新《物業(yè)條例》獲通過(guò) 這些權(quán)利你必須知道
2016-10-26 09:40:52
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新《物業(yè)條例》獲通過(guò) 業(yè)主這些權(quán)利你都享受了嗎
新修訂的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》獲審議通過(guò)
將報(bào)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)
居民住宅樓內(nèi)禁建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項(xiàng)目
業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)不得斷水?dāng)嚯娤拗?hellip;…
西安市十五屆人大常委會(huì)第三十五次會(huì)議昨日閉幕，會(huì)議審議通過(guò)《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱(chēng)《條例》），將報(bào)陜西省人大常委會(huì)批準(zhǔn)。
如何提高成立業(yè)主大會(huì)的可操作性？如何避免業(yè)委會(huì)成員侵害業(yè)主利益？小區(qū)到底能不能開(kāi)設(shè)托管班、棋牌室？小區(qū)共有道路能否停車(chē)、能否收費(fèi)？小區(qū)公共收益如何界定及使用？小區(qū)物業(yè)管理中遇到的各類(lèi)問(wèn)題到底歸誰(shuí)管？
針對(duì)物業(yè)管理工作中很多新情況、新問(wèn)題，新修訂的《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了細(xì)化和明確。
記者了解到，修訂前的《條例》于2010年6月1日起施行，6年過(guò)去了，物業(yè)管理工作中出現(xiàn)了很多新情況、新問(wèn)題。這對(duì)物業(yè)管理提出了更高要求，也暴露出一些缺陷和不足。
西安市人大常委會(huì)法工委主任郝福京說(shuō)，此次修訂力求盡可能涵蓋不同類(lèi)型的社會(huì)群體，著重研究解決實(shí)際問(wèn)題，從操作性上下功夫。
1、籌備首次業(yè)主大會(huì)資料由建設(shè)單位負(fù)責(zé)報(bào)送
現(xiàn)狀：籌備業(yè)主大會(huì)需要很多資料，僅憑業(yè)主很難提供。在實(shí)際操作中，籌備業(yè)主大會(huì)的事情建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不積極。
條款：符合召開(kāi)業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書(shū)面告知物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街辦、鎮(zhèn)政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，并報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)和報(bào)送資料的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之五以上聯(lián)名可以書(shū)面告知。
街辦、鎮(zhèn)政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面告知之日起30日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的籌備經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。
點(diǎn)評(píng)：從2009年起，西安市長(zhǎng)安區(qū)一小區(qū)就在籌備成立業(yè)主大會(huì)，建設(shè)單位和物業(yè)對(duì)此也不積極，幾位熱心的業(yè)主多方聯(lián)系后，因沒(méi)有什么進(jìn)展就擱置了。業(yè)主楊女士了解新的規(guī)定后覺(jué)得，現(xiàn)在條例的操作性更強(qiáng)，業(yè)主不再是被迫等待，有了一定的主動(dòng)權(quán)。
2、公共空間能否停車(chē)，收多少錢(qián)業(yè)主大會(huì)說(shuō)了算
現(xiàn)狀：隨著私家車(chē)數(shù)量逐年遞增，小區(qū)車(chē)位供求關(guān)系逐漸失衡，矛盾和糾紛也越來(lái)越多。一些車(chē)位的歸屬及收益沒(méi)有明確。
條款：占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)或者出租。
業(yè)主共有用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)委會(huì)決定。
占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放汽車(chē)的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)。機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。
點(diǎn)評(píng)：市人大常委會(huì)法工委相關(guān)工作人員表示，小區(qū)公共空間屬于全體業(yè)主共有，在該區(qū)域能不能停車(chē)？該交多少停車(chē)費(fèi)？由業(yè)主大會(huì)說(shuō)了算。
3、明確各部門(mén)職責(zé)及權(quán)限該找誰(shuí)很清楚
現(xiàn)狀：物業(yè)管理涉及行政執(zhí)法單位眾多，推諉扯皮現(xiàn)象大量存在，出現(xiàn)問(wèn)題群眾經(jīng)常投訴無(wú)門(mén)。
條款：建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)新建住宅交付使用備案，監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任，監(jiān)督檢查建筑裝飾裝修活動(dòng)；
