租房淡季 成交量卻漲了
2017-12-14 16:47:56
來源：北青網(wǎng)
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原標(biāo)題：11月租賃交易量環(huán)比漲18.7% 整體租金未升反降
11月，是傳統(tǒng)的租房淡季，從過往數(shù)據(jù)看，從2009年到2015年，11月住房租賃交易量均環(huán)比10月下降。但今年的11月，有明顯不同。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年11月，北京全市通過我愛我家（普租）及我愛我家旗下相寓（長租公寓）達(dá)成的住房租賃交易總量環(huán)比10月上漲18.7%，多家中介也表示，11月房源的租賃需求有明顯上漲。雖然交易量創(chuàng)下年度次新高，但整體租金均價(jià)卻首次跌破4000元/套，創(chuàng)下今年租金價(jià)格的新低。
11月租賃交易量大漲 兩居室占比超過一半
11月，租房市場新聞不斷，租賃貸款、集體土地建租賃房、增加租賃土地供應(yīng)……一系列利好政策將租賃市場推向未來樓市的主角地位。而回到北京市場，11月的租房市場則顯現(xiàn)出與以往不一樣的熱度。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年11月，北京全市通過我愛我家（普租）及我愛我家旗下相寓（長租公寓）達(dá)成的住房租賃交易總量環(huán)比10月上漲18.7%，終止了8月份以后租賃交易量連續(xù)下降趨勢(shì)，且交易量僅次于暑期租賃旺季時(shí)7月份的交易量，創(chuàng)下年度次新高。
根據(jù)以往的歷史經(jīng)驗(yàn)，由于臨近年底，與10月相比，各年的11月北京住房租賃交易量大多會(huì)走低。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，從2009年到2015年，11月的住房租賃交易量均環(huán)比10月下降，僅2016年有不超10%的上升，租金價(jià)格僅有小幅漲跌波動(dòng)。因此，今年11月北京租賃交易量大漲18.7%，且創(chuàng)下年內(nèi)次新高的走勢(shì)存在明顯的異常。
此外，從9-11月份北京區(qū)域通過我愛我家每日達(dá)成的普通租賃業(yè)務(wù)量走勢(shì)來看，普通住房租賃的每日交易量波動(dòng)始終都保持在一定范圍之內(nèi)，走勢(shì)并無太大變化，但在11月下旬，尤其是11月24日開始，普通住房租賃每日交易量大幅上升。統(tǒng)計(jì)顯示，從11月24日到11月30日，我愛我家普通租賃業(yè)務(wù)的日均交易量較之前一周的日均交易量上漲了125.8%。
在租賃成立的戶型上，11月也出現(xiàn)了明顯不同。11月北京普通租賃交易中兩居室交易占比為56%，環(huán)比10月增加2.4個(gè)百分點(diǎn)；三居及以上戶型交易占比為14.9%，環(huán)比增加0.1個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，11月中大戶型住宅租賃交易占比擴(kuò)大，小戶型占比縮小，而兩居室2.5%的占比增幅是今年各月最大的，56%的交易占比也是今年最高的。
租賃市場異動(dòng)集中在個(gè)別區(qū)域 整體租金并未因集中成交而上漲
租房需求的增長通過各種消息渠道被獲知，房租大漲成為被直接推導(dǎo)得出的結(jié)論，但有房東發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況與想象的并不一樣。
方女士在二環(huán)外的一處房產(chǎn)近日就面臨換租問題，她是將房子委托給了知名中介的品牌公寓出租管理。方女士想適當(dāng)調(diào)整下此前委托出租的價(jià)格，結(jié)果負(fù)責(zé)對(duì)接的管家卻告訴她，她的房子所在的小區(qū)，租金并沒有漲，反而因淡季略有下調(diào)。此前公寓承租的價(jià)格和目前對(duì)外的價(jià)格現(xiàn)在剛剛持平，如果漲價(jià)，很難有租客承租。
