客觀評價房地產(chǎn)的地位和作用
2018-01-02 10:37:53
來源：經(jīng)濟日報
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編者按 2017年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議將“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”作為推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的8項重點工作之一。此前召開的中共中央政治局會議，將“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”列為重點工作之一。自2016年“9·30”這一輪樓市調(diào)控以來，我國房地產(chǎn)形勢正在發(fā)生新變化，加快住房制度改革和建立長效機制的條件漸趨成熟。為此，本報特邀請國家統(tǒng)計局統(tǒng)計科學研究所原所長潘璠就加快住房制度改革和長效機制建設(shè)的話題進行系列評析，歡迎讀者關(guān)注并參與討論。
上世紀90年代，房地產(chǎn)業(yè)在我國日漸崛起，居民住房呈現(xiàn)福利分房和市場化購房并存的局面。至本世紀，隨著福利分房逐漸終結(jié)，商品房市場有了更大規(guī)模發(fā)展。同時，政府陸續(xù)采取經(jīng)濟適用房、“兩限房”、廉租房等形式，解決收入相對較低家庭的住房問題?？v觀房地產(chǎn)業(yè)20多年的發(fā)展，其在改善人民居住條件和促進國民經(jīng)濟發(fā)展方面確實發(fā)揮了積極作用。
第一，極大改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》，2016年全國商品住宅銷售面積達13.7億平方米，是1998年的12.7倍，僅從2005年到2016年的12年間，即銷售商品住宅108億平方米；而從2005年到2015年的11年間，全國房地產(chǎn)企業(yè)銷售成套住宅達7723萬套。
第二，對經(jīng)濟發(fā)展拉動作用明顯。2015年，我國房地產(chǎn)業(yè)在GDP總量中占比為6%，比1978年的2.2%和1998年的4%分別提高了3.8個和2個百分點。在多數(shù)年份中，房地產(chǎn)業(yè)增速在按季度核算發(fā)布的九大行業(yè)中位居前三。如果考慮其對建筑、建材等諸多相關(guān)行業(yè)的連帶關(guān)系，及稅收、就業(yè)等方面的作用，其貢獻則更大。
由于房地產(chǎn)業(yè)存在較大剛需，且相對不需要更高的科學技術(shù)作支撐，投入資金回收較快，以致很多地方將其作為發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，個人投資者也大舉涌入，一些地區(qū)對土地財政的依賴甚至到了欲罷不能的程度。這都對經(jīng)濟發(fā)展和人民生活產(chǎn)生了負面影響。
一是拉高了房價，使居民實際購房能力下降。從1998年到2015年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按現(xiàn)價計算的每平方米房屋建筑面積造價增長1.5倍，但每平方米商品房售價則增長2.3倍；造價占售價的比重也由59%降至45%。盡管相關(guān)口徑有差異，但仍可說明兩者間的變化趨勢，也表明房屋價格偏離價值的程度在擴大。很多剛需民眾或望房興嘆，或傾三代人之力并背上巨額房貸才能購房。
二是帶來了樓市泡沫，加大了潛在的金融風險。國際上通常以售租比來反映樓市的投資潛力和泡沫化程度，以單位面積售價和租價比較，在200至300范圍內(nèi)比較合理。但在我國一二線城市，這個比例達到400至600甚至更高，泡沫已經(jīng)很明顯。在此情形下還有大量炒房資金進入樓市，甚至在調(diào)控形勢下依然以自有資金入市，原因在于這些人對房價預期依然看漲。但是，泡沫到了一定程度必然破滅，國外已有前車之鑒。
2012年下半年，國家啟動了以限購、限貸為主要措施的樓市調(diào)控。一年多后，調(diào)控效果初顯；至2015年初，商品房銷售面積和銷售額均降至最低點，70個大中城市房價全部呈下降之勢。由于房地產(chǎn)市場變化給一些地區(qū)經(jīng)濟帶來了下行壓力，當年“9·30”起，有關(guān)部門和地方陸續(xù)松綁“雙限”措施，致使一二線城市房價高企，由此便有了始自2016年“9·30”至今的又一次樓市調(diào)控。
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