規(guī)劃行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理用房規(guī)劃，負(fù)責(zé)對(duì)違法建筑的認(rèn)定；
城市管理部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處違法建筑、損壞綠地、涂寫(xiě)刻畫(huà)與貼掛等行為；
工商行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查無(wú)照經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)活動(dòng)；
公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查治安、消防、技防、養(yǎng)犬等活動(dòng)；
質(zhì)監(jiān)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)管、監(jiān)督檢查市場(chǎng)計(jì)量行為；
發(fā)展和改革行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)電力設(shè)施的運(yùn)行；
燃?xì)?、供熱行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查燃?xì)膺\(yùn)行、集中供熱活動(dòng)；
水行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)供水設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理及供水設(shè)備運(yùn)行的監(jiān)督檢查；
環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查違法排放污水、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等活動(dòng)。
有關(guān)單位在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑢儆诒締挝宦殭?quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)辦理情況；不屬于本單位職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有權(quán)單位。
接受移交單位對(duì)管轄權(quán)有異議的，由物業(yè)所在地市、區(qū)、縣人民政府指定管轄，不得再移交。對(duì)于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)的違法違規(guī)行為，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)于二個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)是否受理，并按時(shí)回復(fù)辦理情況。
4、居民住宅樓禁止建產(chǎn)生油煙餐飲項(xiàng)目
現(xiàn)狀：目前有一些小區(qū)里開(kāi)有托管班、老年餐桌、棋牌室，群眾反映意見(jiàn)較多。
條款：使用物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。禁止在居民住宅樓、未配套設(shè)立專(zhuān)用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的商業(yè)樓層內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項(xiàng)目。
點(diǎn)評(píng)：市人大常委會(huì)法工委相關(guān)工作人員表示，《條例對(duì)于能否將住宅用于經(jīng)營(yíng)小飯桌、托管班、老年餐桌或是開(kāi)展其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)沒(méi)有提出明確要求。業(yè)主可在管理規(guī)約中約定或者征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠費(fèi)降低服務(wù)
現(xiàn)狀：有物業(yè)公司因催繳物業(yè)費(fèi)，給業(yè)主斷水?dāng)嚯姟?/div>
條款：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
點(diǎn)評(píng)：西安一小區(qū)從事物業(yè)管理的趙經(jīng)理表示，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，可能由于種種原因遇到了不滿意的地方，也不排除有的小區(qū)有不規(guī)范的解決辦法。但她認(rèn)為斷水、斷電等行為只會(huì)激化矛盾，應(yīng)尋找合理的解決辦法。
6、電梯做廣告應(yīng)征得業(yè)主同意
現(xiàn)狀：目前小區(qū)中利用電梯間、公共場(chǎng)地等共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的行為普遍。但收益收支主體不明確、收支情況不透明，很多業(yè)主并未享受到公共收益。
條款：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、車(chē)位車(chē)庫(kù)和進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
點(diǎn)評(píng)：業(yè)主郭先生認(rèn)為，這是業(yè)主拿回應(yīng)有的權(quán)益。物業(yè)經(jīng)理趙女士則表示，有的小區(qū)因沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，物業(yè)代管還是把收益用于了公共設(shè)施的維護(hù)。
7業(yè)主共有收益業(yè)委會(huì)不得擅自動(dòng)用