方女士自己也到網(wǎng)上進(jìn)行了查找對(duì)比，對(duì)比下來發(fā)現(xiàn)，小區(qū)租金確實(shí)沒什么變化，只是房源有點(diǎn)少。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全月整體租金均價(jià)為3981元/套，環(huán)比10月小幅下調(diào)1%，今年以來北京租金均價(jià)首次跌破4000元/套，創(chuàng)下今年租金價(jià)格的新低。
即使在11月24日到11月30日普租交易量大幅上漲的這一周，普通租賃業(yè)務(wù)的每日套均價(jià)格不僅沒有升高，反而明顯低于此前的每日價(jià)格，在交易量大幅上升的同時(shí)，租金價(jià)格的走勢(shì)卻是不升反降。
而12月第一周（12月1日-12月7日），我愛我家的每日普通租賃業(yè)務(wù)量重新回到了之前的平均水平，七日的短時(shí)租金均價(jià)為4053元/套，雖然高于10月的4022元/套和11月3981元/套，但較10月的漲幅僅有0.8%，整體價(jià)格其實(shí)并沒有明顯上漲。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也分析指出，11月底北京住宅租賃市場的異動(dòng)主要集中在北京東南城鄉(xiāng)結(jié)合部和京北城鄉(xiāng)結(jié)合部等個(gè)別區(qū)域，這些區(qū)域租房需求顯著提升，但正規(guī)出租房屋價(jià)格調(diào)整并不明顯。
租賃市場波動(dòng)難以持續(xù) 未來市場會(huì)逐步趨穩(wěn)
對(duì)于11月北京住房租賃市場出現(xiàn)異動(dòng)的原因，胡景暉分析稱，按照以往的正常規(guī)律，北京住房租賃市場一般在國慶節(jié)后就會(huì)逐步進(jìn)入淡季，11月份至第二年正月初五之前都是北京住房租賃市場最淡的季節(jié)，市場通常表現(xiàn)為量價(jià)下行，即使偶有上行表現(xiàn)，其波動(dòng)幅度也很小。但今年11月的住房租賃交易量環(huán)比10月卻有較大幅度上升，尤其是11月最后一周，波動(dòng)十分明顯，這說明北京整治安全隱患、疏散危險(xiǎn)租賃住房人員的行動(dòng)確實(shí)對(duì)北京租賃市場帶來了明顯影響。
對(duì)于為何量增反而價(jià)穩(wěn)，胡景暉認(rèn)為主要是以下幾個(gè)方面：
第一，租賃需求的集中釋放僅出現(xiàn)在個(gè)別城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，放在整個(gè)租賃市場的大盤子來看，占比不大，個(gè)別區(qū)域的房租異動(dòng)并未影響全市租金淡季下滑的大趨勢(shì)；
第二，個(gè)別區(qū)域租賃市場的異動(dòng)僅是一周左右的短暫現(xiàn)象，并不持續(xù)，12月初的租賃交易量已經(jīng)回歸平穩(wěn)，隨著對(duì)待租賃需求的有效引導(dǎo)和疏解，短暫的異動(dòng)不會(huì)引發(fā)整個(gè)租賃市場的異動(dòng)；
第三，部分區(qū)域的確有個(gè)別房東和租賃機(jī)構(gòu)“唯利是圖”，借機(jī)大漲房租，但北京租賃市場盤子夠大，房源在淡季供應(yīng)也較為充足，所以經(jīng)過我愛我家、相寓等在全市有能力多區(qū)域布局的大機(jī)構(gòu)對(duì)租房需求的跨區(qū)域合理疏解引導(dǎo)，有效避免了局部區(qū)域小范圍內(nèi)租房市場供需的嚴(yán)重失衡，有效平抑了房租。
胡景暉認(rèn)為，租賃市場的市場化程度較高，全市及區(qū)域的供求關(guān)系，以及租客的收入水平，是決定租金價(jià)格的主要因素。11月底，局部地區(qū)需求的集中爆發(fā)，造成了個(gè)別區(qū)域市場供需的失衡，所以市場有了短時(shí)波動(dòng)。但排除安全隱患所疏解的人口在全市龐大的租賃人群中僅僅是一部分，疏解人群本身也是一部分離開北京，一部分遷往北京其他區(qū)域租房。他們的選擇有所分流，對(duì)整個(gè)市場的影響并沒有想象中那么大。
