稅征繳額度，否則買家將會承擔(dān)較之以前高出數(shù)倍的稅費。
業(yè)內(nèi)建議提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
雖然針對二手房的新《通知》本意是禁止短期炒房，但在二手房交易中，普通住宅和非普通住宅關(guān)于印花稅和增值稅的繳納比例是不同的。很多陰陽合同的本意是為了做低網(wǎng)簽價格，除了少繳納個稅以外，還可以讓房產(chǎn)以普通住宅的身份少繳增值稅。一旦陰陽合同被禁止，相當(dāng)多的二手房將“被豪宅化”。
據(jù)北青報記者了解，目前北京執(zhí)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2014年9月30日公布，2014年10月8日起正式實施的。全市住房平均交易價格按照2013年度的單價每建筑平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5，五至六環(huán)之間1.2，六環(huán)以外0.9。
依據(jù)此通知，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，除建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標(biāo)準(zhǔn)外，價格紅線設(shè)置在了五環(huán)內(nèi)為單價低于39600元/平方米、總價低于468萬元；五環(huán)到六環(huán)為單價低于31680元/平方米、總價低于374.4萬元；六環(huán)外為單價低于23760元/平方米、總價低于280.8萬元。
自此之后，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)再未調(diào)整過。而三年半后的今天，隨著房價的提升，北京住宅的平均交易單價已經(jīng)從22000元提升到了38433元/平方米（地產(chǎn)營銷人數(shù)據(jù)，僅供參考）。這就導(dǎo)致能夠享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重已經(jīng)嚴(yán)重縮減。另外，由于評估價也會參考普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，評估價直接關(guān)系到貸款額度，因此較低的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也會導(dǎo)致貸款較少，首付更多。
“我建議調(diào)控應(yīng)該以組合拳出擊，比如提高區(qū)域指導(dǎo)價，如果執(zhí)行原有的區(qū)域指導(dǎo)價再加上禁止陰陽合同，就形成了對購房人兩頭堵的態(tài)勢，缺乏公平性。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，這也會逼著中介和購房人找政策漏洞，政策的執(zhí)行效果反而有可能打折扣。
其實據(jù)北青報記者了解，中介為了應(yīng)付新《通知》執(zhí)行，除了催促在途單完成交易外，也已經(jīng)開始做功課，甚至已經(jīng)有相關(guān)“避稅攻略”出臺。由于北京的大型中介機(jī)構(gòu)本身比較規(guī)范，政府監(jiān)管嚴(yán)格，同時也都提供第三方資金監(jiān)管服務(wù)，買賣雙方完全可以通過單獨簽署裝修及附屬設(shè)施購買合同，把這部分資金監(jiān)管交給第三方的方法規(guī)避在主合同中出現(xiàn)，同時又實現(xiàn)物價轉(zhuǎn)移。
因此，業(yè)內(nèi)人士建議，嚴(yán)禁陰陽合同，打擊短期炒房的同時，應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整區(qū)域指導(dǎo)價，既能體現(xiàn)交易公平，也能有效防止鉆政策漏洞等情況的發(fā)生。文/本報記者 李桁
海淀的共有產(chǎn)權(quán)項目來了
上周，又一共有產(chǎn)權(quán)項目入市接受申購，這次入市的項目，位于商品房供應(yīng)十分稀缺的海淀區(qū)。
據(jù)了解，此次接受申購的是北京中鐵永興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的中鐵碧桂園，位于海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地西北旺鎮(zhèn)，總數(shù)約616套，將分兩批次組織配售工作，目前是接受海淀區(qū)戶籍無房家庭和在海淀區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，面向“新北京人”部分的房源申購時間另行公布。該項目含全裝修費用銷售均價35000元/平方米，購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為70%。
申購地址：http：//zzfws.bjjs.gov.cn
項目名稱：中鐵碧桂園
開發(fā)企業(yè)名稱：北京中鐵永興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項目位置：北京市海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地西北旺鎮(zhèn)
均價：35000元/平方米（含全裝修）
戶型：約78平方米二居共13套、約89平方米二居共603套
套數(shù)：共616套
共有份額比例：單套住房的購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為70%，北京市海淀區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司（政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)）持有剩余30%份額。
資格審核：
?。ㄒ唬┍敬螕u號工作結(jié)束后，選房啟動前，將開展非海淀區(qū)戶籍家庭在海淀區(qū)工作情況的審核，審核認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：2017年12月（開通申購當(dāng)月），“申請人”在本市個人社保權(quán)益記錄中所載明的繳費區(qū)為海淀區(qū)，即可認(rèn)定為“在海淀區(qū)工作家庭”。具體的資格審核認(rèn)定工作，由海淀區(qū)住房保障部門負(fù)責(zé)。審核工作結(jié)束后，審核結(jié)果將在北京市海淀區(qū)房屋管理局網(wǎng)站進(jìn)行公示。如經(jīng)審核，申購家庭信息不符合條件或與承諾不符，不得參與選房。
?。ǘ┥暾埡蓑炄诉x房完成后會再次審核選房家庭購房資格，申請核驗人須如實申報家庭情況，凡不符合本次購房資格要求的家庭，不得簽約，取消本項目購買資格。
申購時間：2017年12月28日上午10：00至2018年1月11日下午17：00 （門庭婷）
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