現(xiàn)狀：現(xiàn)實(shí)中業(yè)委會(huì)組成人員存在不少侵害業(yè)主利益的行為，卻沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的制度對(duì)其監(jiān)督管理。
條款：業(yè)委會(huì)由五至十一人單數(shù)組成，任期三至五年，可連選連任；業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度，業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)委會(huì)印章應(yīng)當(dāng)指定專(zhuān)人保管。
業(yè)委會(huì)不得有下列行為：
拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；
轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；
擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；
未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
擅自動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)主共有收益，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。
住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)組成人員工作津貼等應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬，并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定是否對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。
點(diǎn)評(píng)：緯十街一小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任衛(wèi)先生表示，小區(qū)從遞交資料到成立業(yè)委會(huì)，歷時(shí)9個(gè)月，也經(jīng)歷重重波折。大家很珍惜這個(gè)成果，業(yè)委會(huì)自愿接受監(jiān)督。
能否終結(jié)小區(qū)物管亂象
取決于《條例》執(zhí)行力度
西安市的廣大業(yè)主、物業(yè)單位、律師和《條例》涉及的其他相關(guān)方，對(duì)《條例》中的規(guī)定是如何看的？
業(yè)委會(huì)申請(qǐng)3年快黃了
希望《條例》能幫忙
西安市浐灞半島社區(qū)A10區(qū)業(yè)主楊女士告訴記者，2013年小區(qū)業(yè)主就想成立業(yè)委會(huì)，但不知去哪申請(qǐng)。經(jīng)過(guò)媒體呼吁，小區(qū)業(yè)主向市上指定的浐灞生態(tài)區(qū)管委會(huì)提交了申請(qǐng)。2014年，申請(qǐng)程序走的很順利，但到確定業(yè)委會(huì)人員時(shí)，另一個(gè)業(yè)主說(shuō)他也要組織人成立業(yè)委會(huì)。管委會(huì)認(rèn)為人選有分歧，成立業(yè)委會(huì)又被擱置。
楊女士說(shuō)，《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》是個(gè)好法規(guī)，對(duì)如何成立業(yè)委會(huì)有明確規(guī)定，但好的法規(guī)關(guān)鍵是真正要有人管，要落實(shí)。
住宅樓開(kāi)托管班
小區(qū)物業(yè)不作為誰(shuí)來(lái)管
對(duì)《條例》中提出的開(kāi)托管班需征得鄰居同意，昨日下午，西影路小學(xué)旁一幢獨(dú)棟高層小區(qū)“愛(ài)心托管”負(fù)責(zé)人王女士說(shuō)，“樓上有五六家托管班，我們對(duì)面的鄰居也是租房辦托管班，她開(kāi)班我不同意，我開(kāi)班她也不會(huì)同意，那就不辦托管班了？再說(shuō)，小區(qū)物業(yè)目前還不完善，不會(huì)有人來(lái)管。”
在陜西省理工學(xué)校家屬院，業(yè)主謝女士告訴記者，小區(qū)里有幾家辦托管班。“雖然鄰居不同意辦托管，但物業(yè)回復(fù)說(shuō)‘業(yè)主沒(méi)工作生活困難’，一管就鬧沒(méi)辦法。像這樣的情況，誰(shuí)來(lái)管呢？”
物業(yè)費(fèi)拖欠
除了“停水停電”還有啥辦法
對(duì)“不能因催繳物業(yè)費(fèi)對(duì)業(yè)主斷水?dāng)嚯?rdquo;，紅專(zhuān)路小區(qū)物業(yè)趙經(jīng)理說(shuō)，物業(yè)公司靠物業(yè)費(fèi)維持周轉(zhuǎn)。如果物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，物業(yè)管理人員就要減少，服務(wù)就必然降低。到時(shí)候，小區(qū)的安全、衛(wèi)生就會(huì)混亂，最終還是業(yè)主吃虧。
趙經(jīng)理說(shuō)，除了“停水停電”催繳費(fèi)用，物業(yè)還能有啥更好的辦法？總不能誰(shuí)欠費(fèi)就起訴誰(shuí)，這是不是還得增加物業(yè)人力和財(cái)力成本。
《條例》能發(fā)揮多大作用
取決于執(zhí)行力度
陜西奉先律師事務(wù)所種義東律師認(rèn)為，《條例》中個(gè)別地方落實(shí)起來(lái)可能困難，比如“建設(shè)單位負(fù)責(zé)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)資料，并承擔(dān)首次的籌備經(jīng)費(fèi)。”實(shí)際上，等新建小區(qū)入住率達(dá)到成立業(yè)委會(huì)的比例時(shí)，部分建設(shè)單位往往找不見(jiàn)影了。
種義東說(shuō)，客觀來(lái)說(shuō)，《條例》針對(duì)目前物業(yè)管理中的弊病拿出了針對(duì)性的管理辦法，但能發(fā)揮多大作用，這取決于物業(yè)行政主管部門(mén)在現(xiàn)實(shí)生活中的執(zhí)行力度。
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