此外，居住需求本身是一個(gè)即時(shí)需求，租客在沒有住房后需要在短時(shí)間內(nèi)尋找到住處，不像買房一樣沒有滿意的還可以等待觀望，因此，這些需求必然是短時(shí)間內(nèi)便會(huì)得到解決和消化的。這雖然會(huì)帶來交易量的瞬時(shí)上升，也給了一些房東和機(jī)構(gòu)坐地起價(jià)的機(jī)會(huì)，但當(dāng)這批需求釋放完畢之后，市場便會(huì)回歸正常。加上時(shí)間已是年底，北京的人口本身正在加速流出，所以北京租賃市場的這波行情注定短暫。
長期來看，北京產(chǎn)業(yè)疏解和人口疏解的工作還將繼續(xù)，非首都功能的疏解，在近兩年來已經(jīng)對(duì)平抑北京房租起到了顯著作用，未來隨著近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣軌道交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)、辦公等配套的日趨完善，更多的辦公需求和居住需求還將更主動(dòng)的遷往辦公和居住成本更低的近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣。此外，租客的收入水平也是影響租金的重要因素，因?yàn)槿藗冎粫?huì)將收入的一部分拿來支付房租。在收入水平?jīng)]有大幅提升的情況下，房租的大幅上漲只會(huì)將租客驅(qū)離，從而帶來需求的下降，進(jìn)而迫使租金下降?？傊?，收入水平一定，房租的上漲空間也就有限。
據(jù)了解，部分區(qū)域性中小租賃機(jī)構(gòu)租賃交易量猛增，個(gè)別區(qū)域租賃房源價(jià)格大漲，確實(shí)對(duì)11月底的北京住房租賃市場造成了影響，然而，由于收入水平并未提升，租賃市場正處淡季，換租人群規(guī)模有限，換租需求會(huì)在短時(shí)間內(nèi)消化，所以從整體來看，市場雖有波動(dòng)但幅度不大。
11月，是傳統(tǒng)的租房淡季，從過往數(shù)據(jù)看，從2009年到2015年，11月住房租賃交易量均環(huán)比10月下降。但今年的11月，有明顯不同。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年11月，北京全市通過我愛我家（普租）及我愛我家旗下相寓（長租公寓）達(dá)成的住房租賃交易總量環(huán)比10月上漲18.7%，多家中介也表示，11月房源的租賃需求有明顯上漲。雖然交易量創(chuàng)下年度次新高，但整體租金均價(jià)卻首次跌破4000元/套，創(chuàng)下今年租金價(jià)格的新低。
11月租賃交易量大漲 兩居室占比超過一半
11月，租房市場新聞不斷，租賃貸款、集體土地建租賃房、增加租賃土地供應(yīng)……一系列利好政策將租賃市場推向未來樓市的主角地位。而回到北京市場，11月的租房市場則顯現(xiàn)出與以往不一樣的熱度。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年11月，北京全市通過我愛我家（普租）及我愛我家旗下相寓（長租公寓）達(dá)成的住房租賃交易總量環(huán)比10月上漲18.7%，終止了8月份以后租賃交易量連續(xù)下降趨勢(shì)，且交易量僅次于暑期租賃旺季時(shí)7月份的交易量，創(chuàng)下年度次新高。
根據(jù)以往的歷史經(jīng)驗(yàn)，由于臨近年底，與10月相比，各年的11月北京住房租賃交易量大多會(huì)走低。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，從2009年到2015年，11月的住房租賃交易量均環(huán)比10月下降，僅2016年有不超10%的上升，租金價(jià)格僅有小幅漲跌波動(dòng)。因此，今年11月北京租賃交易量大漲18.7%，且創(chuàng)下年內(nèi)次新高的走勢(shì)存在明顯的異常。
此外，從9-11月份北京區(qū)域通過我愛我家每日達(dá)成的普通租賃業(yè)務(wù)量走勢(shì)來看，普通住房租賃的每日交易量波動(dòng)始終都保持在一定范圍之內(nèi)，走勢(shì)并無太大變化，但在11月下旬，尤其是11月24日開始，普通住房租賃每日交易量大幅上升。統(tǒng)計(jì)顯示，從11月24日到11月30日，我愛我家普通租賃業(yè)務(wù)的日均交易量較之前一周的日均交易量上漲了125.8%。
在租賃成立的戶型上，11月也出現(xiàn)了明顯不同。11月北京普通租賃交易中兩居室交易占比為56%，環(huán)比10月增加2.4個(gè)百分點(diǎn)；三居及以上戶型交易占比為14.9%，環(huán)比增加0.1個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，11月中大戶型住宅租賃交易占比擴(kuò)大，小戶型占比縮小，而兩居室2.5%的占比增幅是今年各月最大的，56%的交易占比也是今年最高的。
租賃市場異動(dòng)集中在個(gè)別區(qū)域 整體租金并未因集中成交而上漲
租房需求的增長通過各種消息渠道被獲知，房租大漲成為被直接推導(dǎo)得出的結(jié)論，但有房東發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況與想象的并不一樣。
方女士在二環(huán)外的一處房產(chǎn)近日就面臨換租問題，她是將房子委托給了知名中介的品牌公寓出租管理。方女士想適當(dāng)調(diào)整下此前委托出租的價(jià)格，結(jié)果負(fù)責(zé)對(duì)接的管家卻告訴她，她的房子所在的小區(qū)，租金并沒有漲，反而因淡季略有下調(diào)。此前公寓承租的價(jià)格和目前對(duì)外的價(jià)格現(xiàn)在剛剛持平，如果漲價(jià)，很難有租客承租。
方女士自己也到網(wǎng)上進(jìn)行了查找對(duì)比，對(duì)比下來發(fā)現(xiàn)，小區(qū)租金確實(shí)沒什么變化，只是房源有點(diǎn)少。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全月整體租金均價(jià)為3981元/套，環(huán)比10月小幅下調(diào)1%，今年以來北京租金均價(jià)首次跌破4000元/套，創(chuàng)下今年租金價(jià)格的新低。
即使在11月24日到11月30日普租交易量大幅上漲的這一周，普通租賃業(yè)務(wù)的每日套均價(jià)格不僅沒有升高，反而明顯低于此前的每日價(jià)格，在交易量大幅上升的同時(shí)，租金價(jià)格的走勢(shì)卻是不升反降。
而12月第一周（12月1日-12月7日），我愛我家的每日普通租賃業(yè)務(wù)量重新回到了之前的平均水平，七日的短時(shí)租金均價(jià)為4053元/套，雖然高于10月的4022元/套和11月3981元/套，但較10月的漲幅僅有0.8%，整體價(jià)格其實(shí)并沒有明顯上漲。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也分析指出，11月底北京住宅租賃市場的異動(dòng)主要集中在北京東南城鄉(xiāng)結(jié)合部和京北城鄉(xiāng)結(jié)合部等個(gè)別區(qū)域，這些區(qū)域租房需求顯著提升，但正規(guī)出租房屋價(jià)格調(diào)整并不明顯。
租賃市場波動(dòng)難以持續(xù) 未來市場會(huì)逐步趨穩(wěn)
對(duì)于11月北京住房租賃市場出現(xiàn)異動(dòng)的原因，胡景暉分析稱，按照以往的正常規(guī)律，北京住房租賃市場一般在國慶節(jié)后就會(huì)逐步進(jìn)入淡季，11月份至第二年正月初五之前都是北京住房租賃市場最淡的季節(jié)，市場通常表現(xiàn)為量價(jià)下行，即使偶有上行表現(xiàn)，其波動(dòng)幅度也很小。但今年11月的住房租賃交易量環(huán)比10月卻有較大幅度上升，尤其是11月最后一周，波動(dòng)十分明顯，這說明北京整治安全隱患、疏散危險(xiǎn)租賃住房人員的行動(dòng)確實(shí)對(duì)北京租賃市場帶來了明顯影響。
對(duì)于為何量增反而價(jià)穩(wěn)，胡景暉認(rèn)為主要是以下幾個(gè)方面：
第一，租賃需求的集中釋放僅出現(xiàn)在個(gè)別城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，放在整個(gè)租賃市場的大盤子來看，占比不大，個(gè)別區(qū)域的房租異動(dòng)并未影響全市租金淡季下滑的大趨勢(shì)；
第二，個(gè)別區(qū)域租賃市場的異動(dòng)僅是一周左右的短暫現(xiàn)象，并不持續(xù)，12月初的租賃交易量已經(jīng)回歸平穩(wěn)，隨著對(duì)待租賃需求的有效引導(dǎo)和疏解，短暫的異動(dòng)不會(huì)引發(fā)整個(gè)租賃市場的異動(dòng)；
第三，部分區(qū)域的確有個(gè)別房東和租賃機(jī)構(gòu)“唯利是圖”，借機(jī)大漲房租，但北京租賃市場盤子夠大，房源在淡季供應(yīng)也較為充足，所以經(jīng)過我愛我家、相寓等在全市有能力多區(qū)域布局的大機(jī)構(gòu)對(duì)租房需求的跨區(qū)域合理疏解引導(dǎo)，有效避免了局部區(qū)域小范圍內(nèi)租房市場供需的嚴(yán)重失衡，有效平抑了房租。
胡景暉認(rèn)為，租賃市場的市場化程度較高，全市及區(qū)域的供求關(guān)系，以及租客的收入水平，是決定租金價(jià)格的主要因素。11月底，局部地區(qū)需求的集中爆發(fā)，造成了個(gè)別區(qū)域市場供需的失衡，所以市場有了短時(shí)波動(dòng)。但排除安全隱患所疏解的人口在全市龐大的租賃人群中僅僅是一部分，疏解人群本身也是一部分離開北京，一部分遷往北京其他區(qū)域租房。他們的選擇有所分流，對(duì)整個(gè)市場的影響并沒有想象中那么大。
此外，居住需求本身是一個(gè)即時(shí)需求，租客在沒有住房后需要在短時(shí)間內(nèi)尋找到住處，不像買房一樣沒有滿意的還可以等待觀望，因此，這些需求必然是短時(shí)間內(nèi)便會(huì)得到解決和消化的。這雖然會(huì)帶來交易量的瞬時(shí)上升，也給了一些房東和機(jī)構(gòu)坐地起價(jià)的機(jī)會(huì)，但當(dāng)這批需求釋放完畢之后，市場便會(huì)回歸正常。加上時(shí)間已是年底，北京的人口本身正在加速流出，所以北京租賃市場的這波行情注定短暫。
長期來看，北京產(chǎn)業(yè)疏解和人口疏解的工作還將繼續(xù)，非首都功能的疏解，在近兩年來已經(jīng)對(duì)平抑北京房租起到了顯著作用，未來隨著近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣軌道交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)、辦公等配套的日趨完善，更多的辦公需求和居住需求還將更主動(dòng)的遷往辦公和居住成本更低的近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)縣。此外，租客的收入水平也是影響租金的重要因素，因?yàn)槿藗冎粫?huì)將收入的一部分拿來支付房租。在收入水平?jīng)]有大幅提升的情況下，房租的大幅上漲只會(huì)將租客驅(qū)離，從而帶來需求的下降，進(jìn)而迫使租金下降?？傊?，收入水平一定，房租的上漲空間也就有限。
據(jù)了解，部分區(qū)域性中小租賃機(jī)構(gòu)租賃交易量猛增，個(gè)別區(qū)域租賃房源價(jià)格大漲，確實(shí)對(duì)11月底的北京住房租賃市場造成了影響，然而，由于收入水平并未提升，租賃市場正處淡季，換租人群規(guī)模有限，換租需求會(huì)在短時(shí)間內(nèi)消化，所以從整體來看，市場雖有波動(dòng)但幅度不大。
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